广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2007）佛中法民五终字第X号
上诉人（原审原告）赖某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人（原审原告）梁某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
两上诉人的委托代理人吕伟虹，广东顺晖律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市顺德区明达房产有限公司，住所地佛山市顺德区X街X路X号之二。
法定代表人谭某某，总经理。
委托代理人杨琨、胡某某，广东国强鸿业律师事务所律师。
第三人何某，女，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
第三人罗某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人赖某某、梁某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2006）顺法民一初字第（略）号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：丽星名园A、B、C、D座是被告开发的商品楼。2004年4月12日，第三人何某、罗某某与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为（略）），约定第三人向被告购买丽星名园星光轩A座X层X号房（套内建筑面积98.07平方米），金额为（略）元。第三人通过支付首期及银行抵押贷款（略）元的方式支付了全部房款。双方到有关部门处办理了何某、罗某某为所有权人的《房地产权证》（粤房地证字第（略）号）。
2004年10月11日，第三人罗某某与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号为（略）），约定第三人向被告购买丽星名园X号摩托车位（套内建筑面积1.6平方米），金额为4500元。第三人按约支付了全部房款。双方到有关部门处办理了罗某某为所有权人的《房地产权证》（粤房地证字第（略）号）。
2005年9月份，第三人拟对上述房屋装修入住时，发现该房屋主人房楼板有一条裂缝，第三人遂向被告方反映，要求解决。被告与相关设计、监理单位出具《对丽星名园星光轩A座X单元主人房楼板裂纹的处理》，认为该裂纹对结构主体不存在安全问题，是由于温度造成的砼变形而产生的裂纹，对业主的观赏及使用会产生一定影响，并认为通过采用混凝土灌浆补强并再在表面用聚胺脂做防水的方法处理，可以消除业主因裂纹而造成的观赏和使用的影响。被告并将该补强工程交由佛山市顺德区顺正建筑特种工程有限公司施工，佛山市顺德区顺正建筑特种工程有限公司在工程施工后于2005年12月份出具《验收资料》和《房屋建筑工程质量保修书》，评定该裂缝补强施工工程合格，保修内容为：对该单元主卧房楼板裂缝灌浆、加固部位承担终身保修责任。
经交涉协商，第三人要求退房。被告（甲方）与第三人何某、罗某某（乙方）于2006年1月25日签订两份《解除合同协议书》，约定解除双方签订的2004年3月14日和2004年10月11日两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为（略）、（略））。并约定，甲方退还乙方已付房款及代其归还银行贷款，甲方并支付（略）元（其中包括银行贷款利息（略）元，已付首期楼款活期利息737元，租金损失5000元）给乙方作为补偿，另外乙方办理房产证时所支付的直接费用，由甲方按国土部门开具的凭证为准无息退还给乙方（包括契税3883元、档案费65元、抵押费82元、产权登记费90元），并退回预收摩托车位办证费228元。协议并约定房屋经收回后，甲方对上述房屋有权作任何某理，乙方要协助甲方办理手续，并按甲方的指示将其产权过户到指定的任何某方名下，办理过户手续的直接费用由甲方负担，甲方在乙方协助办理完所有手续后的三个工作日内将应付给乙方的款项退还给乙方。
被告（甲方）与第三人何某、罗某某（乙方）又于2006年2月16日签订《补充协议书》作为上述《解除合同协议书》的约定，该协议书约定，因甲方代乙方偿还银行的贷款须先将款项存入乙方的账户再由银行进行扣除，如到时甲方或他人存入乙方账户用以扣除贷款的金额多于双方在《协议书》中约定的甲方代乙方向银行偿还的金额（即（略）.45元）的，则乙方承诺在款项存和的当日立即将多出的金额返还给甲方，否则甲方除有权向乙方追讨该款项外，乙方还需向甲方支付相同金额的赔偿款。
2006年2月6日，原告赖某某（乙方）与被告（甲方）签订《商品房认购协议（住宅）》，约定由乙方向甲方购买丽星名园星光轩A座X层X号房（套内建筑面积98.38平方米，摩托车位建筑面积1.6平方米），金额为（略）元。该协议还作出备注，乙方明确知道该房屋由何某、罗某某向甲方购买，并已出具房产证，甲方与何某、罗某某签订协议收回房屋，但尚未办理过户手续。在办理该套住宅过户手续时，甲方承担过户的直接手续费。
在被告工作人员的指引下，原告（乙方）和第三人罗某某、何某（甲方）在2006年2月16日签订两《房地产买卖合同》，约定甲方以（略）元将丽星名园星光轩A座X层X号房出售给乙方，其中（略）元乙方在2006年4月1日前付清给甲方，余款（略）元向银行按揭贷款。合同并约定甲方以3000元将丽星名园X号摩托车位出售给乙方，当日支付房款。合同签订当日，原告向被告支付购房款（略）元，并由被告出具客户认购商品楼房收据一份。
