广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2006)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告)佛山市天然陶建材科技有限公司，住所地佛山市禅城区石湾江湾三路商业楼X号。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人王世理，系广东京兆律师事务所律师。
委托代理人朱某某，男，汉族，X年X月X日出生，身份证住（略）。
被上诉人(原审原告)佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司，住所地佛山市禅城区X路X号东座X楼。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人林宇、徐某某，均系广东华法律师事务所律师。
上诉人佛山市天然陶建材科技有限公司(以下简称天然陶公司)因与被上诉人佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司(以下简称盈裕公司)租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2006)佛禅法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定：2004年5月26日，盈裕公司与天然陶公司签订了一份《商铺(仓库)租赁合同》。合同约定：盈裕公司将位于江湾三路商业楼X号商铺一间租给天然陶公司作经营使用，每月租金4496。80元；租赁期限自2004年5月21日至2005年5月20日止，承租方如要继续租赁，经出租方同意后，需在租赁期满前1个月办理续租手续；租金按季交纳，交租时间为每季首15日之前交纳本期租金，逾期每天按欠交总额的1％罚收滞纳金；承租方预交（略）元作物业保证金；租赁期内水电费由出租方代支代收，按供水、供电部门的收取额向承租方收缴代交；承租方拖欠租金、水电费超过30天的，出租方有权终止合同，收回商铺，并不退回物业保证金和已收租金。双方还约定，合同期满后，在同等条件下，承租方享有优先续租权；合同期内，因建设需要而提前终止合同，出租方应提前一个月通知承租方，承租方必须在规定时间内迁出，出租方不作任何赔偿，但可退回物业保证金及未到期的租金。
2005年5月20日，盈裕公司与天然陶公司用上述同一合同文本续签了租赁合同，约定租赁期限自2005年5月21日至2006年5月20日止，合同的其他内容未变。
2006年5月20日双方签订的合同到期后，天然陶公司继续使用该承租铺位。2006年6月9日和13日，佛山市规划局禅城分局、佛山市禅城区人民政府办公室分别发文通知盈裕公司拆除江湾三路旧商业楼。2006年6月16日，盈裕公司向天然陶公司以及该商业楼的其他租户发出一份《通知》，以根据佛山市禅城区人民政府办公室发出的《关于季华路改造有关拆迁问题的通知》(佛禅府办[2006]X号)精神，盈裕公司位于江湾三路旧商业楼X－X号铺位需要拆除为由，限令天然陶公司等承租商户于2006年7月15日前搬出并办理退铺手续。因天然陶公司未按盈裕公司的通知办理退铺手续，故盈裕公司诉至法院。
另查明，涉案房产江湾三路商业楼X－X号系由原佛山市X乡建设开发总公司兴建的临时建筑，佛山市禅城区人民政府公有资产管理办公室确认该资产系区属公有资产，于2003年10月1日起行政性划转给盈裕公司直接管理，权属人为盈裕公司。天然陶公司的法定代表人刘某于2000年5月11日与原佛山市X乡建设开发总公司就该商业楼X号铺签订一年期的租赁合同，此后三次续约，至2004年5月20日前一直承租该铺位。
原审法院认为：盈裕公司与天然陶公司于2005年5月20日签订的《商铺(仓库)租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。2006年5月20日该合同约定的租赁期间届满后，天然陶公司继续使用该铺位，盈裕公司没有提出异议，该合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。盈裕公司于2006年6月16日通知天然陶公司于同年7月15日前搬出并办理退铺手续，系正当行使合同解除权。双方当事人因此发生纠纷，不属于因拆迁产生的补偿安置争议，不能排除在法院受理案件范围之外。天然陶公司关于本案应由佛山市禅城区人民政府裁决处理，法院无权处理的意见，于法无据，法院不予采纳。盈裕公司通知天然陶公司“办理退铺手续”即含有解除租赁合同的意思，该通知送达当事人后，租赁合同即在盈裕公司通知的时间即2006年7月15日解除，盈裕公司与天然陶公司之间的权利义务关系相应终止。盈裕公司请求法院确认双方的《商铺(仓库)租赁合同》终止，有事实和法律依据，法院予以支持。天然陶公司关于盈裕公司解除合同对其无效，终止合同没有事实和法律依据的抗辩意见，法院不予采纳。
租赁合同终止后，天然陶公司应该返还租赁物，对盈裕公司的相应诉讼请求法院予以支持。返还租赁物与天然陶公司行使优先承租权没有法律上的联系，天然陶公司提出的因其享有优先权故盈裕公司返还铺位的请求法院应予驳回的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。
