上诉人(原审被告)上海鹏飞实业发展公司。
法定代表人池某某，董事长。
委托代理人刘纲，上海市国鑫律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海市普陀区文化馆。
法定代表人杨某某，馆长。
委托代理人黄某乙，被上诉人员工。
委托代理人胡永鑫，上海市申华律师事务所律师。
上诉人上海鹏飞实业发展公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2007年6月29日，上海市普陀区文化馆(以下简称“普陀区文化馆”)与上海鹏飞实业发展公司(以下简称“鹏飞公司”)签订承包合同，约定普陀区文化馆将上海市X路某号六楼，建筑面积518平方米的房屋出租给鹏飞公司，租赁期限为五年，自2007年7月1日起至2012年6月30日止，每年租金人民币400,000元，合同签订生效日起支付2007年7月1日至同年12月31日期间的租金200,000元，2008年1月1日起每年租金付款日为3月15日、9月15日各付200,000元，其中2008年1至6月实际支付四个月的租金(1至2月为免租期)。鹏飞公司在承租范围内，装修费用自理，并同意在合同签订时支付普陀区文化馆押金40,000元。普陀区文化馆有权在鹏飞公司承租期内按合同收取承租费、滞纳金，滞纳金以应交数每天3‰计，逾期十天视作违约，如鹏飞公司违约，普陀区文化馆有权终止合同，并追究法律责任。合同签订后，普陀区文化馆与鹏飞公司尚能按约履行，但至2009年，鹏飞公司仅支付当年租金100,000元。2009年10月12日，普陀区文化馆书面要求鹏飞公司于2009年10月31日前支付尚欠的租金300,000元，未果。同年10月29日，普陀区文化馆向鹏飞公司发出律师函，告知鹏飞公司因其欠付租金，经普陀区文化馆催讨仍未支付，故函告鹏飞公司：1、解除双方签订的承包合同；2、鹏飞公司于收到本函后三十日内归还系争房屋；3、鹏飞公司支付拖欠的租金；4、鹏飞公司支付拖欠租金而产生的滞纳金、违约金。2009年11月30日，普陀区文化馆诉至原审法院，请求判令鹏飞公司返还系争房屋，按全年400,000元的标准支付2009年拖欠的租金300,000元及至鹏飞公司返还系争房屋之日止的房屋使用费、滞纳金108,000元。
原审审理中，双方均确认，涉案承包合同的性质为租赁合同。普陀区文化馆表示在鹏飞公司违约的情况下，根据政府相关部门提出的“退租还文”的政策提起诉讼，理由正当。鹏飞公司则表示如普陀区文化馆坚持要求收回系争房屋，鹏飞公司也表同意，但投入的装修、设备、办理文化许可证的费用经自己折旧计算，共计一百三十多万元，要求普陀区文化馆补偿。普陀区文化馆表示知道鹏飞公司曾对系争房屋进行装修，考虑到本案实际情况，为尽快解决纠纷，在调解的前提下，涉及隐蔽工程的消防、煤气等线路、管道方面的装修费用可予以适当补偿，金额在400,000元左右，其余如电脑等可搬迁的设备由鹏飞公司自行处理。对鹏飞公司提供的金额为40,000元的押金收据，普陀区文化馆予以确认。
原审法院认为，普陀区文化馆与鹏飞公司签订的关于上海市X路某号六楼房屋名为承包实为租赁的合同，系双方当事人真实意思表示，且于法无悖，应属有效，普陀区文化馆与鹏飞公司均应恪守履行。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，因鹏飞公司经营困难及资金周转问题，欠付普陀区文化馆2009年的租金，鹏飞公司的行为构成违约，普陀区文化馆据此行使单方解除合同的权利，符合约定。同时，相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现普陀区文化馆起诉要求鹏飞公司返还系争房屋，支付欠付的租金及滞纳金，并无不当，可予支持。关于鹏飞公司提出的要求普陀区文化馆补偿装修、设备等损失的辩称意见，相关司法解释明确规定，租赁合同因承租人违约导致被解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。考虑到系争场地内的部分隐蔽工程的装修仍有利用价值，普陀区文化馆应当就该部分装潢残值作出合理补偿，金额由法院酌定。关于鹏飞公司提出的要求普陀区文化馆免除滞纳金、违约金的辩称意见，法院根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)的规定，即以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，予以酌处。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项的规定，判决：一、上海市普陀区文化馆与上海鹏飞实业发展公司签订的关于上海市X路某号六楼之承包合同于2009年10月29日解除；二、上海鹏飞实业发展公司应于判决生效之日起十日内将上海市X路某号六楼，建筑面积为518平方米的房屋返还上海市普陀区文化馆(上述房屋内现有经营设备及可搬移之物品，由上海鹏飞实业发展公司自行处理)；三、上海鹏飞实业发展公司应于判决生效之日起十日内支付上海市普陀区文化馆拖欠的2009年的租金人民币300,000元；四、上海鹏飞实业发展公司应于判决生效之日起十日内支付上海市普陀区文化馆逾期支付租金的违约金(2009年上半年的租金人民币100,000元自2009年3月16日起计算至上海鹏飞实业发展公司实际支付之日止，2009年下半年的租金人民币200,000元自2009年9月16日起计算至上海鹏飞实业发展公司实际支付之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算)；五、上海鹏飞实业发展公司应于判决生效之日起十日内支付上海市普陀区文化馆自2010年1月1日起至其实际迁出上海市X路某号六楼之日止，参照每年人民币400,000元的标准计算的房屋使用费；六、上海市普陀区文化馆应于判决生效之日起十日内返还上海鹏飞实业发展公司押金人民币40,000元；七、上海市普陀区文化馆应于判决生效之日起十日内酌情补偿上海鹏飞实业发展公司装饰装修残值人民币400,000元。
原审判决后，鹏飞公司不服，向本院提起上诉称：上诉人是从案外人处受让取得设立于上海市X路某号六楼的普文网吧，上诉人为此支付了90万元的转让费，受让后上诉人还投入280万元对普文网吧进行装修、购买设备；因网吧行业不景气，上诉人的经营较为困难，如果解除双方的合同，上诉人将面临很大损失；上诉人确有迟延支付租金的情况，但上诉人并非拒付租金，现上诉人正在积极努力解决租金问题，希望能继续履行租赁合同。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。
被上诉人普陀区文化馆辩称：上诉人拖欠租金的行为已构成根本违约，被上诉人要求解除合同是有法律和合同的依据的；而且根据国家规定，现在文化事业单位只能从事公益活动，不能再进行经营性活动，被上诉人只能收回系争房屋。故不同意上诉人的上诉要求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人约定，上诉人鹏飞公司逾期十天支付租金，被上诉人普陀区文化馆有权终止合同。现上诉人拖欠2009年的租金300,000元至今，被上诉人据此要求解除双方之间的合同关系，符合合同约定，也符合法律规定。上诉人虽有经营困难，但这不应成为长期欠付租金的理由，其要求继续履行合同，但被上诉人不予同意，其上诉请求本院也难以支持。原审法院根据查明的事实依法所作出的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币7,420元，由上诉人上海鹏飞实业发展公司负担。
本判决为终审判决。
审判长卞晓勇
审判员&x
代理审判员余宇
书记员刘群燕
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