在被告工作人员的指引下，2006年2月16日，中国农业银行佛山顺德支行、原告、罗某某、何某签订了《转按合同》，中国农业银行佛山顺德支行与原告另行签署《个人房屋担保借款合同》。
当日，原告通过银行向第三人何某44-（略）号账户存入（略）元，并由被告向原告赖某某出具收到购房款（略）元和（略）元的客户认购商品楼房收据各一份。
其后，在被告的工作人员指引下，原告与第三人办理了房屋过户登记等手续，相应的费用由被告作了承担。
原审判决认为：对本案所涉及的协议和合同的内容，法院只审查与本案争议有关的已查明的部份，其余部份，本案中不作审查。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定，买卖合同所出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，被告在2006年2月6日与原告赖某某签订《商品房认购协议（住宅）》，将案涉房产出卖给原告前，已与第三人签订《解除合同协议书》，根据该协议书，被告已取得案涉房产的处分权，并且被告已向原告明确告知该情况。所以本案中，被告有权以自已名义与原告签订案涉房产的买卖合同。房屋买卖法律关系的双方是原、被告。原告主张本案房屋买卖合同是原告与第三人间的买卖合同关系，被告属间居人角色的主张，事实依据不足，本院不予采纳。2、综合本案的合同关系，第三人与被告签订《解除合同协议书》后，第三人负有根据被告要求将房产所有权过户到任何某名下之义务，故第三人于2006年2月16日与原告签订两份《房地产买卖合同》，是履行其与被告《解除合同协议书》约定的义务，协助将其名下房产过户到原告名下。3、本案房产交易，按一般的途径，在第三人已取得房屋权属（办理权属登记或房地产权证）情况下，第三人退房的，一般由被告与第三人签订买卖合同，将房产过户到被告名下，再由被告转让原告，并办理过户手续，此种交易方式，在于保护交易的安全。本案中，被告在房产没有过户情况下，与第三人约定由第三人直接将房产过户到原告名下，该交易行为在于规避因产生两次交易而会多交纳有关税费，但此种交易行为并未为法律和行政法规所明文禁止，只是在此种交易方式中，被告存在一定风险，因根据不动产登记公示原则，在不动产登记公示上，第三人仍有权处理该房产，并可产生对世的法律效力。本案中，被告选用第二种交易方式，是其自愿承担交易风险下以求最大经济利益，应视作市场经济条件下的商家行为，在法律和行政法规无明文禁止前提下，不能据此认定该交易行为所涉及的合同内容无效。4、本案中，被告在出售房屋前，已对案涉房屋进行了相应的补强措施，有关补强单位出具验收合证证明及终身质量保修书，并且原告亦未举证证明房屋存在质量不合格的证据，故本案中，原告认为被告存在欺诈行为，损害原告的合法权益的主张事实依据不足，不予支持。5、《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据上述合同效力的相对性原则及合同履行的诚实信用原则，对本案涉及的原、被告和第三人所签订的合同，根据三方的真实意思表示，以下权利义务关系在三方范围内产生法律效力：案涉交易，是被告依其与第三人签订的协议取得房屋处分权后，将房屋出售给原告；第三人与原告签订的两份《房地产买卖合同》是为履行《解除合同协议书》和《商品房认购协议（住宅）》的约定所作出的行为；《解除合同协议书》和《商品房认购协议（住宅）》是主合同，《房地产买卖合同》是从合同。据上，根据原告的诉讼请求，原告实际是要求撤销主合同即《商品房认购协议（住宅）》，但确认从合同即《房地产买卖合同》，原告该请求违背了从合同依存主合同的原则，违背了履行合同的诚实信用的原则，本院不予支持。6、综上所述，根据合同效力相对性原则和合同履行的诚实信用原则，本案中被告对案涉房屋有处分权，案涉房屋买卖双方是原告与被告，案涉原告、被告、第三人间的有关买卖房屋合同权利义务关系对三方均产生法律效力，三方应按约定履行，原告未能举证证明存在房屋有质量问题和被告有欺诈行为并损害到原告权益的事实，故原告提出的撤销原告与被告于2006年2月6日签订的《商品房认购协议（住宅）》，被告退还原告（略）元的诉讼请求，事实和法律依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第五十条、第一百三十二条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告赖某某、梁某某的诉讼请求。本案受理费2146元，由两原告负担
上诉人赖某某、梁某某不服原审判决，提起上诉称：一、原审对案涉房产的出卖人到底是被上诉人还是第三人的事实的认定是错误的。根据《城市房地产管理法》第六十条：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”以及《城市房屋权属登记管理办法》第十七条：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”的规定，本案中，第三人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，并已经取得了案涉房屋的房产证，法律上该房屋的产权人就是第三人，而非被上诉人，而在被上诉人与第三人签订了《解除合同协议书》后，并不能当然的就取得案涉房屋的所有权，而是要依据上列法律法规之规定，向有关房产部门申请变更登记后，案涉房产才能转为被上诉人所有，而原审判决却以“本案中，被告在房产没有过户情况下，与第三人约定由第三人直接将房产过户到原告名下，该交易行为在于规避产生两次交易而会多交纳有关税费，但此种交易行为并示为法律和行政法规所明文禁止，只是在此种交易方式中，被告存在一定风险，因根据不动产登记公示原则，在不动产登记公示上，第三人仍有权处理该房产，并可产生对世的法律效力”为由确认了被上诉人的案涉房屋产权人的身份，这无疑是严重违反了相关法律法规的，作为不动产，没有经过登记变更手续，也就是违反了法律规定的变更登记手续，在法律上就不能认定案涉房屋已经变更了产权人，故本案案涉房产的真正交易对象仍然是上诉人和第三人。