关于盈裕公司要求天然陶公司支付场地使用费、水费的问题。盈裕公司与天然陶公司签订的《商铺(仓库)租赁合同》于2006年5月20日届满，其后双方的不定期租赁关系于2006年7月15日终止，天然陶公司应按原租赁合同约定的价格4496.80元/月支付2006年5月21日至7月15日的租金，即4496.80元/月÷30天×55天＝8244。13元。盈裕公司以“场地使用费”的名义主张该租金，法院予以支持。7月15日后，天然陶公司仍继续占有使用该承租铺位，盈裕公司要求将场地使用费按上述标准计至天然陶公司返还商铺给盈裕公司之日，符合公平、等价有偿的原则，法院亦予以支持。双方约定水费由盈裕公司按供水部门的收取额向天然陶公司收缴代交，盈裕公司未提供证据证明天然陶公司欠交水费，其向天然陶公司主张该费用法院不予支持。
关于盈裕公司要求没收天然陶公司交纳的物业保证金及计收滞纳金的问题。2006年6月9日和13日，佛山市规划局禅城分局、佛山市禅城区人民政府办公室分别发文通知盈裕公司拆除江湾三路旧商业楼，而盈裕公司收到上述通知后即于6月16日通知天然陶公司退铺，未提到有关租金的问题，也未通知天然陶公司交纳租金。天然陶公司辩称其系“想继续承租而不得，想交租金而不得”，符合本案客观事实。故不能认定天然陶公司有故意拖欠甚至拒付租金的违约行为。在原租赁合同期满后，天然陶公司根据双方的交易习惯，在盈裕公司没有提出异议的情况下继续使用该商铺，不违反法律规定，盈裕公司不得以此主张没收天然陶公司的物业保证金。盈裕公司要求天然陶公司支付滞纳金，并没收其交纳的物业保证金没有事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十二条、第九十四条第五项、第二百三十二条、第二百三十六条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的有关规定》第八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司与被告佛山市天然陶建材科技有限公司的租赁合同关系于2006年7月15日终止。二、被告佛山市天然陶建材科技有限公司于本判决生效之日起十日内，交还原告佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司其租赁使用的江湾三路商业楼X号商铺。三、被告佛山市天然陶建材科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司2006年5月21日至7月15的租金8244.13元，并按4496。80元/月的标准计付2006年7月15日起至返还商铺给原告佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司之日止的场地使用费。四、驳回原告佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费435元，由被告佛山市天然陶建材科技有限公司承担385元，原告佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司承担50元。
上诉人天然陶公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院在审判程序、关键事实认定和适用法律上都出现错误。
一、原审法院审判程序违法，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审。上诉人在一审法定的答辩期内依法提起了管辖权异议，向法院提交了书面的《管辖权异议申请书》，但原审法院并未就上诉人的管辖权异议依法做出裁定，违反法定程序。上诉人认为，只要在法定的答辩期内提出了书面的管辖权异议书，就应当视为已提出管辖权异议。至于管辖权异议中的理由是否成立，是否属于管辖权异议，法院应当出裁定来予以支持或驳回。
二、原审法院称本案“不属于因拆迁产生的补偿安置争议，不能排除在法院受理案件范围之外”，是没有事实和法律依据的。本案明显是拆迁纠纷，不是租赁合同纠纷，法院无权受理此案，应裁定驳回被上诉人的起诉，责令其向佛山市禅城区人民政府申请裁决处理。1．上诉人长期承租被上诉人的位于佛山市禅城区X路旧商业楼X号铺位。被上诉人在2006年6月16日向上诉人发出《通知》，提到佛山市禅城区政府办公室发出《关于季华路改造有关拆迁问题的通知》(佛禅府办[2006]X号)，政府决定对被上诉人位于佛山市禅城区X路旧商业楼X-X号铺位拆迁，以配合季华路的改造，限令上诉人等承租商户于2006年7月15日前搬出，但并未提到对上诉人等如何作出拆迁安置补偿。纠纷因此出现至今未解决。纠纷的出现并不是如原审法院认定因合同解除权引起。双方都认可了是政府决定对被上诉人位于佛山市禅城区X路旧商业楼X-X号铺位拆迁，以配合季华路的改造这样的事实引起纠纷，法院不能无视被上诉人和上诉人都承认的事实。2．既然是政府拆迁行为，双方的纠纷就只能按国务院《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，按佛山市已有拆迁规定，特别是按佛山市X路改造的拆迁规定程序和拆迁安置补偿标准来解决。