上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审原告）阮某某，住（略）。
被上诉人（原审被告）翟某，住（略）。
被上诉人（原审被告）吕某，住（略）。
被上诉人（原审被告）上海毅查足部保健有限公司（原名称某海辰毅房地产经纪有限公司），住所地（略）。
被上诉人（原审被告）上海华誉房屋置换有限公司，住所地（略）。
被上诉人（原审被告）上海川北物业有限公司，住所地（略）。
被上诉人（原审被告）吴某某，住（略）。
上诉人阮某某因财产权属纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2005）虹民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，（略）房屋原系原告阮某某承租的公房，被告翟某为同住人。2000年5月28日，原告委某翟某转让该房屋，委某期限一年。翟某遂委某上海恒奋房地产经纪有限公司工作的吕某转让该房屋。2000年6月，原告将该房屋户口本、承租卡、原告委某某、印某等由翟某交给被告吕某，吕某以上海恒奋房地产经纪有限公司的名义出具收条，2000年6月12日，原告与吕某签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，将系争房屋转让给吕某，吕某将该房屋户口本等交易材料交给上海川北物业有限公司（以下简称川北物业），办理有关转让手续。6月18日，原告与吕某签订了《终止协议书》，终止了系争房屋的转让，并要求吕某取回该房屋户口本等材料，吕某找到川北物业，川北物业表示转让双方提供的材料还给各自，吕某遂仅领取了自己的材料。翟某在委某吕某转让房屋时委某了当时从事中介工作的原同事屠文亮转让该房屋，屠文亮又委某了上海毅查足部保健有限公司（原名称某海辰毅房地产经纪有限公司，以下简称辰毅公司）转让系争房屋。2000年6月，吴某某看到辰毅公司在挂牌转让系争房屋，在看房后决定购买。2000年6月19日，上海华誉房屋置换有限公司（以下简称华誉公司）、川北物业凭盖有原告图章的《委某授权书》、原告与华誉公司之间的协议书、《上海市公有住房差价换房征询表》、《退房单》办理了系争房屋的征询和退租手续，同日华誉公司取得系争房屋《保留承租权的证明》。2000年6月21日，吴某某委某辰毅公司进行房屋买卖居间，愿以85,000元的价格购买系争房屋，6月22日辰毅公司委某华誉公司办理系争房屋的转让手续，同日吴某某付给辰毅公司购房款45,000元，翟某收到屠文亮32,000元。2000年6月27日，华誉公司与吴某某签订了《上海市公有住房承租权转让合同》，将系争房屋转让给吴某某，同日翟某收到屠文亮1,500元。2000年7月4日，上海市虹口区房地产交易所开具《准予差价换房通知书》核准系争房屋的转让。2000年8月2日，吴某某支付辰毅公司购房款2万元，9月15日，吴某某支付华誉公司购房款2万元。2000年9月24日，原告与翟某联名要求被告吴某某迁出系争房屋。2000年12月27日，由原告与翟某、吕某、辰毅公司的邓爱玲、华誉公司的任松成、川北物业的楼华强、吴某某的代理人丁关根、四川北路警署的俞静怡、屠文亮几方开协调会讨论系争房屋的转让问题，阮某某、吕某中途退场，其余人在达成的会议结果纪要上签名。会议结果纪要上写明：一、翟某和阮某某同意将系争房屋以85,000元的价格转让；二、翟某已经收到房款33,500元；三、房主被卖掉的家具等由中介公司赔偿1万元；四、房屋中介手续费1,500元由翟某承担，余款6万元在2001年1月4日交给翟某。后翟某分别于2001年1月8日、10日收到房款23,500元、2万元，赔偿款5,000元。2001年3月22日，原告将己户口迁往（略）。2003年3月，原告起诉要求被告吴某某迁出系争房屋，同年9月，原告撤回起诉。2003年10月18日，川北物业向吴某某签发系争房屋《租用公房凭证》。原告遂诉至法院，请求撤销被告吴某某对上海市X路X弄X号X层1、2、3、X室房屋的承租权，恢复原告的租赁；并要求六被告赔偿原告自2000年7月至2006年1月房屋使用费损失共计66,000元。