二、本案是居间合同，被上诉人作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害上诉人的利益，故应当退回多收的居间费用。既然本案中的案涉房屋的交易双方是上诉人和第三人，故被上诉人在本案中只能是居间人，因为只有被上诉人才知道第三人因房屋质量问题要向其退楼，除被上诉人之外，是再没有第三人知道该房屋的原产权人要出售房屋，这符合居间的定义。根据相关法律的规定，被上诉人作为居间人，明知该房屋有质量问题，而且是第三人因质量问题退回给被上诉人的，却未向上诉人说明此情况，违反了上述法律之规定，故应当退回多收的居间费用。
三、本案中，上诉人与第三人签订的《房地产买卖合同》是独立的合同，而上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议（住宅）》以及第三人与被上诉人签订《解除合同协议书》并不是《房地产买卖合同》的主合同。上诉人与第三人签订的《房地产买卖合同》是独立的合同，无论是否有上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议（住宅）》或者说第三人与被上诉人签订的《解除合同协议书》，都不影响《房地产买卖合同》的效力，因为上诉人与第三人进行的只是二手楼买卖，而非新楼买卖，只不过是在上诉人与第三人签订《房地产买卖合同》之前，是不可能认识第三人，也不可能知道第三人的房屋因质量问题要退楼或者说是向其他人（包括上诉人）出售的，如果在本案中，上诉人能够不通过被上诉人的指引而认识了第三人，并且完成了房屋买卖的话，上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议（住宅）》或者第三人与被上诉人签订的《解除合同协议书》存在与否都是与本案无关的，故本案上诉人所要求被上诉人退回因隐瞒重要事实而多收取的居间费也是合理的。
综上所述，上诉人特提出上诉请求：1、撤销顺德区人民法院（2006）顺法民一初字第（略）号民事判决书；2、依法改判由被上诉人退还上诉人所交的款项（略）元；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。
被上诉人佛山市顺德区明达房产有限公司辩称：本案中上诉人与被上诉人的关系不是居间合同关系，而是买卖合同关系；被上诉人也不存在欺诈、隐瞒行为。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院对于原审认定的事实予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点系上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议（住宅）》其性质系买卖合同还是居间合同的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，居间合同的主要法律特征是，居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人，自己一般并不参与直接订立该合同，其法律地位并非合同当事人。而在本案中，讼争房屋虽然名义上登记在第三人名下，但是，被上诉人已于2006年1月25日与其签订了两份《解除合同协议书》，由被上诉人退回了全部房款及代其归还银行贷款，被上诉人收回讼争房屋并有权作出任何某理。可见，被上诉人通过该法律行为已经成为讼争房屋的实际所有人，有权行使对该房屋占有、使用、收益、处分等各项权能。而且，从上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议（住宅）》备注中的明确约定来看，上诉人对房屋实际所有人的情况是知情的，所以该案并不适用善意第三人制度。至于何某、罗某某与上诉人签订的两份《房地产买卖合同》，是履行其与被上诉人《解除合同协议书》约定的义务，即协助被上诉人将其名下房产过户到上诉人名下。
综上所述，上诉人与被上诉人之间形成的是房屋买卖合同关系，被上诉人是处于对房屋有实质处分权的所有权人地位，并不符合居间合同关系的法律特征，故讼争《商品房认购协议（住宅）》其性质是买卖合同而非居间合同。上诉人的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
另外，被上诉人是否对上诉人存在欺诈、隐瞒重要事实的问题。被上诉人在出卖讼争房屋之前，已经对其进行了相应的补强措施，有关补强单位出具验收合格证明及终身质量保修书，且上诉人在二审诉讼期间也承认该裂纹并未对房屋造成实质影响，故上诉人该项上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2146元，由上诉人赖某某、梁某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二○○七年三月二日
书记员肖建国
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