原告：湖南省总工会。
被告：湖南省长沙市卫生防疫站。
湖南省总工会为解决湖南工人报社等３个直属单位的住宿办公用房问题，于１９９１年初决定征地建房，并得到了全国总工会的批准。长沙市卫生防疫站与省总工会系邻居，正好要迁址新建，便多次主动找省总工会协商，愿将现址转让给省总工会。双方于１９９１年６月２２日正式签订了“房地产有偿划拨转让协议书”，约定：长沙市卫生防疫站将现址“长沙市X街８号”６亩土地的使用权及地上７２５９．９平方米的房产以及其他附属设施的所有权作价５５０万元划拨转让给湖南省总工会，实行总额包干。协议中载明总额包干包括房屋建筑及附属建筑物的土建造价、拆迁城市安置补偿费、工程管理费、搬迁、运输、停产补偿费、不可预计费等一切费用。双方还约定，协议生效后３０天内，湖南省总工会付给长沙市卫生防疫站２５０万元；１９９２年５月３１日前再付１００万元；１９９３年２月底长沙市卫生防疫站向湖南省总工会交付３栋住宅楼（３５６３平方米）后，湖南省总工会于１９９３年３月１０日前再付给长沙市卫生防疫站１２０万元，余下８０万元待长沙市卫生防疫站在１９９４年３月底前将全部房地产交付湖南省总工会验收，双方签字认可后半个月内由湖南省总工会一次付清。协议还约定，双方不得以任何借口不履行协议，也不得提出协议以外的任何要求，不论哪方违约均按转让费总价格的５０％向对方交纳赔偿金。如湖南省总工会逾期付款，每逾１日，按已付款数的３％向长沙市卫生防疫站交纳赔偿金；如长沙市卫生防疫站逾期交房，按对等条件由湖南省总工会从预留金额中扣除，不足部分由长沙市卫生防疫站负担。此外，协议还约定，本协议经双方签字盖章，经长沙市国土局鉴证，办理了房地产过户手续后生效。双方签字盖章后，长沙市国土局以鉴证机关身份在协议上盖章。协议签订后，湖南省总工会按约定于１９９１年７月２１日、２２日分别付给长沙市卫生防疫站１５０万元、１００万元，１９９２年５月２６日付１００万元，１９９３年１月８日又应长沙市卫生防疫站的请求，提前付给２０万元，以上总共付给长沙市卫生防疫站转让费３７０万元。
１９９１年１１月５日，经长沙市人民政府批准，长沙市卫生防疫站在长沙市火星开发区征地１２．９亩，并于１９９２年４月破土动工建址。１９９２年１０月至１９９３年２月，长沙市卫生防疫站以建筑材料价格上涨、建筑承包合同变更、资金严重短缺、工程难以继续进行、不能按期搬迁为理由，先后六次致函湖南省总工会，要求增加转让费。湖南省总工会口头通知长沙市卫生防疫站严格执行协议，不同意增加转让费。长沙市卫生防疫站没有按约定在１９９３年２月底向湖南省总工会交付３栋住宅楼。湖南省总工会遂向湖南省高级人民法院起诉，诉称：被告长沙市卫生防疫站多次找上门来要求将其现有面积为６亩的土地使用权及其房产转让给我们，以便于他们迁址新建。后经多次协商，于１９９１年６月２２日，双方签订了一份《房地产有偿划拨转让协议书》。协议约定，长沙市卫生防疫站将其现址面积为６亩的地皮使用权和该地上的房产、设施等有偿转让给湖南省总工会，包干总价为５５０万元。协议生效后，湖南省总工会按约定付出３５０万元外，还提前付出２０万元，共计３７０万元。但长沙市卫生防疫站借口建材等涨价，提出增加转让费的无理要求。我方多次指出要严格履行合同。故请求判决长沙市卫生防疫站全面履行协议，并承担违约金２７５万元。庭审时，湖南省总工会变更了诉讼请求，要求终止原协议，判决长沙市卫生防疫站支付违约金７８８．１万元，并将长沙市卫生防疫站用省总工会支付的转让费在火星开发区购置的房地产作为对省总工会的赔偿。
长沙市卫生防疫站答辩称：由于物价猛涨，多次要求湖南省总工会增加费用，但湖南省总工会一直不答应，致使协议难以执行。
【审判】
