辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2006）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：沈阳格林豪森物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区X街X号。
法定代表人：亢某某，系该公司董事长。
委托代理人：王兴权，系辽宁盛恒律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市五爱市场业户，现住（略）-X号。
委托代理人：肖某（刘某某之妻），X年X月X日出生，汉族，系沈阳市五爱市场业户，住址同刘某某。
上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司（以下简称物业公司）与上诉人刘某某因物业管理纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院[2006]沈河民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年9月21日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长，代理审判员陈兴田主审，代理审判员王银华参加评议，于2006年11月6日开庭公开审理了此案，上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司的委托代理人王兴权、上诉人刘某某及其委托代理人肖某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：刘某某居住坐落于（略）FX号房屋，建筑面积215.89平方米。物业公司对刘某某所居住的小区进行物业管理服务。刘某某于2002年8月7日入住该小区。刘某某入住前同物业公司订立一份《管理公共契约》，该契约约定:物业公司的义务为负责小区的设施、设备的养护、维修，使其保持良好工作状态；负责小区内安全、消防工作，维护业主正常秩序；同时监督各业主搞好治安防范及防火工作；负责小区内其他地方的保洁、公共绿化的养护，以保持公共地方的卫生清洁，环境优美；负责接待和处理业主的投诉并及时解决或给业主以合理满意的答复。同时，物业公司和刘某某订立一份“格林豪森”业主管理费收缴协议，约定刘某某每年向物业公司支付5,440元。物业公司一直在该小区实施物业服务管理至今，但刘某某拖欠2004年至2005年、2005年至2006年物业服务费，共计10,880元未付，物业公司于2006年5月31日诉至原审法院。
另查明，沈阳金仕物业管理有限公司是上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司前身，沈阳金仕物定管理有限公司于2003年3月27日变更为沈阳格林豪森物业管理有限公司。
上述事实，有当事人陈述，物业公司提供的营业执照副本复印件、收费许可证、“格林豪森”业主管理费收缴协议、管理公共契约、刘某某提供的照片等证据，在一、二审卷宗为凭，经本院审查及庭审质证，本院予以确认。
原审法院认为：双方订立的公共契约及管理费收缴协议是双方真实意思表示，双方均应受合同内容约束。原告已履行物业管理服务义务，被告也实际上已接受履行。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予以支持。关于被告辩称的未支付价款的事由，因并无证据证明该事由属原告对其合同义务根本性的违反，故不应成为被告拒付全部价款的理由。但被告房屋存在的总是长期未得到解决，原告虽非义务人，但有协助和沟通的义务。因此原告也有一定的管理上过失，应适当的酌减物业服务费。关于被告辩称的物业服务费收取标准不一致问题，因被告未向本院提供充分证据予以证明其主张的事实存在，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告刘某某于本判决书生效之日起10日内给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司尚欠物业服务费共计9792元。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费445元，由被告刘某某负担。
宣判后，物业公司、刘某某均不服，向本院提起上诉。物业公司上诉称:1、原审判决酌减物业服务费无任何事实及法律依据。物业公司认为，对刘某某房屋存在的问题没有约定或法定的协助和沟通的义务，况且在一审过程中，刘某某也没有提供上诉人未履行合同义务的证据；2、刘某某未履行合同义务应承担违约责任。物业公司已按照合同约定履行了义务，刘某某却以非上诉人合同义务原因拒绝履行合同义务，违反了合同约定和法律规定。应判决刘某某承担法律义务。
刘某某上诉称:一审法院在审理查明中写到被上诉人负责小区的设施设备的养护、维修，使其保持良好的工作状态；负责接待和处理业主的投诉，并及时解决或给业主以合理满意的答复。这是双方签订的《管理公共契约》，一审法院只强调刘某某交物业费，而不强调物业公司违反合同义务，并以刘某某证据不足，没有支持刘某某。事实上刘某某进住后，供暖设施就不能用，给上诉人造成经济损失很大，刘某某自己重新准备供暖设施。另外，房子质量不好物业公司应当维修而不维修造成房屋墙壁长毛，更为重要的是物业服务态度、工作不到位，多次投诉不解决，办事拖拉、推拖，导致刘某某不满意。所以不予交纳费用。因为刘某某交物业费必须是买下满意的服务、设施、设备的维护和到位的服务。而一审法院认定事实有误，物业公司已违反合同根本性义务。请二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。
本院认为，关于上诉人物业公司提出原审判决酌减物业服务费无任何事实及法律依据的问题。根据刘某某与物业公司签订的《管理公共契约》约定，物业公司受开发商委托管理小区，负责接待和处理业主的投诉，并及时解决或给业主以合理满意的答复。刘某某居住的房屋长毛，多次找到物业公司，但物业公司一直未给业主以合理满意的答复，存在的问题长期未得到解决，物业公司虽非义务人，但有协助和沟通的义务，物业公司存在管理上的过失，原审法院适当的酌减物业服务费并无不当，物业公司的该项主张，本院不予支持。
关于上诉人物业公司提出刘某某应给付滞纳金的问题。在一审起诉时，物业公司关于给付滞纳金的诉讼请求未向法院交纳诉讼费。由于物业公司就给付滞纳金的诉讼请求未向法院交纳诉讼费，视为未向法院主张权利，本院不予审理。
关于上诉人刘某某提出因供暖设施不能用、房屋墙壁长毛、公共设施被侵占，物业收费不合理，故不交物业费的问题。双方订立的公共契约及管理费收缴协议是双方真实意思表示，双方均应受合同内容约束。物业公司提供物业管理服务，并按照辽宁省物价局颁发的收费许可证标准进行收费并无不当，刘某某主张物业收费不合理缺乏法律依据，本院不予支持。关于供暖设施不能用、房屋墙壁长毛、公共设施被侵占，双方在《管理公共契约》并未约定出现该种情况物业公司应承担责任，业主可以抵销或拒付物业费用。由于当事人双方没有约定，物业公司又无法定义务，刘某某的上述主张缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费890元，由上诉人沈阳格林豪森物业管理有限公司负担445元，由上诉人刘某某负担445元。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员陈兴田
代理审判员王银华
二○○六年十一月八日
书记员白凤岐
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