物业管理人酬金以及员工费用争议仲裁案

当事人: 法官: 文号:484

中国国际经济贸易仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）根据申请人××测量师事务所（上海）有限公司（下称申请人）与被申请人上海××房地产开发有限公司（下称被申请人）于1999年6月18日签署的“物业管理合同”（下称本案合同）中的仲裁条款以及申请人于2000年4月24日提出的书面仲裁申请，于2000年5月30日受理了上述合同项下管理人酬金以及员工费用争议仲裁案。本案仲裁程序适用1998年5月10日起施行的《中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）的规定。

鉴于本案申请人的仲裁请求不足50万元人民币，因此，根据仲裁规则的规定，本案适用简易程序。又鉴于被申请人在仲裁规则规定的期限内于2000年6月29日提出反请求，且反请求所涉争议金额超过50万元人民币，因此，根据仲裁规则第72条的规定，本案改为普通程序审理。

申请人指定的仲裁员与被申请人指定的仲裁员及仲裁委员会主任根据仲裁规则的规定指定的首席仲裁员于2000年9月25日组成仲裁庭，审理本案。

2000年11月28日，仲裁庭在北京对本案进行了开庭审理。双方当事人均派代理人参加庭审，对本案进行了陈述、答辩、并回答了仲裁庭的提问。庭后，双方当事人都提交了补充材料。

本案现已审理终结，仲裁庭根据本案当事人提交的书面材料以及庭审情况依法作出本裁决。本案案情、仲裁庭意见以及本案裁决分述如下：

一、案情

申请人诉称：

申请人、被申请人于1999年6月18日签署了浦项集团商务广场（以下称广场）物业管理合同。规定被申请人委任申请人为浦项集团商务广场的物业管理人。合同有关条文如下：

第11条第1款：申请人负责依据广场年度预算及申请人公司批准的人员编制表和薪酬、福利、聘请、解聘等制度，以申请人名义聘用所有的广场管理员工。

第11条第3款：管理中心负责人为港籍兼职经理，每周驻广场工作时间相加不少于两个工作日。管理中心其他所有工作人员均为本地全日制员工。

第11条第7款：上述员工的一切费用及成本（包括培训费用）将直接从管理费基金中支取。

第12条第1款：管理人履行本合同第7、8及9条的工作，从广场管理开始日期起计（具体日期由双方正式书面确认）交付使用起至入住率低于30％（包括30％）每月人民币（略）元整。

合同签署后，申请人开始前期管理顾问工作，被申请人自1999年6月开始支付前期管理人酬金和港籍兼职经理费用。1999年9月初，申请人接收广场，被申请人即拖欠员工费用、港籍经理费用和管理人酬金，1999年9月费用拖至1999年10月8日才付，10月后的管理人酬金、港籍经理费用一直拖欠未付。申请人多次发函要求被申请人支付上述费用，被申请人一直拒绝。2000年2月1日，申请人委托律师致函被申请人，称被申请人如果不在2000年2月20日前付清欠款，该函即作为终止合同的正式通知，终止日期为自被申请人收到函之日起3个月。若被申请人未按上述期限付款导致合同3个月后终止，被申请人也必须在收函后3个月内如期支付该3个月所有应付费用，若未能如期支付，申请人有权依法随时终止合同。

2000年2月28日，双方就提前终止合同召开会议，被申请人提出合同将在2000年4月底提前终止，移交工作平稳过渡，并要求合同解除后，管理中心副主管以下员工能够留下。申请人要求被申请人按合同支付1999年10月至2000年2月的管理人酬金和港籍经理费用，员工去留依员工意愿。被申请人提出，若申请人保证被申请人所需员工留下，管理人酬金支付将得到解决，港籍经理1999年10月以后工资不付。

后申请人致函被申请人，要求2000年3月8日前付2月份员工费用及1999年10月至2000年3月的管理人酬金；港籍经理费用再商洽；申请人在被申请人于3月8日支付上述款项后协助做员工去留工作，随员工自愿。

2000年3月7日，被申请人函致申请人，要求在3月6日至8日签署解除合同协议书，最多支付人民币（略）元管理人酬金，3月15日付（略）元，4月30日付（略）元，要求申请人3月10日前确认员工去留，3月14日被申请人管理人员投入，4月7日前交接完毕。

申请人3月9日致函被申请人不同意其提出的支付方式和日期，重申被申请人必须在2000年3月13日前支付1999年10月至2000年2月的管理人酬金（略）元人民币，港籍经理费用争议通过协商或仲裁解决，到期不付管理人酬金，申请人自2000年3月14日起不再履行管理义务。

