广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2007）佛中法民五终字第X号
上诉人（原审被告）黎某甲，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人欧阳锦添，广东达声律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）谢某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审原告）方雪连，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审被告）何某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审被告）方丽莲，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上述被上诉人的委托代理人黎某乙，男，汉族，X年X月X日出生，住广西藤县X村X组。
上诉人黎某甲因土地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2006）顺法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：何某某是方庆文母亲，谢某某、方雪连是方庆文妻子和女儿，方丽莲也是方庆文的女儿，方雪连与方丽莲是继姐妹关系。1994年3月25日方庆文死亡时，遗留房屋一间（位于顺德容桂细滘永华二坊X号），何某某、谢某某、方雪连、方丽莲是第一顺序法定继承人。
2003年4月30日，何某某、谢某某、方雪连、方丽莲办理公证，订明上述房屋由四人共同继承。同年约10月份，上述房屋拆迁，政府因此安置四人204平方米的土地一块。该土地名称为细滘住宅小区，地号为C47、C48，政府已向四人发放建设用地批准书、建设工程规划许可证。
2004年6月16日，何某某、谢某某、方雪连、方丽莲四人在细滘居委会的见证下，签订《协议》一份，表明把C47、C48地块一分为二（如何某按附图），地块1及其所建建筑物归何某某、方丽莲所有，地块2及其建筑物归谢某某、方雪连所有。《协议》签订后，谢某某、方雪连已在地块2上兴建房屋并且正在办理规划验收，而何某某、方丽莲则在2005年1月7日与黎某甲签订《合同协议书》，把地块1转让给黎某甲，方丽莲并因此收取了黎某甲（略）元订金。黎某甲在地块1上准备兴建建筑物时，被谢某某、方雪连阻，后两人提起诉讼，认为何某某、方丽莲与黎某甲所签《合同协议书》无效，要求判令被告黎某甲停止兴建行为并恢复原状。
原审判决认为：何某某、方丽莲、谢某某、方雪连对C47、CX号地块的所有权属于共有性质。根据法律规定，共有分共同共有和按份共有。共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系而共同享有一物的所有权，必需以共同关系的存在为前提；按份共有是指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权，这个份额各共有人在共有关系产生时就应当将之明确。本案中，何某某、方丽莲、谢某某、方雪连在永华二坊实际被继承前的关系是共同共有，四人基于方庆文死亡的事实及四人的婚姻血源关系共同取得了房屋的继承权，但当四人实际继承了该房屋时，四人对该房屋的共有已转化成按份共有（遗产分割一般等额分配）；2004年6月16日在居委会主持下达成协议对拆迁地块的处理更是按份共有，因何某某、方丽莲方与谢某某、方雪连方所得的土地使用份额已相当明确，故本案中四人对C47、C48地块的共有是按份共有，由何某某、方丽莲两人合得一份（地块1），由谢某某、方雪连合得一份（地块2）。
在按份共有的情况下，部分共有人有权处分自己的份额，但其他共有人在同等条件下享有优先受让权。故何某某、方丽莲转让地块1，从处分按份共有物的法律规定来说是可行的，但应兼故谢某某、方雪连方的优先受让权。现没有证据证明何某某、方丽莲与黎某甲签订转让协议时，已通知过谢某某、方雪连，故原告认为对三被告的转让行为在2006年8月才得知有理，予以采纳。原告在8月份得知有关的事实，在9月份提起诉主张权利并没有超过诉讼时效。
另一方面，何某某、方丽莲转让的是集体土地，政府发放的有关文件已予以确认，被告一认为顺德村改居而致土地性质发生改变的说法没有法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，集体土地使用权不得转让用于非农业建设。根据2004年10月21日的国发（2004）X号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定）之二第（十）规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村X组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。根据粤府（2003）X号文（广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知）有关规定，农村集体建设用地在一定条件下可以出让、转让、出租等。根据广东省人民政府令第X号（广东省集体建设用地使用权流转管理办法）有关规定，农村集体建设用地在一定条件下可以出让、转让、出租等，但不包括村民住宅用地使用权。因此，从上述法律法规的规定可知，虽然根据证据可以确认何某某、方丽莲与黎某甲签订的土地转让协议是当事人的真实意思表示，但该协议已违反了法律、行政法规的强制性规定，因此无效。原告的第一个诉讼请求有理，予以支持。对于第二个请求，因原告对地块1的权利只限于优先受让权，该权利不具备物权效力中物上请求权的内容，故原告无权直接要求被告一承担侵权的民事责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，缺席判决：一、何某某、方丽莲与黎某甲于2005年1月7日签订的《合同协议书》无效。二、驳回原告谢某某、方雪连的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告一承担50元，由被告何某某、方丽莲共同承担50元。
