广东省汕头市中级人民法院
民事判决书
(2000)汕中法房初字第X号
原告：广东省汕头经济特区物产进出口总公司，住所地汕头市龙湖区物产办公楼二楼。
法定代表人：郑某某，总经理。
诉讼代理人：纪鸿涛、陈奕明，广东为正律师事务所律师。
被告：汕头市凯士达总公司，住所地汕头市X路丹霞庄西区X幢三楼。
法定代表人：邱某某，总经理。
诉讼代理人：苏伟强，广东信捷律师事务所律师。
原告广东省汕头经济特区物产进出口总公司(下称物产进出口公司)诉被告汕头市凯士达总公司(下称凯士达公司)房屋合建合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告物产进出口公司诉讼代理人纪鸿涛律师，被告凯士达公司法定代表人邱某某、诉讼代理人苏伟强律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物产进出口公司诉称：原告物产进出口公司与被告凯士达公司的房地产部于1993年12月8日签订《合同书》，约定由原告物产进出口公司提供位于汕头市龙湖区X街区土地使用权7.75亩与被告凯士达公司合作开发。被告凯士达公司提供资金，项目预计建筑面积（略）平方米，原告物产进出口公司分得4462.56平方米，被告凯士达公司分得7933.44平方米。上述合同经过了汕头市国土房产局的批准。后原告物产进出口公司又与被告凯士达公司的房地产部签订《补充协议书》，约定原告物产进出口公司按分成面积中的1500平方米，折价（略）元转让给被告凯士达公司，被告凯士达公司也已支付给原告物产进出口公司（略）元。但合同签订后，被告凯士达公司未投入资金开发本项目，原告物产进出口公司多次要求被告凯士达公司协商解决，但被告凯士达公司一直久拖不决。请求判令：1．解除原告物产进出口公司与被告凯士达公司于1993年12月10日订立的《合同书》；2．被告凯士达公司付给原告物产进出口公司逾期违约金（略）元(按日万分之四自1995年8月18日计至2000年8月18日)，抵除被告凯士达公司已支付的返销款（略）元，被告凯士达公司需再支付（略）元；3．本案受理费与财产保全费由被告凯士达公司负担。开庭时原告物产进出口公司提出，经其核实，被告凯士达公司已付的返销款只有（略）元，原告物产进出口公司愿意返还被告凯士达公司的返销款（略）元。并变更诉讼请求第2项为：被告凯士达公司应赔偿原告物产进出口公司经济损失（略）元(以本金（略）元暂计至2000年8月18日，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计)，抵除被告凯士达公司已支付的返销款（略）元及利息，被告凯士达公司尚应支付的款项，原告物产进出口公司自愿表示放弃。
被告凯士达公司辩称：(1)原告物产进出口公司所诉事实与客观事实不符。原告物产进出口公司与被告凯士达公司房产部于1993年12月10日订立《合同书》。合同签订后，因原告物产进出口公司尚欠土地地价款、各种税费，于同年12月12日，双方又签订补充协议，由原告物产进出口公司将分得的面积部分的其中1500平方米，以每平方米2000元的价格返销给被告凯士达公司计300万元，被告凯士达公司房产部付给原告物产进出口公司300万元以后，原告物产进出口公司付清土地价款和各种税费后，向有关部门申办合作开发手续。因房产行情不好，经原告物产进出口公司同意，故未向规划局缴交报建费，使合建工作暂时搁下。1996年5月16日，被告凯士达公司房产部与汕头市商业银行特信支行(原汕头特区城市信用合作社，下称特信支行)订立《合作经营商品房协议书》和《补充协议书》，将所有的有关建设项目的手续交给特信支行，并将有关转让的情况向原告物产进出口公司通报，被告凯士达公司也无异议。1999年10月，特信支行牵头汕头证券公司、龙华建设公司和原告物产进出口公司等单位拟将本项目开发经营，并上报汕头市商业银行，但因汕头市商业银行未予批复，致合作开发经营未果；(2)原告物产进出口公司的诉讼请求依法应予以驳回。《合同书》是合法有效的，原告物产进出口公司要求解除合同缺乏法律依据，依法应予驳回。《补充协议书》无效，原告物产进出口公司应返还收取被告凯士达公司房产部的房屋返销款并承担从收取被告凯士达公司返销款之日至还款之日的银行同类同期贷款利率的利息。原告物产进出口公司要求被告凯士达公司支付（略）元的违约金，合同书并未规定房屋价款，更未规定逾期交房的违约责任，原告物产进出口公司主张违约责任的计算方法缺乏事实依据和法律依据。
