辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：沈阳房兴房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人：宋某某，董事长。
委托代理人：王某，辽宁同方律师事务所律师。
委托代理人：王某，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳三洋装饰工程公司经理，住（略）-X号X-X-X。
委托代理人：张某某（系王某某妻子），X年X月X日出生，汉族，系沈阳三洋装饰工程公司经理，住（略）-X号X-X-X。
上诉人沈阳房兴房地产开发有限公司（以下简称“房兴公司”）与被上诉人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2006]大民（2）房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年1月16日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王某华、代理审判员陈兴田参加评议，于2007年3月13日公开审理了本案。本案经本院审判委员会讨论决定现已审理终结。
原审法院查明：2001年6月5日，被告与辽宁美丽家园服务技术服务管理公司（以下简称“美丽家园公司”）联合开发位于大东区X街的两栋“美国之家”样板楼。该项目的所有开发手续均以被告的名义办理销售，并且联合开发协议书约定，于2001年11月30日前竣工。因美丽家园公司资金问题，被告于2004年1月以解除联合开发协议，赔偿经济损失为由起诉至沈阳市中级人民法院。2003年，美丽家园公司将坐落于大东区X街X号未竣工的住宅楼出售给李洪伟等人三套住宅楼房及车库一处，总价款为（略）元。2004年7月13日，李洪伟将坐落于大东区X街X号X-X-X室未竣工的住宅楼房以人民币（略）元的价格卖给了原告，并且原告与被告签订了商品房买卖合同。双方在商品房买卖合同中未约定房屋交付期限及违约责任。2004年7月，沈阳市中级人民法院对被告诉美丽家园公司联合开发房地产合同纠纷案作出了判决，判决解除被告与美丽家园公司签订的联合开发协议书，美丽家园公司退出施工现场，将位于沈阳市大东区X街“美国之家”已完工程交与被告。被告返还美丽家园公司投资款（略）元（已扣除美丽家园公司卖的三套住宅楼房及车库一处，总价款（略）元）。现位于大东区X街X号未竣工的住宅楼房已归被告，但该X号楼至今未竣工。原告于2006年9月14日诉至法院，要求被告返还购房款（略）元及利息款。被告以原告与被告不存在房屋买卖关系，应向美丽家园公司主张权利为由，不同意原告的诉讼请求。被告提出位于大东区X街X号X-X-X室楼房已给付美丽家园公司，且商品房买卖合同中并未约定交付日期，被告没有义务交付房屋，但被告至今未提供有关证据。
原审法院认为：2004年7月，位于大东区X街未竣工的X号住宅楼已归被告所有。原告与被告在签订的商品房买卖合同时，只约定了原告的付款方式及日期，却未约定被告标的物的交付日期及违约责任。未竣工的X号住宅楼至今停工，根本无法预定标的物的交付时间。根据交易习惯，被告也超出了标的物交付期限，故原告与被告签订的商品房买卖合同显失公平，应视为无效合同，应予解除。同时被告占用原告买房资金至今，被告应从2004年7月13日至卖房本金付清时止，按银行同期贷款利率计算给付原告利息款。对被告提出与原告无买卖关系及不承担违约责任的请求，因无证据证明，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十九条第二项、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，原审法院判决：一、解除原告王某某与被告沈阳房兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同书；二、被告沈阳房兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告王某某购房款人民币（略）元；三、被告沈阳房兴房地产开发有限公司于2004年7月13日起至卖房本金付清时止，按银行同期贷款利率计算给付原告王某某利息款；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费（略）元，由被告承担。
宣判后，房兴公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销一审判决，驳回王某某的诉讼请求，诉讼费由王某某承担。上诉理由：房兴公司与王某某虽然形式上签订了《商品房买卖合同》，但事实上没有建立房屋买卖法律关系。大东区X街X号X-X-X室房屋已作为投资款给付美丽家园公司。房兴公司没有收到王某某的购房款。王某某要求解除《商品房买卖合同》，返还购房款，没有事实和法律依据。一审判决与法院的生效判决相冲突。美丽家园公司应作为本案第三人参加诉讼。因房屋取得瑕疵产生的一切法律责任应由美丽家园公司向王某某承担，与房兴公司无关。王某某辩称：同意原审法院判决。争议房屋是房兴公司与美丽家园公司联合开发的。房兴公司将争议房屋给了美丽家园公司，美丽家园公司又将房屋转给了李洪伟，王某某是从李洪伟处买的房屋，购房款交给了李洪伟。王某某与房兴公司签订《商品房买卖合同》是为了将房屋从李洪伟更名为王某某。房兴公司给王某某开具了购房发票，王某某交纳了维修基金。《商品房买卖合同》已办理备案登记。