湖南省高级人民法院经审理认为：湖南省总工会与长沙市卫生防疫站所签订的房地产转让合同，符合平等自愿、协商一致、等价有偿的原则，因而合法有效。但合同对逾期付款和交房的违约行为，约定按每日３％向对方支付赔偿金，不符合有关法律、法规的规定，应确认为无效。庭审中，长沙市卫生防疫站提出合同约定办理了房地产过户手续后才生效，现双方并未办理过户手续，主张合同尚未生效。本院认为，只有合同生效，才能办理过户手续，约定先办过户手续，然后合同生效不符合有关规定。从本案实际情况看，双方已按合同约定付款与收费，双方对合同生效已实际认可。因此，对长沙市卫生防疫站主张合同尚未生效不予支持。在合同履行过程中，长沙市卫生防疫站虽多次提出变更的要求，但省总工会均未同意。省总工会已按合同约定履行了付款义务，而长沙市卫生防疫站并未履行交房的义务。庭审中湖南省总工会以长沙市卫生防疫站继续履行合同难度很大，违约使履行合同成为不必要等为理由，要求终止合同，而长沙市卫生防疫站早有终止合同的表示，对此本院予以支持。长沙市卫生防疫站在合同履行期间，遇到了三材涨价的客观情况，但合同上总额包干没有留下一点余地，是长沙市卫生防疫站自愿承诺的，长沙市卫生防疫站不能履约应承担违约责任，给湖南省总工会造成的经济损失应予赔偿。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十二条、第一百一十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，于１９９３年６月３日判决：
一、双方同意解除原房地产转让合同，本院予以准许；
二、由长沙市卫生防疫站退还给湖南省总工会已付的转让费３７０万元及利息（按一般基建贷款月息７．５‰计算，自湖南省总工会付款之日起至收款之日止）；
三、由长沙市卫生防疫站支付给湖南省总工会赔偿金２７５万元。长沙市卫生防疫站应付款项自本判决生效后两个月内付清。逾期不付，则拍卖其在长沙市火星开发区新址的１２．９亩土地及地上建筑物，以所得价款偿付给湖南省总工会，多退少补。
一审判决后，长沙市卫生防疫站不服，向最高人民法院提起上诉称：双方签订的协议没有生效。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条和最高人民法院（８９）民他字第５０号批复，即未办理过房屋产权过户手续，民事法律行为尚未成立，一方可以翻悔。双方在协议第６条规定，该协议在办理房地产过户手续后生效。长沙市卫生防疫站承担２７５万元的赔偿金不公平，协议划拨转让总价５５０万元显失公平，至少应在１０００万元以上；判决让其承担全部案件受理费、财产保全费不合理；湖南省总工会也有过错，未按约定办理有关手续，未按长沙市政府１９８６年２号文件规定给其提供三材。对于三材涨价曾６次去函要求增加转让费，湖南省总工会却置之不理，而且总工会也未付清５５０万元，不能说长沙市卫生防疫站违约。同时，一审判决拍卖其新址房地产不妥，与本案无关，而且程序也不合法。
湖南省总工会辩称：双方签订的房地产划拨转让（有偿）协议是合法有效的，手续完备，双方均获得了各自主管部门的批准，并且是建立在互惠、互利、等价有偿、公平合理、自愿的基础上，充分协商签订的。上诉人不履行协议，按约定应依法承担全部违约责任和由此而造成的一切经济损失。拍卖新址是赔偿被上诉人经济损失的唯一解决办法。
最高人民法院经审理认为：双方当事人平等自愿地签订《房地产有偿划拨转让协议书》，协议签订前各自经上级主管部门批准，并在长沙市人民政府及其有关部门办理了有关手续，协议对双方当事人具有法律约束力。原审法院确认协议有效，协议违约条款第２项不符合法律规定是正确的。协议签订后，湖南省总工会按约定向长沙市卫生防疫站交付转让费，长沙市卫生防疫站未按期向湖南省总工会交付３栋住宅楼，属违约行为，给湖南省总工会造成了经济损失。依据法律和双方当事人的约定，长沙市卫生防疫站应承担违约责任。原审法院认定事实清楚，但原审判决长沙市卫生防疫站向湖南省总工会支付赔偿金的同时，又支付利息不符合法律的规定，原审法院将拍卖长沙市卫生防疫站新址房地产的价款抵偿应付给湖南省总工会的款项等内容写入判决不当。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第一百一十二条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，于１９９３年１０月３０日判决如下：
