辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）牛某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人孙某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳天大房屋开发公司法律顾问，住（略）-6-8间号。
被上诉人（原审原告）李某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-X号楼X间号。
委托代理人杨某某（系李某某丈夫），X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
上诉人因牛某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服区大东区人民法院（2005）大民（2）房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王志福担任审判长，审判员黄进主审，审判员吕丽参加评议的合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，2002年10月20日双方签订了《房屋租赁协议书》，约定被上诉人将坐落于沈阳市大东区X街X-X-X-X号180平方米的房屋租赁给上诉人，租赁期限为4年，即从2002年11月1日至2006年11月1日；租金每月3000元，每半年付款一次，为（略）元；上诉人交被上诉人水、电、煤气抵押金1000元，租期满后，如水、电、煤气不欠费，被上诉人退还抵押金；2002年11月至2003年3月采暖费由被上诉人负责，后几年采暖费由上诉人负责；上诉人在租用房屋期间所发生的一切费用均由上诉人负责。后，双方履行了该协议。2004年10月30日双方签订了《补充协议》，约定房租从2004年11月1日至2006年10月31日年租金上调到4万元，其他事宜不变，协议继续有效。2005年4月30日，上诉人将承租的该房屋腾空交给被上诉人，欠2004年至2005年采暖费3720、26元，欠2004年1月至2005年4月物业管理费1455元、欠电费130、98元。同年5月24日李某某向大东区人民法院提起诉讼，要求判令被告牛某某负违约责任，给付拖欠的水、电、煤气费、采暖费、物业管理费。
上述事实，有双方当事人的陈述，2002年10月20日双方签订的《房屋租赁协议书》，2004年10月30日双方签订的《补充协议》，上诉人所举2005年5月10日的《居民客户续存电费通知单》、2005年5月8日沈阳市大东区魁星房产物业公司出具的《证明》、2005年4月30日沈阳市第二热力供暖公司第7分公司出具的《采暖费缴款通知单》，并经庭审质证，在卷佐证。
原审法院认为，双方签订的房屋租赁协议合法有效，应予履行。被告单方解除合同，未提前通知原告，对原告房屋出租造成的损失应承担相应的赔偿责任。被告所欠采暖费、物业费、电费按合同约定，应由被告给付原告。被告遗留在租赁房内的卫生设施，原告同意由被告自行拆除。
原审法院判决：一、解除原告李某某与被告牛某某于2002年10月20日签订的房屋租赁协议及2004年10月30日签订的补充协议；二、被告牛某某赔偿原告李某某房租损失6660元；三、被告牛某某给付原告李某某2004年至2005年度采暖费3720、26元；四、被告牛某某给付原告李某某物业管理费1455元；五、被告牛某某给付原告李某某电费130、98元；以上二、三、四、五给付款项均于本判决生效10日内给付。上述款被告付清后，由原告李某某返还被告牛某某押金1000元；六、被告牛某某在原告李某某房内安装的镜子、洗面盆、坐便器在本判决发生法律效力后10日内由被告牛某某自行拆除；七、驳回原、被告其它诉讼请求。
宣判后，牛某某不服提起上诉。主要理由是：（一）上诉人搬出租赁房屋是因被上诉人要增加租金，并以解除租赁合同将房另租他人相威胁，并非上诉人擅自解除租赁合同；（二）采暖费、电费应由供暖公司、电业局收取，被上诉人无权收取；（三）物业管理费双方租赁协议未明确约定由谁负担，应由被上诉人负担。李某某服从原审法院判决。
本院认为，上诉人主张搬出租赁房屋系被上诉人要提高房租并要解除房屋租赁合同所造成，被上诉人不承认，因上诉人举不出具有高度盖然性证明标准的证据，故本院对上诉人之主张不予认定和支持。上诉人主张所欠彩暖费应由供暖公司收取，不应交给被上诉人。供暖公司只能依据供暖合同向住户主张采暖费的债权，无证据依据向该住户流动着的承租户主张债权，只有房屋出租人依据租赁合同才能向承租人主张合同债权，故原审法院的判决并无不当。同理，所欠电费也应由上诉人给付被上诉人。上诉人主张物业管理费租赁合同约定不明，应由被上诉人负担。经查，双方签订的房屋租赁合同第9条约定“乙方在租用期间发生的一切费用均由乙方负责，”而在实际履行中上诉人已交了2002年11月1日至2003年12月的物业管理费，形成了事实上的合同关系，可见双方意思表示明确，应由上诉人给付拖欠的物业管理费。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（1）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费225元由牛某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王志福
审判员黄进
审判员吕丽
二00五年十一月三日
书记员孝剑波
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