本院经审理查明：2001年6月5日，房兴公司与美丽家园公司签订《联合开发协议书》，约定双方联合开发位于大东区X街的两栋“美国之家”样板楼。项目的开发及销售手续均以房兴公司的名义办理。2003年9月23日，房兴公司与美丽家园公司达成《备忘录》，约定：为缓解债务压力，应美丽家园公司的要求，房兴公司为美丽家园公司办理三套房屋和一处车库的预售手续，用于融资。美丽家园公司将其中坐落于大东区X街X号X-X-X室房屋以（略）元的价格抵顶了李洪伟的工程款，并由房兴公司于2003年11月19日与李洪伟签订了《商品房买卖合同》。2004年7月，李洪伟将坐落于大东区X街X号X-X-X室房屋以60万元的价格转让给王某某。王某某将60万元购房款给付李洪伟，李洪伟为王某某出具了收据。2004年7月19日，房兴公司与王某某签订了《商品房买卖合同》，并开具了（略）元的购房发票。该《商品房买卖合同》已经房产部门登记备案。该合同未约定房屋交付日期。2004年1月9日，房兴公司起诉美丽家园公司，请求解除有关联合开发协议，确认房兴公司的投资款，并要求美丽家园公司赔偿经济损失。本院于2004年7月2日作出[2004]沈中民（2）房初字第X号民事判决书，认定房兴公司应美丽家园公司的要求，分别给徐伟、徐煜欣、李洪伟预售三套房屋和一处车库，总金额为（略）元，抵偿美丽家园公司部分工程欠款。扣除房兴公司已经给付的三套房屋和一处车库的价值（略）元，房兴公司应返还美丽家园公司投资款（略）元。判决解除房兴公司与美丽家园公司签订的联合开发协议及补充协议；美丽家园公司退出施工现场，将工程交与房兴公司；房兴公司返还美丽家园公司投资款（略）元。宣判后，美丽家园公司不服，提起上诉。辽宁省高级人民法院于2005年4月28日作出（2004）辽民一房终字第X号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，房兴公司已履行返还美丽家园公司投资款（略）元的义务。工程现仍处于停工状态。王某某于2006年9月14日诉至法院，要求房兴公司返还购房款（略）元及利息。房兴公司辩称：房兴公司与王某某没有建立房屋买卖合同关系。争议房屋已经给美丽家园公司，房兴公司并未收王某某的购房款，不存在房屋买卖关系。争议房屋是美丽家园公司卖给李洪伟，李洪伟又卖给王某某。王某某不能取得房屋应向李洪伟和美丽家园公司主张权利。请求驳回王某某的诉讼请求。
上述事实，有房兴公司与李洪伟签订的《商品房买卖合同》、房兴公司与王某某签订的《商品房买卖合同》、购房发票、李洪伟与王某某签订的《房屋转让协议》、购房款收据、本院[2004]沈中民（2）房初字第X号民事判决书、辽宁省高级人民法院于2005年4月28日[2004]辽民一房终字第X号民事判决书、《联合开发协议书》、《备忘录》及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
本院认为：房兴公司与王某某虽签订了《商品房买卖合同》，并开具购房发票，但王某某并未向房兴公司交纳购房款，房兴公司与王某某之间不存在真实交易。王某某承认是从李洪伟处购买的争议房屋，并向李洪伟交纳了购房款60万元。因“美国之家”项目的开发及销售手续均以房兴公司的名义办理，房兴公司与王某某签订《商品房买卖合同》的目的是为了办理房屋产权手续。故双方之间事实上不存在房屋买卖关系。生效判决虽将“美国之家”工程判归房兴公司，但判决书已认定美丽家园公司已将包括本案争议房屋在内的三套房屋和一处车库用以抵偿部分工程欠款，总金额为（略）元，并将其作为房兴公司返还美丽家园公司投资款的一部分。因此，美丽家园公司处分的三套房屋和一处车库已不归房兴公司所有，房兴公司不负有向王某某交付争议房屋的义务。美丽家园公司将本案争议房屋抵偿欠李洪伟的工程款（略）元，但美丽家园公司并没有实际交付房屋，以房抵债协议并未实际履行。李洪伟与王某某签订《房屋转让协议》时，李洪伟并没有实际取得房屋，不具备房屋买卖的前提条件。根据合同相对性原则，王某某应向房屋买卖合同的相对人李洪伟主张权利。因此，原审法院判决房兴公司返还王某某购房款（略）元及利息是错误的，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、（三）项，《中华人民共和国合同法》第二条第一款的规定，判决如下：
一、撤销沈阳市大东区人民法院[2006]大民（2）房初字第X号民事判决。
二、驳回王某某的诉讼请求。
一审案件受理费（略）元，二审案件受理费（略）元，共计（略）元，由王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王某华
代理审判员陈兴田
二00七年四月二十五日
书记员刘宏晔
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