辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2006）沈民(2)房终字第X号
上诉人（原审被告）：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市和平区新世界花园朗怡居X号楼X。
委托代理人：庄某某(李某某妻子)，女，X年X月X日生，汉族，无职业。住（略）。
被上诉人（原审原告）：新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司。住所地：沈阳市王家庄。
法定代表人：何某某，该公司董事长。
委托代理人：吕胜春，辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人：杨芳，辽宁弘立律师事务所律师。
上诉人李某某与被上诉人新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司（以下简称新世界物业公司）因物业管理合同物业费纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2006）和民房初字第X号民事判决，于2006年9月22日向本院提起上诉。和平区人民法院于同年11月20日将该案报送至本院，本院于同日受理后，依法组成由本院审判员曹桂岩担任审判长、代理审判员才玉莹主审、代理审判员孝剑波参加评议的合议庭，于2006年12月6日开庭公开审理了本案，上诉人李某某及委托代理人庄某某、被上诉人新世界物业公司的委托代理人吕胜春、杨芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2000年7月1日,李某某与新世界(沈阳)房地产开发有限公司(发展商)签订《商品房购销合同》，购买位于沈阳新世界花园朗怡居X号楼X-X-X室房屋(销售建筑面积125.7349平方米)，并于2000年12月26日办理了入住手续，当日在发展商及本案新世界物业公司盖章确认的《业主公约》上签字。该《业主公约》前言中写明“沈阳新世界花园朗怡居、朗悦居全体业主和物业使用人根据国家物业管理的有关规定，一致同意制定本《业主公约》，本公约适用于进住沈阳新世界花园朗怡居、朗悦居的全体业主及物业使用人，共同遵守如下约定”。该《业主公约》第七章“小区管理”中写明：各业主同意，由发展商全权选择并委托物业管理公司从本公约签署之日起负责统一管理土地及小区，直至小区成立业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。如因物业管理公司被解聘或辞职使该职务出现空缺，业主管理委员会应通过决议委托其他专业物业管理公司为小区的管理公司。在此之前由业主管理委员会暂时取代物业管理公司之职务，直至委任新管理公司为止。
该《业主公约》关于收取物业管理费的特别约定：在业主管理委员会未成立之前或未委托物业管理公司前，小区物业由新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司进行管理，业主或物业使用人须按首年1.5元／平方米／月计算向新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司交纳物业管理费，其他权利义务按《委托管理合同》与本公约履行。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，除应补交物业管理费之外，还应从逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三向物业管理公司交纳滞纳金；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费超过三个月的，除应补交物业管理费外，还应自超过三个月之日起按应交物业管理费的日千分之八交纳滞纳金。
李某某入住时交纳了2001年首年的物业费1,886元，2002年以后至今没有交纳过物业费。
新世界物业公司向法庭提交的2001年2月27日沈阳市物价局文件关于物业费标准的批复内容为物业费收费标准为1.5元／月／平方米，此收费标准每年审核一次；关于朗怡居住宅小区的收费许可证载明有效日期为2003年6月至2006年6月，物业费为1.5元，最后一次审核确定的有效期至2004年6月。新世界物业公司于2005年9月6日取得物业管理企业资质证书，资质等级为三级，批准从事物业管理业务时间为2000年12月14日，本证有效期至2008年12月31日。
原审法院另查明，李某某所在的朗怡居小区于2004年6月成立业主委员会，于2004年8月24日在和平区住宅小区管理办公室备案。
原审法院再查明，2003年5月16日、2004年4月20日，新世界物业公司于以《通告》的形式向园区业主催缴物业费。2005年12月9日，新世界物业公司向朗怡居业主委员会及全体业主发出《通告》，载明：将于12月11日上午8时停止对朗怡居的一切服务。新世界物业公司于2005年12月11日开始停止服务，于2006年1月28日恢复服务。
2006年2月6日，新世界物业公司诉至原审法院，请求法院判令李某某给付2002年至2005年欠缴的物业管理费7,798元及滞纳金42,252.50元，共计50,050.50元，并由李某某承担本案诉讼费用。
原审法院认为，(一)、李某某办理入住手续时在新世界物业公司与发展商新世界(沈阳)房地产开发有限公司共同制定的《业主公约》上签字确认，该《业主公约》的内容包含两种法律关系：首先属于在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位与自己选聘的物业管理企业(本案新世界物业公司)之间订立的前期物业服务合同；其次是李某某作为物业买受人对遵守建设单位制定的业主临时公约予以书面承诺。李某某所在的朗怡居小区于2004年6成立业主委员会之后至今尚未与新世界物业公司就物业管理服务达成新的协议，故该《业主公约》中关于物业管理、使用、物业费的缴纳等规定仍然具有约束新世界物业公司和李某某的法律效力。新世界物业公司与李某某之间存在物业服务关系，新世界物业公司向李某某提供了物业服务，李某某负有缴纳物业费的义务，逾期缴纳，应承担违约责任。李某某以《业主公约》不能等同于物业管理委托合同、新世界物业公司提供的物业服务有质量问题为由主张自己有权拒交物业费，本院不予支持。
