上诉人(原审被告)上海材道实业有限公司。
法定代表人郭某某，总经理。
委托代理人周某某，公司员工。
委托代理人廖劲林，上海市傅玄杰律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)嘉定区X镇X村民委员会。
负责人杨某，村党总支书记。
委托代理人戴璐蓉，上海市中天信律师事务所律师。
原审第三人上海西口印刷有限公司。
法定代表人西口XX，董事长。
上诉人上海材道实业有限公司(以下简称材道公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2009)嘉民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人材道公司的委托代理人周某某、廖劲林，被上诉人嘉定区X镇X村民委员会(以下简称村委会)的委托代理人戴璐蓉到庭参加诉讼。原审第三人上海西口印刷有限公司(以下简称西口公司)经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明，2005年3月24日，嘉定区X镇人民政府与西口公司签订整体搬迁协议，以置换方式有偿取得西口公司原所有的全部厂房土地，但未办理过户登记。2006年2月10日，马陆镇人民政府出具授权委托书，将西口公司原位于亚钢路某号内建筑面积为8373.53平方米的房屋全权委托村委会管理，包括临时对外出租，租金收取，物业管理等。2007年4月，村委会与材道公司(原企业名称为上海材道木业有限公司)签订临时租房协议书，由村委会将位于嘉定区X镇X村亚钢路某号面积7,840平方米的房屋出租给材道公司作为仓库使用。租期2年，自2007年5月1日至2009年4月30日。租赁期届满，如无特殊情况，且材道公司有意向继续租赁，该合同自动延续2年有效。租金为每月每平方米人民币(以下币种均为人民币)15元，合计每年租金1,411,200元，租金于每年年底前支付。约定临时租赁期内，材道公司不得在承租之厂区场地上搭建任何违章建筑。临时租用期内，如国家或城镇规划等需使用上述土地则无条件服从搬迁，有关损失等事宜均由材道公司承担，但村委会需提前一个月通知材道公司。合同签订后，村委会按约交付房屋。材道公司在涉案租赁土地上违章搭建房屋，并将租赁房屋及违章搭建的房屋转租给17家租户。另有转租户再次转租。2008年12月30日，村委会发催款函给材道公司，要求材道公司于12月底前将拖欠的租金1,640,800元支付村委会。2009年2月5日，村委会向材道公司发出租赁协议终止通知书，由于嘉定新城规划推进以及市政府A17线道路工程规划施工要求，明确告知材道公司合同到期不再续约。收到本通知书之日起，请及时交纳相应的费用，并及时清理自己的财物、土地房屋恢复至租赁前原样并随时做好搬迁准备。2009年4月21日，村委会发律师函给材道公司，明确告知材道公司合同到期不再续约，并要求材道公司租赁期届满后即应迁出。因材道公司拖欠租金及未迁出租赁房屋。村委会遂诉至法院，请求判令：材道公司立即迁出租赁房屋；材道公司立即支付租金共计x元及逾期付款利息(按同期银行贷款利息计算，自2009年5月1日起计算至判决生效之日为止)；材道公司支付自2009年5月1日至材道公司迁出之日为止的房屋使用费(按原合同标准每年1,411,200元)；材道公司立即拆除搭建的违章建筑，恢复原状。
原审法院另查，2007年7月，材道公司与西口公司签订一份临时租房协议。约定西口公司提供所属位于马陆镇X路某号厂房，材道公司租赁作为仓库和堆场使用。租赁期限15年，自2007年7月1日起至2022年7月31日止。租赁费用，材道公司每年上交村委会管理费外，每年20万元。临时租赁期内，如国家或城镇规划等需要使用上述土地则无条件搬迁，有关损失等事宜均由材道公司承担，但西口公司需提前六个月通知材道公司。临时租赁期内，材道公司可根据实际安排，允许分割或部分转租和进行必要的改建。
原审诉讼中，材道公司支付村委会租金到2009年4月30日。故村委会撤回要求材道公司支付租金及利息的诉讼请求。