经审理查明：1993年12月10日，原告物产进出口公司与被告凯士达公司房地产部签订了一份《合同书》，约定：双方合作建设位于汕头市龙湖区X路南侧35街区原告物产进出口公司的发展用地5165平方米(折合7.75亩)，建筑面积为（略）平方米；合作项目自1993年12月18日至1995年8月17日完成；原告物产进出口公司负责提供开发项目用地7.75亩，并办妥有关土地使用手续，交纳有关土地价款，协助办理规划、报建等手续，费用由被告凯士达公司房地产部负责。被告凯士达公司房地产部负责提供投入合作项目的全部建设资金和费用等；建成后建筑面积为（略）平方米，原告物产进出口公司分得到36％，计4462.56平方米，被告凯士达公司房地产部分得64％，计7933.44平方米；如一方违约，应赔偿对方由此产生的一切经济损失和承担法律责任。合同还对销售方式、建筑标准等作了约定。
1993年12月12日，原告物产进出口公司与被告凯士达公司房地产部签订一份《补充协议书》，约定：按双方于1993年12月8日签订的《合同书》，被告凯士达公司房地产部分得7933.44平方米的房屋，原告物产进出口公司分得4462.56平方米的房屋，原告物产进出口公司现将其中1500平方米的房屋以每平方米2000元的价格返销给被告凯士达公司房地产部，共（略）元；被告凯士达公司房地产部在签订合同之日起5天内支付（略）元，签订合同之日起12天内支付其余（略）。上述合同签订后，被告凯士达公司分别于1993年12月15日支付（略）元，1993年12月19日支付（略）元，1993年12月23日支付（略）元，1993年12月27日支付（略）元，共支付（略）元给原告物产进出口公司。
1993年12月，汕头市国土房产局作出《关于汕头经济特区物产进出口总公司与汕头市凯士达总公司房地产部合建住宅楼的批复》(汕国土房产转[1993]X号)，同意原告物产进出口公司将位于35街区范围内该司使用的国有土地5165平方米与被告凯士达公司房地产部合建住宅楼，合作方式为原告物产进出口公司出地，被告凯士达公司房地产部出资；合建后原告物产进出口公司分得4462.56平方米，被告凯士达公司房地产部分得7933.44平方米。被告凯士达公司对其房地产部与原告物产进出口公司签订的《合同书》及《补充协议书》予以认可。1993年12月29日，汕头经济特区计划经济委员会作出《关于批准固定资产投资预备计划项目的通知》(汕特计投预[1994]X号)，同意被告凯士达公司将其与原告物产进出口公司合建的项目列入商品房预备计划项目。1994年4月23日，被告凯士达公司房地产部取得该地的《汕头市非农建设用地许可证》。后因被告凯士达公司一直未能将房屋建成交付原告物产进出口公司使用，致纠纷。
另查明：被告凯士达公司房地产部与特信支行签订了一份《合作经营商品房协议书》，约定：双方合作开发经营汕头市龙湖区X路X街区多层商住楼；被告凯士达公司房地产部负责提供有关建设用地手续，特信支行包干经营，自负盈亏；特信支行应按建筑面积每平方米950元付给被告凯士达公司房地产共计（略）元。1996年5月16日，被告凯士达公司房地产部与特信支行签订了一份《补充协议书》，约定涉及原合作者原告物产进出口公司应得部分由被告凯士达公司房地产部负责理楚；未理楚前，特信支行在被告凯士达公司房地产部账户中扣除（略）元作为保证金。
以上事实，有《合同书》、《补充协议书》、收款收据、《关于汕头经济特区物产进出口总公司与汕头市凯士达总公司房地产部合建住宅楼的批复》、《汕头市非农建设用地许可证》、《关于批准固定资产投资预备计划项目的通知》、开庭笔录等材料在案为证，足以认定。