原审法院另查明，上海辰毅房地产经纪有限公司2005年2月2日更名为上海毅查企业咨询有限公司，2005年4月13日更名为上海毅查足部保健有限公司，其住所地（略）、法定代表人张大毅均未变更。
原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。在原告给被告翟某的授权委某某上写明委某事项为出售系争房屋，时间为一年，但没有明确出售对象仅为吕某一人，原告所称终止与吕某的转让协议，应视为撤销对翟某的委某，无法律上的依据，故被告翟某在委某期限内，有权代理原告转让系争房屋。被告翟某称己在2000年12月27日会议上签名系受胁迫所为及收到屠文亮的33,500元系屠文亮的还款，与本案无关，对此无相应的证据予以证实，不予采信。结合翟某2000年6月收到屠文亮33,500元所写的收条及其签字认可的会议纪要“已经收到房款33,500元”，翟某到屠文亮的33,500元应认定为系争房屋的房款。翟某向法院陈述已曾委某从事房产中介工作的原同事屠文亮出售系争房屋，长时间没有回音，结合其于2000年6月收到屠文亮转交的辰毅公司的房款，以及屠文亮、原辰毅公司工作人员邓爱玲向法院所作的陈述，可以推出翟某曾经委某过辰毅公司办理相关的转让手续的事实。系争房屋的转让应认定为合法有效。被告翟某在代理期限内，代理原告办理了系争房屋的转让并先后收取房款77,000元及赔偿款5,000元，均未转交给原告，其行为违背了作为一个代理人应有的诚信。综上，原告要求撤销被告吴某某对系争房屋承租权的请求缺乏事实和法律上的依据。至于翟某代原告收取的钱款，原告可另行主张。据此，原审法院判决：一、对原告阮某某要求撤销被告吴某某对（略）房屋的承租权，恢复原告的租赁的诉讼请求不予支持；二、对原告阮某某要求被告翟某、吕某、上海毅查足部保健有限公司、上海华誉房屋置换有限公司、上海川北物业有限公司、吴某某赔偿66,000元损失的诉讼请求不予支持。
判决后，上诉人阮某某不服，向本院提起上诉称：1、吴某芳买得系争房屋系中介公司作假的结果，并非上诉人的真实意思，房屋买卖应为无效；2、原审法院对《上海市公有住房承租权转让合同》、《委某授权书》、《上海市公有住房差价换房征询表》、《退房单》、谈话笔录等材料未进行质证。请求本院撤销原判，改判支持其原审时的诉讼请求。
被上诉人辰毅公司、华誉公司、川北物业、吴某芳均辩称：双方的房屋买卖手续齐全，合法有效，不存在作假的事实。请求本院驳回上诉，维持原判。
被上诉人翟某则同意上诉人的意见和诉请。
被上诉人吕某未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
另查明，2005年12月29日，原审法院开庭时对原审原告递交的证据进行了质证。2006年1月16日，原审法院对邓爱玲、屠文亮的谈话笔录进行质证。
以上事实，由原审法院的审理笔录为证。
本院认为，当事人可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。阮某某出具的授权委某某写明委某翟某处理该房屋的出售事宜，委某期限为一年。在这一年内，翟某代理的出售房屋后果由阮某某承担。阮某某、翟某虽对中介公司将系争房屋出售给吴某芳存有异议，但经多方协调，各方就系争房屋的买卖达成了一致意见,阮某某及其代理人翟某同意将系争房屋以85,000元的价格转让给吴某芳。翟某代表阮某某在该协议上签名，后亦收了房款及赔偿款。故翟某将该房屋转让给吴某芳的行为合法有效，该代理行为的后果应由阮某某承担。阮某某诉称吴某芳买得系争房屋并非上诉人的真实意思，房屋买卖应为无效，本院不予采纳。阮某某诉称原审法院对证据未经质证，与事实不符，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2360元，由上诉人阮某某承担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员虞恒龄
代理审判员陈俊
二○○六年八月十日
书记员仇祉杰
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