本案双方主要的争议焦点是，1、实际履行的是哪一份租赁合同原审法院认为，在案外人马陆镇人民政府与西口公司达成整体搬迁协议后并经履行完毕，到2007年，虽然涉案租赁房屋的产权没有变更登记，但西口公司对涉案房屋已经不享有权利，其无权出租涉案房屋。而村委会经马陆镇人民政府的授权委托，有权对涉案房屋进行管理，包括临时对外出租，租金收取及物业管理。况且，租赁期间材道公司的租金也是向村委会支付的。材道公司辩称履行的是与西口公司之间的协议，未提供实际履行的任何证据，且西口公司亦予以否认，故西口公司称系为办理相关用电手续而与材道公司签订合同，法院予以采信。故法院确认本案中实际履行的是村委会、材道公司签订的租赁合同。2、本案所涉及的房屋是否已经列入A17快速公路的动迁范围原审法院认为，从村委会提交的相关证据可以确定涉案房屋是在动迁范围内。事实上当地政府亦基于此预先与西口公司对该房屋进行了动迁置换，故材道公司应当按照约定迁出并恢复原状。
原审法院认为，村委会、材道公司签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，村委会、材道公司均应按约履行。因涉案房屋属于A17高速公路动迁范围，属于临时租房协议中约定的特殊情况，故即使材道公司有意向继续租赁，该临时租房协议也不再自动延续二年有效。况且村委会在租赁期届满前已明确告知材道公司由于嘉定新城规划推进以及市政府A17线道路工程规划施工要求，合同到期不再续约。故租赁期间届满，材道公司作为承租人应当及时返还租赁物。因租赁期满后，材道公司一直占用租赁房屋，材道公司理应支付占用期间的实际使用费，使用费的标准可参照租赁合同约定的租金标准。关于村委会要求拆除违章建筑、恢复原状的请求，因有关部门已介入对该违章建筑的处理程序。故村委会该请求，本案中不予处理。
原审法院审理后作出判决：一、上海材道实业有限公司应于判决生效之日起十日内携其财产迁出马陆镇X村亚钢路某号厂房土地，返还嘉定区X镇X村民委员会；二、上海材道实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付嘉定区X镇X村民委员会2009年5月1日至2010年3月31日期间房屋实际使用费1,293,600元及自2010年4月1日起至上海材道实业有限公司实际迁出之日止的实际使用费(按原合同租金标准每日3,866.30元计算)。
原审法院判决后，材道公司上诉至本院称，上诉人实际履行的是与西口公司签订的协议，并按西口公司要求及该协议的约定将租金(管理费)交给被上诉人，并对租赁的房屋进行了水、电工程修缮改造，将部分房屋、场地予以转租。西口公司认为是为办理用电手续而与之签订合同的理由不能成立。直至今日，拆迁尚未进入实质性程序，即使根据上诉人与被上诉人的协议，租期也应自动延续二年，故要求撤销原判，发回重审。被上诉人村委会则要求维持原判。
本院经审理查明，原判认定事实无误。
本院认为，上诉人与被上诉人签订临时租房协议书后，上诉人即按约向被上诉人支付租金，并由被上诉人向上诉人出具相关收据。上诉人认为实际履行的是与西口公司的租房协议，但这既未得到西口公司的认可，上诉人也未提供该协议约定的除每年上交村委会管理费外，还应每年向西口公司交纳20万元租赁费用的相关凭证，故上诉人虽与西口公司签订了临时租房协议，但未有实质性履约内容，上诉人上诉要求确认实际履行与西口公司的协议，本院不予支持。被上诉人根据A17公路新建工程的相关通知与批复，提前通知上诉人不再续约，并无不妥。原审法院对此已作了阐述，本院不再赘述。原审法院就此所作判决正确，可以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币16,442.40元，由上诉人上海材道实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长王珍
审判员吴俊
代理审判员郑华
书记员赵海卿
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