被申请人收函后明确表示不在2000年3月13日前支付管理人酬金，约定2000年3月14日起移交，现移交完毕。

申请人认为，本案合同为有效合同，双方应严格履行，申请人自前期管理顾问至开始管理，均依合同承担合同义务，被申请人则自1999年9月始拖欠费用，拒付管理人酬金和港籍经理费用，为违约，应支付所欠费用并承担违约责任。据此，申请人提起仲裁请求如下：

1.被申请人支付管理人酬金（略）.58元人民币。

2.被申请人支付港籍兼职经理费用（略）.26元人民币。

3.被申请人支付其他员工费用（略）.69元人民币。

4.被申请人承担仲裁费。

被申请人的答辩及反请求主要内容是：

1.本案合同履行期间，申请人多次违约，给被申请人造成极大损失，表现在：（1）管理人员严重超编，开支猛增，大大超过预算。

依本案合同附件一规定，广场全额管理人员75人，根据需要和入住率高低逐步到位。全额编制情况下，每月管理预算（不含港籍经理费）（略）元人民币。但申请人接管第一月入住率远低于30％时，管理人数达到78人。1999年9月17日，申请人提出新预算为（略）元，被申请人考虑长期合作，同意但对其中部分费用提出异议。在入住率未明显增加的情况下，申请人管理人员10月97人，11月91人，被申请人提出警告后，12月仍为88人。自1999年9月至12月，申请人向被申请人要求包括年终奖金、医药费奖励等各项费用每月平均至少（略）元人民币，超过预算（略）元。被申请人为此需多付人民币（略）元。

（2）管理水平低下，人员素质差，在租户中造成恶劣影响，给被申请人造成很大损失。装修过程中，申请人不依《浦项集团商务广场之装修指南》规定收费；向租户提供不合规定电源；不按规定收取停车费，设备管理不力，被申请人只能另行聘请外籍工程师作顾问；服务态度、质量屡遭投诉，给被申请人造成损失已超过同期管理人员酬金。

（3）拒绝被申请人依据本案合同第11条第2款规定提出的撤换两名港籍经理、处理部分不负责任员工要求。

（4）放松管理，致使大量堆放广场的建筑材料丢失，被申请人遭受巨大损失并延误完工。

2.依据《中华人民共和国合同法》第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

申请人对广场的不当管理给被申请人造成损失超过被申请人应支付申请人的管理酬金总额，被申请人拒付管理人酬金是维护自身利益减少损失的正当措施。

被申请人早要求申请人撤换港籍经理但申请人不办，此间产生的港籍经理费，被申请人有权拒付。

被申请人从未认可申请人突破75人管理人员上限，被申请人只按75人标准支付，每月总额不超（略）元人民币。申请人此项仲裁请求属超预算开支。

3.申请人无故终止履行合同，未完成交接即全部撤离应负违约责任。

4.本案合同及附件明确规定申请人对广场内仓储地负有保卫管理责任，申请人一直未履行其职责，在双方磋商终止合同期间，申请人故意放松管理，自2000年3月6日至14日，广场内连续发生大量财物被盗事件，被申请人被窃财物共16张不锈钢蜂窝板、120米钢缆线、600箱2400平方米块地毯、88张铝合金隔断板，价值人民币（略）元。

被申请人就此与申请人交涉，申请人竟不顾被申请人一再劝阻，于14日未办理移交手续单方撕毁合同撤离广场，致被申请人为应急投入大量人力物力接管，造成损失。

申请人在双方协商终止合同时便不履行保管职责造成财物被盗，应承担赔偿责任，申请人随意终止合同应承担相应合理赔偿责任。据此，被申请人提出反请求如下：

1.申请人赔偿被申请人被盗财物损失（略）元人民币，并承担自2000年3月14日至裁决生效之日的银行同期贷款利息。

2.申请人赔偿被申请人无故终止合同造成的损失人民币10万元。

3.申请人承担反请求仲裁费。

申请人对被申请人的答辩及反请求提出如下意见，主要内容是：

1.关于人员超编及开支。

应被申请人要求，申请人人员提前投入；实际接收时现场尚有200多名施工人员，无保安，经被申请人同意，申请人增加临时保安；管理中心人员及开支是根据被申请人需要调整，所有预算均得到被申请人确认，除2000年3月外，被申请人也已实际支付。

申请人严格控制开支，从1999年9月至2000年2月底，每月开支平均（略）元人民币，低于被申请人批准的（略）元人民币。

2.关于管理质量。

申请人为全世界最具规模的物业顾问服务公司之一。在管理浦项广场时，收到的投诉均是对项目硬件不满，对管理中心服务均表示满意。

3.关于建筑材料失窃。申请人与被申请人对失窃物无保管关系。