(二)、关于物业费收费标准：新世界物业公司与李某某于2000年12月26日确认上列《业主公约》时《物业管理条例》尚未施行，该公约确定了首年1.5元／月／平方米的标准，新世界物业公司的收费标准、主要服务内容亦经沈阳市物价局审批，在业主委员会与新世界物业公司签订新的物业管理委托合同之前，该收费标准符合当事人约定及法律规定，李某某的证据材料不能证明新世界物业公司提供的服务项目和质量与该标准有明显差距，故李某某在2002年1月1日至2004年6月30日期间应按照此收费标准缴纳物业费。
关于2004年6月30日以后物业费的收取：《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起执行，该办法第七条规定：“物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”《物业服务收费明码标价规定》自2004年10月1日起施行，该规定第二条规定：“物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。”第三条规定：“物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。”李某某物业所在的新世界花园朗怡居小区于2004年6月成立了业主委员会，至今没有与本案新世界物业公司针对物业服务收费项目、标准、违约责任等内容达成一致意见。新世界物业公司、李某某在2001年形成物业管理服务关系之后，国家关于物业管理的相关法律法规在不断完善，当事人既要遵守当时的具体约定，同时亦不能违反相关法律法规。新世界物业公司在取得收费许可证之后应当每年复核一次，2004年6月以后，有关行政机关没有对新世界物业公司的收费许可证进行复核，属于行政管理方面的问题，法院可建议行政机关进行处理，但不影响新世界物业公司在提供物业服务后获取合理报酬。2004年6月以后的物业费标准比照经过审批的标准及《业主公约》约定的标准为宜。
(三)、关于诉讼时效及物业服务期间：李某某提出新世界物业公司请求2004年1月19日之前的物业费超过诉讼时效，新世界物业公司为证明自己的请求未超过诉讼时效向法庭提供了进行催缴的相关证据材料，考虑物业费收取的连续性，根据催缴物业费通常的习惯做法，应当认定新世界物业公司没有放弃索要物业费的权利，本案新世界物业公司的起诉没有超过诉讼时效。新世界物业公司在2005年12月11日至2006年1月28日期间停止物业服务，新世界物业公司请求四年的物业费中，已扣除停止服务期间的物业费，并且免收2004年度六个月的物业费，本院应准予。
(四)、关于滞纳金标准。新世界物业公司与李某某在2004年6月业主委员会成立之后没有签订物业管理委托合同，对物业费标准、缴费期限、违约责任等没有重新约定，之前《业主公约》中约定的滞纳金标准具有约束双方的效力。李某某对物业费标准提出异议，新世界物业公司系追索四年的物业费，如果按照《业主公约》约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则，法院应根据实际情况进行调整，可判决李某某承担欠款总额25％的滞纳金即逾期付款违约金。
综上，原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：1、本判决生效之日起十日内，李某某给付新世界物业公司2002年1月1日至2005年12月11日期间的物业费7,798元；2、李某某于付款同时给付新世界物业公司滞纳逾期付款违约金1,949.5元；3、驳回新世界物业公司、李某某其他诉讼请求。案件受理费2,010元(新世界物业公司已预交)，由新世界物业公司负担1,610元，李某某负担400元。
宣判后，李某某不服原判，向本院提出上诉，认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人新世界物业公司的诉讼请求。主要理由是：1、《业主公约》是开发商自行制定并强加给上诉人的权利义务不对等的文件，并不是物业服务合同。而且该公约只约定了首年物业费的收费标准，现上诉人已将首年物业费缴纳完毕，故该《业主公约》并不能约束上诉人，一审法院依据该《业主公约》认定上诉人与被上诉人之间存在物业管理服务关系，并判令上诉人承担责任属于认定事实不清，证据不足；2、《业主公约》不是物业服务合同，故不能将其作为收缴物业费的参照标准和收费依据，且被上诉人存在物业服务瑕疵，故一审法院在该问题上使用了双重标准，违背了法律的公平公正原则；3、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年”的规定，在本案中，被上诉人新世界物业公司主张2004年1月25日之前的物业费已超过法律规定的诉讼时效，一审法院依据被上诉人单方提供的证明及物业收费“连续性、习惯性的做法”认定被上诉人的请求没有超过诉讼时效，不符合法律规定；4、滞纳金与违约金是两个不同的法律概念，滞纳金也不是民事责任形式，一审法院将滞纳金解释成违约金没有法律依据，而且上诉人与被上诉人之间就物业服务项目、标准及违约责任等从未达成任何某定，故上诉人不存在违约行为；5、上诉人不同意交纳物业费的理由是与被上诉人之间没有物业服务合同，被上诉人亦没有《收费许可证》，也没有《资质证明》，故被上诉人属于违规收费，上诉人有权拒交物业费。