上诉人黎某甲不服原审判决，提起上诉称：一、被上诉人谢某某、方雪连已明确放弃对CX号土地的优先购买权。上诉人与何某某、方雪连之间土地使用权转让协议书是双方真实的意思表示，是合法有效的。在2005年1月7日的合同协议书签订之前，何某某、方雪连已向上诉人出示其与谢某某、方雪连所达成的关于C47、CX号地的处分协议。协议中约定C47、CX号地由双方各自处分、使用，双方互不干涉对方对上述土地权利的行使，同时，谢某某、方雪连也在CX号地上兴建房屋并办理规划验收。因此，谢某某、方雪连已就CX号土地的优先购买权作出了处分，已明确放弃优先购买权。上诉人是基于上述事实的情况下而与何某某、方丽莲签定土地使用权转让协议，该土地转让协议是双方当事人自愿签定，是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，应依法应予维持。
二、C47、CX号地是独立可分的两块地，分别具有独立的地号，可单独划分产权，符合规划条件，符合农村住宅用地流转条件，可依法流转。一审判决适用法律错误，其认定合同无效所依据的文件不属于行政法规的强制性规定。根据我国法律的有关规定，“行政法规”指的是由国务院根据宪法和法律制定，并由国务院总理签署国务院令公布的法规。合同违反法律、行政法规的强制性规定的，则无效。在本案的审理过程中，原审法院根据国发（2004）X号文（国务院关于深化改革严格土地管理的决定）、粤府（2003）X号文（广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知）及广东省人民政府令第X号（广东省集体建设用地使用权流转管理办法）的有关规定，认定上诉人与何某某、方丽莲签订的土地使用权转让协议书违反法律、行政法规的强制性规定，因此无效。然而，原审法院所引用上述文件的规定，不是行政法规的强制性规定，不具有行政法规的强制性效力，而且本案事实与上述法律规定存在一定差别，不完全适用上述法律规定，故原审法院适用法律错误。
三、被上诉人谢某某、方雪连对2005年1月7日的土地使用权转让协议书行使撤销权，已超过法定时效，原审法院应当驳回其诉讼请求。上诉人与何某某、方丽莲签订的土地使用权转让协议书是在2005年1月7日签订的，至本案一审受理时已经由一年零九个月，谢某某、方雪连起诉上诉人并对该协议书行使撤销权，已超过法律关于行使撤销权的诉讼时效规定。
综上所述，上诉人特提起上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、本案的一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人谢某某、方雪连、何某某、方丽莲辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院对于原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点系被上诉人谢某某、方雪连行使权利是否已过诉讼时效以及何某某、方丽莲与黎某甲签订的《合同协议书》的效力问题。
首先，关于谢某某、方雪连行使权利是否已过诉讼时效的问题。谢某某、方雪连以何某某、方丽莲与黎某甲之间签订的《合同协议书》侵害了其依法享有的优先购买权为由主张该合同无效，所谓无效即指该法律行为当然无效、自始无效、绝对无效，不存在可否撤销的问题。因此本案所涉之诉属于确认之诉，不属于行使法律上的撤销权，不受一年诉讼时效的限制。故关于上诉人该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于何某某、方丽莲与黎某甲签订的《合同协议书》的效力问题。首先，谢某某、方雪连是否对何某某、方丽莲转让给黎某甲的土地享有优先购买权。谢某某、方雪连、何某某、方丽莲四人依法共同取得讼争C47、CX号地的使用权后，于2004年6月16日在居委会主持下达成《协议》，约定“地块1（C47）及其所建的建筑物权属甲方（何某某、方丽莲）所有，地块2（C48）及其所建的建筑物权属乙方（谢某某、方雪连）所有，双方不得以任何某由干涉侵占对方所属建筑物。”该约定系四人对其共有财产的内部约定，并未到相关土地管理部门办理权属划分的登记手续，而依据我国现行不动产登记制度，不动产物权，依法律行为取得、设定、丧失及变更时，非经登记，不发生效力。故讼争土地C47、CX号仍就是四人的按份共同的财产。在共有关系存续期间，按份共有人可以转让其在共有的不动产中享有的份额，但在同等条件下，其他共有人享有优先购买权。本案中，作为共有人谢某某、方雪连对何某某、方丽莲转让的讼争土地CX号应当享有优先购买权。而在本案中没有任何某据证实何某某、方丽莲在转让该地块给黎某甲时，就该事项通知过谢某某、方雪连或者谢某某、方雪连对该事项知情，故谢某某、方雪连以何某某、方丽莲转让讼争土地CX号给黎某甲侵害其优先购买权的主张，理据充分，本院予以支持。其次，本案讼争C47、CX号土地的性质系农民集体所有土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案所涉《合同协议书》的内容违反了上述法律的强行性规定，亦不属于法律规定之除外情形，故原审认定该合同无效正确，本院予以支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人黎某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二○○七年三月二十日
书记员肖建国
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