上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审被告）上海市普陀区X村业主委员会，住所地上海市某处。
被上诉人（原审原告）上海曹杨物业有限公司，住所地上海市某处。
上诉人上海市普陀区X路X弄爱建新村业主委员会（以下简称爱建业委会）因物业管理纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2006）普民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2000年3月29日，原告上海曹杨物业有限公司（以下简称曹杨物业）与爱建新村小区的爱建业委会（第二届）签订《物业管理服务合同》。根据合同约定，原告对上海市普陀区X路X弄爱建新村实行物业管理，委托期限为二年。自2000年4月1日起至2002年3月31日止。该合同履行期届满后，仍然由被告提供物业管理服务。2002年7月1日，双方又签订《物业管理服务合同》一份。委托期限为三年。自2002年4月1日起至2005年3月31日止。其中明确任何一方无法律依据提前终止合同的违约方应赔偿对方10万元的违约金。2004年爱建业委会换届，成立了第三届爱建业委会。2004年9月9日，被告发函给原告称“与第二届爱建业委会签订的管理服务合同已届满，90％以上业主同意选聘新的物业公司，因此，双方的合同关系至2004年9月9日终止”。同日，原、被告双方在上海市普陀区房地产管理局的监督下，办理移交手续，双方在“爱建物业管理小区移交清册目录”上签名盖章。2004年11月4日，双方在“爱建小区业主分户帐、售后房维修基金资料软盘及余额结清移交清单”上签名盖章。2005年11月28日，业委会起诉物业公司，要求物业公司返还管理服务期间已支出的维修基金。2006年1月，物业公司诉至法院，要求被告支付提前终止物业管理合同的违约金10万元，并承担诉讼费。
原审法院另查明，2003年1月14日，被告曹杨物业依据《物业管理服务合同》（2002年7月1日签订）向原审法院提起诉讼，要求小区业主支付拖欠的2002年年度物业管理费。2003年2月13日，原审法院依法判决支持曹杨物业的诉请。
原审审理中，原告认为，第一份管理服务合同届满后，业委会与原告续签了第二份管理服务合同，经办人为当时的业委会主任，其行为应视为代表全体业主。合同履行期间，被告要求终止合同，2004年9月9日双方办理交接手续时，原告虽未要求被告承担违约责任，但并未明确放弃该项权利，现根据合同约定，向原告主张违约金无不当。被告认为，双方仅签订了一份管理服务合同，合同关系应于2002年3月31日结束。之后，被告仅为事实管理，原告不清楚第二届业委会与被告续签合同，第二届业委会移交时也未告知被告与原告续签合同之事。故对该份合同的真实性表示怀疑，但不要求对此进行司法鉴定，即使合同真实，但约定的合同管理服务期限为三年，不符二年之规定。该合同应为无效。庭审间，原审法院经向第二届业委会负责人徐益龙询问，徐益龙所称由于时任主任期限为三年，故当时与被告签订了三年期的管理服务合同，之后，因政策规定，主任任期调整为二年，但合同未作修改，在移交时也未将续签的合同移交。
原审法院认为，原告曹杨物业受聘第二届爱建业委会委托，对爱建小区进行管理，合同期届满后，时任的业委会与原告签订的《物业管理服务合同》应是双方当事人的真实意思表示，应认定有效，对双方具有约束力。由于业委会在换届时，原业委会未将续签合同的情况告知接任的业委会，导致现组建的业委会不清楚原被告间存有另一份管理服务合同，此非原告之责。现原告依据该合同主张权利，要求被告承担违约责任，符合约定，对此，被告应承担相应的民事责任。关于被告的辩称意见，被告虽然于审理中就涉及合同的真实性表示异议，但不同意就此进行司法鉴定，故对其关于合同真实性的抗辩意见不予采纳，关于双方对服务期3年的约定的效力问题，因双方的约定未违反法律和行政法规的规定，不应认定为无效。诉讼期间，原告考虑到经济责任承担者为小区业主，特向法院提出免除部分违约金，予以准许。据此，原审法院判决：被告上海市普陀区X路X弄爱建新村业主委员会应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海曹杨物业有限公司违约金人民币（略）元。
判决后，上诉人爱建业委会不服，向本院提出上诉称：上诉人以合同期满为由向被上诉人提出移交要求，被上诉人表示同意，双方达成了协议，故上诉人并不违约。请求本院撤销原判，改判不支持曹杨物业原审时的诉讼请求。
被上诉人曹杨物业辩称：双方合同期为三年，合同履行中上诉人要求被上诉人退出，并另行聘请了物业公司，上诉人属违约，被上诉人只能同意移交，但保留了诉权。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
本院认为，曹杨物业与爱建业委会（第二届）签订的《物业管理服务合同》应是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。爱建业委会的换届变更，并不影响爱建业委会对该合同的履行。合同约定，委托管理期限为三年，自2002年4月1日起至2005年3月31日止，提前终止合同的违约方应赔偿对方10万元的违约金。爱建业委会（第三届）于2004年9月9日发函给曹杨物业，要求双方的合同关系至2004年9月9日终止，该行为违反了合同约定。爱建业委会诉称曹杨物业同意按照合同期满进行移交，但未提供相关证据加以证明，且曹杨物业予以否认，本院不予采信。曹杨物业诉请爱建业委会赔偿违约金，原审法院予以支持无不当。上诉人的上诉请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3510元，由上诉人上海市普陀区X路X弄爱建新村业主委员会承担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员虞恒龄
代理审判员陈俊
二○○六年七月七日
书记员仇祉杰
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