被上诉人新世界物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由是：1、《业主公约》约定了物业服务范围，物业费的交纳以及逾期交纳物业费的滞纳金标准，事实上，答辩人一直依据该《业主公约》的约定提供物业服务，上诉人也依约交纳了首年物业费。而且，（2004）沈民（2）房终字第X号生效判决中也已经认定了《业主公约》的实质是物业服务合同。故该公约包含了物业服务合同的内容，具有物业服务合同的性质；2、本案物业费的收费标准在《业主公约》中有明确的约定，对双方当事人均有约束力；3、本案中答辩人提供了《新世界花园社区委员会的证明》、《催缴物业费通告》、《催缴单存根》等证据，足以证明答辩人一直在催缴物业费，而事实上答辩人对拖欠高达上百万的物业费亦不可能不讨不要，故答辩人的诉讼请求并未超过诉讼时效；4、《业主公约》中明确约定了逾期缴纳物业费的滞纳金标准，该约定系当事人的真实意思表示，具有法律效力。一审法院虽将该标准降低为总欠款额的25%，但答辩人考虑到业主的实际情况对该结果予以接受。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
二审期间本院另查明，2003年5月27日，新世界物业公司以沈阳新世界花园朗悦居X号楼X-X-X号业主曹红彬为被告诉至原审法院，请求法院判令曹红彬给付拖欠的物业费2,982元及滞纳金5,567元，原审法院审理后于2003年11月25日作出（2003）和民合初字第X号民事判决，判令曹红彬给付新世界物业公司物业费3,403.48元，并驳回双方其他诉讼请求。宣判后，新世界物业公司与曹红彬均提出上诉，本院受理后于2004年4月13日作出（2004）沈民（2）房终字第X号民事判决，认为“……该公约是……就有关物业的使用、维护、管理及物业公司、业主、物业使用人的权利义务进行的约定。该公约的性质为物业服务合同”，并改判曹红彬给付新世界物业公司物业费1,987.2元及滞纳金1,485元。
上述事实，有《商品房购销合同》、《业主公约》、《收费许可证》、《物业管理企业资质证书》、催缴物业费通告，新世界物业公司发出停止服务的《通告》、和平区住宅小区管理办公室下发的关于新世界花园朗怡居业主委员会备案回执单、（2004）沈民（2）房终字第X号民事判决书等证据材料及当事人陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，新世界物业公司和李某某签订的《业主公约》是当事人真实意示表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于该《业主公约》的性质，本院于2004年4月13日作出的（2004）沈民（2）房终字第X号生效判决中已经认定了“……该公约的性质为物业服务合同”，且事实上李某某所居住的房屋也一直由新世界物业公司负责物业管理，李某某也实际接受了新世界物业公司的服务并向其缴纳了部分物业费，故新世界物业公司与李某某之间存在物业服务关系。新世界物业公司对李某某的房屋进行了物业管理，享有依据物价部门批准的收费标准收取物业管理费的权利，李某某负有按房屋的建筑面积缴纳物业管理费的义务。因此，上诉人李某某提出的该《业主公约》不是物业管理合同，其与新世界物业公司之间不存在物业服务关系，故不同意缴纳物业费的上诉理由，不能成立。
关于上诉人李某某提出的被上诉人新世界物业公司既没有《收费许可证》也没有《资质证明》，属于违规收费，故上诉人有权拒交物业费的问题，本院认为，在一审法院审理期间，新世界物业公司提供了由沈阳市物价局核发的《收费许可证》和沈阳市房产局核发的《物业管理企业资质证书》，证明其收取物业费的合法性，故不属于违规收费。上诉人李某某提出的该项上诉理由，亦不能成立。
关于上诉人李某某提出的新世界物业公司提出的部分诉讼请求已超过诉讼时效问题，本院认为，物业公司提供的物业管理行为属于一种连续的行为，是债权的一种，故应适用法律关于诉讼时效的规定。在本案中，被上诉人新世界物业公司提供了《催缴物业费通告》、《催缴单存根》等证据拟证明其一直在向上诉人主张要求其缴纳拖欠物业费的事实，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴《通告》的习惯性做法，本院对于新世界物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定。对于上诉人提出的本案已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。
关于上诉人李某某提出的一审法院将滞纳金解释成违约金没有法律依据，且上诉人不存在违约行为的问题，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。在本案中，李某某未按《业主公约》的约定履行支付应缴物业费的义务，已构成违约。由于双方在《业主公约》中明确约定了违约责任，即“业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，除应补交物业管理费之外，还应从逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三向物业管理公司交纳滞纳金；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费超过三个月的，除应补交物业管理费外，还应自超过三个月之日起按应交物业管理费的日千分之八交纳滞纳金”。新世界物业公司向李某某主张2002年1月1日至2005年12月31日的滞纳金的请求成立，但一审法院考虑“新世界物业公司系追索四年的物业费，如果按照《业主公约》约定的标准计算滞纳金，数额过高，不符合公平原则”，故将滞纳金数额调整为李某某拖欠物业费总额的25％作为付款违约金，进而判令李某某于给付新世界物业公司逾期付款违约金1,949.5元，因新世界物业公司表示接受该结果，对此亦未提出上诉，故本院对于该数额不予调整。上诉人李某某提出的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上，上诉人李某某提出的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,010元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长曹桂岩
代理审判员才玉莹
代理审判员孝剑波
二00七年一月十五日
书记员于斌
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