被上诉人的《通知》已明确这次拆迁是政府拆迁行为，并不是上诉人与被上诉人之间的合同纠纷。佛山市禅城区人民政府已制定、佛山市禅城区人民政府办公室已发出《季华路改造及佛山大道景观整治工程征地拆迁实施方案》，这次拆迁是禅城区人民政府的统一规划。上诉人要求按照佛山市X路改造的统一拆迁规定程序和拆迁安置补偿标准来解决本案纠纷。3．法院无权受理此案，应裁定驳回被上诉人的起诉，责令其向佛山市禅城区人民政府申请裁决处理。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本条例”。《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金、安置用房面积和安置地点、搬运期限、搬运过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿安置协议。拆迁租赁承包房屋的拆迁人应当与被拆迁人、房屋租赁人订立补偿安置协议。”但本案中，被上诉人未与上诉人协商补偿问题。最高人民法院在2005年8月1日已公布了《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》，其中明确规定：“拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成安置协议，就补偿安置协议向人民法院提出民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定向有关部门申请裁决。”因此，上诉人认为区政府这次拆迁应根据佛府[1998]X号《佛山市区房屋拆迁管理规定》以及佛房发[1998]X号《佛山市区房屋拆迁补助费标准》来处理拆迁补偿安置工作。法院无权处理此案，应裁定驳回起诉。
三、被上诉人与上诉人双方已形成事实上的租赁合同关系。被上诉人并未在合理时间内书面通知上诉人解除合同，其起诉解除合同无效。而且，被上诉人并未提出“解除合同”的诉讼请求，法院不能审理“解除合同”问题。1．被上诉人与上诉人双方已形成事实上的租赁合同关系。上诉人自2000年5月承租被上诉人铺位至今已有六年。每年合同续签均是合同到期之后。一般在没有书面异议下，双方均自然续签。2006年5月20日《租赁合同》到期后，双方均无异议继续租赁关系。上诉人事实上在租赁使用铺位，被上诉人从没有提出异议。根据有关法律规定，双方已形成事实上的租赁合同关系。该合同关系不能擅自解除。2．被上诉人并未在合理时间内书面通知上诉人解除合同，其起诉解除合同无效。原审法院认定被上诉人已书面通知上诉人解除合同是没有事实依据的，属事实认定错误。合同仍然有效，应继续履行。被上诉人如果解除合同，应按法定程序行使解除权。依照《合同法》第96条、第232条规定，被上诉人解除合同，也应给合理期限且应书面通知上诉人，解除合同自通知送达承租人时生效。被上诉人更应对解除合同后上诉人的合理损失进行赔偿。但被上诉人至今为止并未书面通知上诉人。上诉人从未收到被上诉人送达的解除合同书面通知。原审判决仅依被上诉人的2006年6月16日的《通知》认定被上诉人已书面通知上诉人解除合同是不正确的，属事实认定错误。根据6月16日的《通知》内容，被上诉人单方解除合同通知是根据租赁合同的第十条“合同期内，因城市规划及建设需要而提前终止合同”的约定，并不是合同到期自然解除合同的通知，更不是指不定期合同的书面解除通知。3．被上诉人并未提出“解除合同”的诉讼请求，根据“不告不理”的司法原则，法院不能审理解除不定期合同问题。被上诉人诉讼请求中提出的“终止合同”与原审判决讲到的“终止合同”是完全不同的概念。被上诉人起诉时提出的诉讼请求有4项，其中第一项是“请求确认原被告签订的《商铺(仓库)租赁合同》终止，由原告没收被告已缴交的物业保证金”。被上诉人是依据双方签订的《商铺(仓库)租赁合同》第五条提出要求“终止合同”，并要求没收上诉人已缴交的物业保证金的。可见被上诉人诉讼请求所讲的“终止合同”是特定的终止合同，是指依据《商铺(仓库)租赁合同》第五条规定的三种可以终止的情形来终止合同，不是指合同到期解除，更不是指不定期合同的解除。这里的两个“终止合同”是有根本区别的。《商铺(仓库)租赁合同》上的“终止合同”是一种合同违约的惩罚，而原审法院在判决书中讲到的“终止合同”是一种对不定期合同的通知解除的“终止合同”。原审法院在判决书中故意回避这个问题，不指出依据双方签订的《商铺(仓库)租赁合同》第五条提出要求“终止合同”与法律上讲的一般意义上的“终止合同”的本质区别，是明显的在偏袒被上诉人。因此，被上诉人的“终止合同”没有事实和法律依据。故请法院驳回其终止合同的请求。
四、上诉人享有优先承租权，请求法院驳回被上诉人返还铺位的请求。被上诉人如果是要依据政府文件拆除涉讼租赁商铺，就应当依法给租户补偿；如果不是拆除，上诉人主张在同等条件下继续承租，完全是合法的。根据双方签订的《商铺(仓库)租赁合同》第十条“合同期满后，在同等条件下，乙方享有续租优先权”的约定，以及《广东省城镇房屋租赁条例》第21条关于原承租人对出租的房屋有优先承租权的规定，被上诉人有权优先承租。请求法院依法保护上诉人作为原承租人对出租房屋的优先承租权。