本院认为：被告凯士达公司房地产部系被告凯士达公司的内设机构，被告凯士达公司对原告物产进出口公司与被告凯士达公司房地产部签订的合同予以认可，愿意承担合同约定的权利义务，故被告凯士达公司在诉讼中具有合法主体地位。原告物产进出口公司以土地使用权作为投资与被告凯士达公司房地产部签订合建合同，依法办理了合建审批手续，并经汕头市国土局确认建成后的土地使用权变更情况，故双方签订的《合同书》依法应确认有效。被告凯士达公司至今未能按合同约定将房屋建成交付原告物产进出口公司使用，因已严重影响双方订立合同所期望的经济利益，无法实现合同的目的，故原告物产进出口公司要求解除合同的请求可予准许。被告凯士达公司房地产部与特信支行约定由被告凯士达公司房地产部出地，特信支行出资，并由特信支行开发经营，自负盈亏。因被告凯士达公司房地产部并不拥有该土地的合法使用权，且双方签订的合建合同并没有依法办理合建审批手续及土地使用权变更登记手续，故双方实质系非法转让土地使用权，特信支行支付给被告凯士达公司房地产部的（略）元实际是该土地的价值。
原告物产进出口公司与被告凯士达公司房地产部在合同中约定一方违约，应赔偿对方由此产生的经济损失。原告物产进出口公司应分得的房产价值（略）元，实际系其投入的土地价值，该价值也低于特信支行与被告凯士达公司房地产部约定的土地价值，故原告物产进出口公司请求以该款为参数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算损失，理由充分，可予照准。自1995年8月18日计至2000年8月18日止的利息为（略）元。被告凯士达公司房地产部与原告物产进出口公司签订的《补充协议书》，实质是预售商品房协议，因原告物产进出口公司并不具有预售商品房的主体资格，故双方签订的《补充协议书》依法应确认无效。原告物产进出口公司依据无效合同所取得的（略）元依法应返还被告凯士达公司，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。原告物产进出口公司自愿表示同意返还被告凯士达公司（略）元及该款按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息(自原告物产进出口公司收到之日起计至2000年8月18日为（略）元)。至2000年8月18日，被告凯士达公司应赔偿原告物产进出口公司之款项与原告物产进出口公司应返还被告凯士达公司之款项相互折抵，被告凯士达公司尚应支付给原告物产进出口公（略）元。原告物产进出口公司表示放弃折抵后被告凯士达公司依法应赔偿的款项，是其自愿的意思表示和处分自己民事权利的行为，依法可予照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第二项，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第19条之规定，判决如下：
一、解除原告广东省汕头经济特区物产进出口总公司与被告汕头市凯士达总公司于1993年12月8日签订的《合同书》。
二、原告广东省汕头经济特区物产进出口总公司与被告汕头市凯士达总公司于1993年12月12日签订的《补充协议书》无效。
本案受理费（略）元、财产保全费（略）元，共（略）元，由原告广东省汕头经济特区物产进出口总公司负担（略）元，被告汕头市凯士达总公司负担（略）元，因该款已由原告广东省汕头经济特区物产进出口总公司预交（略）元，本院不再收退，被告汕头市凯士达总公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴交受理（略）元，并付还原告广东省汕头经济特区物产进出口总公司预交诉讼费（略）元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及其副本一式六份，上诉于广东省高级人民法院。
审判长陈滨
审判员黄权
代理审判员黄小洋
二○○○年十二月二十三日
书记员蔡爱玲
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