一、维持原审判决第一项，撤销第二、三项；
二、长沙市卫生防疫站退还湖南省总工会转让费３７０万元。
三、长沙市卫生防疫站支付湖南省总工会赔偿金３００万元。
以上款项应于本判决送达之日起两个月内付清，逾期给付，应加倍支付迟延履行给付期间的银行利息。
【评析】
本案的正确处理，主要涉及以下几个问题的正确认定：
一、双方当事人签订的《房地产有偿划拨转让协议》是否合法、有效首先，该协议是双方自愿协商达成的，其内容贯彻了有偿、互利的原则；而且这种转让行为又经双方各自主管部门批准，协议签订后也到国土局办理了有关手续，从形式和程序上并不违法。其次，协议约定，该协议经双方签字盖章，经国土局鉴证，办理了房地产过户手续后生效。这种约定，实质上是将转让协议生效的时间与转让的房地产产权转移的时间相混淆。因为，按照该协议的约定，协议经双方签字盖章并经国土局鉴证后，双方就必须开始履行协议中规定的义务，而房地产过户手续何时才能办理则是不确定的，双方并不能因还未办理房地产过户手续而拒不履行其义务。也就是说，只有转让协议生效，当事人的义务才能开始，并受协议的约束。所以，根据协议的内容，应当认定该协议经双方签字盖章并经国土局鉴证后即生效，而不是须经办理房地产过户手续后才生效。至于被告在上诉中所提应适用最高人民法院（８９）民他字第５０号批复，即房屋买卖协议签订后，因未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为尚未成立，一方可以翻悔的问题，实属理解上的错误。一方可以翻悔，实质说的是一方在什么条件下可以要求解除合同关系的问题，并不妨碍合同在什么条件下合法成立。如果认为本案协议未合法成立，原告依协议履行义务的行为，被告依协议接受原告的多次履行款额总计达３７０万元的行为，又是依据什么从何谈起
二、本案被告所持协议签订后，建材涨价，要求原告增加转让费被拒绝，因而其行为并不构成违约的理由是否成立本案当事人之间签订的是《房地产有偿划拨转让协议》，依该协议，双方的权利义务内容是就被告现有房地产而设定的，即被告出让其现有房地产，在原告依约给付一定的转让费后交付。至于被告出让现有房地产后，再在何地建房，被告用取得的转让费能否购置到符合自己要求的房地产，均不是本案法律关系中的内容，和原告无关；自然也不构成该法律关系中的情势变更事由，因而其理由是不成立的。至于协议中原商定的转让费是否公平的问题，这是双方当事人自愿协商的，而且其风险责任也应是出让者事先考虑到的。因而，只要当初一方没有欺诈、胁迫或乘人之危以及在当初就显失公平的情况，只能认定是公平合理的。
三、双方当事人在协议中约定的违约赔偿责任条款的效力问题。当事人在合同中规定违约条款并无不当，但违约条款的约定内容必须符合法律规定。本案双方当事人在协议中除了约定违约应按转让费总价格的５０％向对方交纳赔偿金（实为违约金）外，还约定如原告逾期付款每逾１日按已付款数的３％的比例向对方支付赔偿金（实为违约金），被告逾期交房，亦按对等条件向原告支付赔偿金（实为违约金）。这种约定，实为对违约金的重复约定，只能认定其中一种约定为有效。由于５０％违约金的约定实际上包括每日３％违约金的约定，又根据最高人民法院１９８７年７月２１日《关于在审理经济合同纠纷中具体适用〈经济合同法〉若干问题的解答》中关于“双方约定的违约金数额一般不超过合同未履行部分价金的总额为限”的规定，本案被告根本未履行合同，所以，对于按转让费总价格的５０％交纳违约金的约定，可以认定为有效条款，而关于３％的违约金的约定就只能被认定无效了。
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