综上所述，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，发回重审；2、撤销原审判决，依法裁定驳回被上诉人的诉讼请求，责令其通过行政裁决方式解决纠纷；3、撤销原审第一、二、三项判决，依法改判确认上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系，被上诉人终止合同无效，上诉人继续使用第X号铺位；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人盈裕公司答辩称：一、本案不是拆迁纠纷，而是租赁纠纷，原审法院定性准确，法院有权受理、审理本案。1、上诉人故意混淆拆迁人与被拆迁人的概念，上诉人不是被拆迁人，不是拆迁纠纷的适格主体。依据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称“条例”)第四条第二、三款的规定：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”；“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”因此，被上诉人不是拆迁人，是被拆迁人，而上诉人只是临时铺位的承租人，不是被拆迁人，被上诉人与上诉人之间的纠纷，应是租赁纠纷，而不是拆迁纠纷。依据《条例》第22条规定：“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”，因此，作为拆迁补偿的受偿主体，应是被上诉人(被拆迁人)，非上诉人。如果因拆迁补偿产生纠纷，争议的主体也是被上诉人与拆迁人，上诉人并非拆迁纠纷中的适格主体。2、被上诉人与上诉人之间的纠纷是租赁纠纷。被上诉人与上诉人由于双方签订的租赁合同期限届满，现被上诉人要求收回铺位，是依法行使其出租人的权利，假设双方存在不定期租赁关系，被上诉人依法通知上诉人退铺以终止租赁关系，上诉人拒绝退铺，由此双方产生的纠纷也是出租人与承租人间的租赁纠纷，而非拆迁纠纷，法院依法受理、审理本案正确。
二、被上诉人与上诉人间不存在事实的租赁合同关系。从《商铺租赁合同》第二条的约定看，续签合同要满足两个条件：(1)经出租人同意；(2)在租赁期满前一个月办理续签手续，但上诉人没有提供证据证明被上诉人有明示或默示同意其继续租赁商铺的行为，也没有提供被上诉人同意收取2006年5月20日之后租金的单据，以证明双方存在事实上的不定期租赁关系，因此上诉人没有证据证明双方存在事实的租赁关系。另外，上诉人提供了2005年之前的数份合同，认为双方已形成了租赁合同一年一签的交易习惯，被上诉人认为双方之前虽曾续签合同，但由于涉诉的商铺是临时建筑，面临因城市规划建设需要而随时被拆除的实际问题，因此之前曾续签过并不等于此后双方仍要续签合同，故双方不存在事实的租赁合同关系。
三、原审确认租赁合同关系终止正确。1、假设双方存在不定期租赁合同关系，由于被上诉人履行了《商铺租赁合同》第10条规定的通知义务，双方的租赁合同终止。双方在2005年5月26日签订的《商铺租赁合同》已于2006年5月20日期满，此后双方没有续签过任何合同，假设双方存在不定期租赁合同关系，由于被上诉人在2006年6月16日向上诉人发出了收铺通知，依约履行了《商铺租赁合同》中的第十条通知义务，故该合同终止履行，原审确认双方的租赁合同关系终止正确。2、原审确认合同终止，没有违反不告不理原则。原审法院认为《商铺租赁合同》在合同确定的履行期限届满后继续有效，只是租赁期限为不定期，被上诉人通知上诉人退铺实是解除合同的意思表示，是正当行使合同解除权。被上诉人认为：如果双方存在不定期租赁合同关系，依《合同法》第91条的规定，合同的解除也是合同权利义务终止的情形之一，被上诉人要求确认商铺租赁合同终止，原审法院依法作出判决，并未违反不告不理原则。
四、原审法院没有判令上诉人向被上诉人支付滞纳金，此认定不准确，请二审法院依法予以审查。
二审期间，上诉人天然陶公司、被上诉人盈裕公司均未向本院提交证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案双方当事人在租赁合同期满后，未对租赁事宜进行重新约定，上诉人天然陶公司继续使用租赁物应被视为原租赁合同继续有效，但租赁期限是不定期租赁。双方当事人可以随时解除该租赁合同。被上诉人盈裕公司已经正确行使合同解除权，双方当事人的租赁合同关系终止。因此，原审法院认定本案系租赁合同纠纷，进行审查并判令双方当事人的租赁合同关系终止的做法正确，并无违反法定程序情形，本院予以维持。上诉人天然陶公司提出本案是房屋拆迁纠纷，其可作为被拆迁人的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。本案是对租赁合同关系能否终止的法律事实进行审查，上诉人天然陶公司主张优先承租权已超出本案的审查范围。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费435元，由上诉人佛山市天然陶建材科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员林彦
二00六年十二月六日
书记员李静然
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