辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）王某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）-X号543。
被上诉人（原审被告）孙某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳新北热电有限公司退休工人，住（略）-X号242。
上诉人王某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳大东区人民法院（2004）大民一房重初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年5月23日受理后，依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王某华，代理审判员陈兴田参加评议，对本案进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：2004年4月19日，孙某某与王某某经中介介绍达成口头协议，王某某承租孙某某所有的坐落于沈阳市大东区X路X-X号X栋X室房屋。2004年4月22日，王某某派其单位会计刘淑艳向孙某某交纳定金1,000元。刘淑艳代王某某与孙某某签订了《房屋租赁协议》，约定租期一年（2004年4月29日—2005年4月29日），年租金6,000元。2004年4月29日，王某某携带租金找到孙某某要求变更租期，因协商不成，双方发生纠纷。王某某没有交纳租金。2004年5月9日，孙某某将其房屋另租他人。王某某于2004年6月8日诉至原审法院，以孙某某违约为由，要求孙某某双倍返还定金2,000元，并承担诉讼费。原审法院于2004年8月5日作出（2004）大民二合初字第X号民事判决，宣判后，孙某某不服，上诉至本院。本院于2004年11月30日作出（2004）沈民（2）房终字第X号民事裁定，以原审判决认定事实不清，适用法律错误为由，裁定发回原审法院重审。
上述事实，有定金收条、《房屋租赁协议》、中介刘杰的证人证言及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。
原审判决认为：原被告的房屋租赁合同是在平等自愿的基础上达成的，内容不违反国家法律规定，依法有效。原告向被告交纳定金是对合同履行的一种保证，根据原告的庭审陈述、中介刘杰证明，以及房屋租赁业务的交易习惯为上打租，可以推定原被告口头约定与2004年4月28日交付房租的事实存在，原告因不满合同约定的租期而拒付租金系违约行为，应承担违约责任。被告将房屋租给他人是为避免损失扩大，是合法的民事自力救济行为，故本院对原告的诉讼请求不予支持。原审法院判决：驳回原告王某某的诉讼请求。宣判后，王某某不服，上诉至本院，请求撤销原判，确认房屋租赁协议无效；判令由孙某某承担违约赔偿责任，返还定金1,000元；诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、我并没有委托会计刘淑艳替我签订房屋租赁协议，房屋租赁协议是无效的。2、孙某某将其房屋另租他人应承担违约责任。孙某某辩称：同意原审法院判决。
本院认为：王某某虽没有委托会计刘淑艳签订房屋租赁协议，但王某某委托刘淑艳向孙某某交纳定金的行为使孙某某有理由相信刘淑艳签订房屋租赁协议有代理权。且王某某要求孙某某履行房屋租赁协议的行为视为其对该协议的追认。故双方签订的房屋租赁协议是合法有效的。本院对王某某主张房屋租赁协议无效的上诉请求，因没有法律依据不予支持。王某某未按房屋租赁协议的约定交纳房租金属违约行为，应承担违约责任，故王某某无权要求返还定金。孙某某在王某某不履行房屋租赁协议的情况下将其房屋另租他人是为了避免其损失扩大，不属于违约行为。对王某某要求孙某某承担违约责任的上诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审诉讼费210元，二审诉讼费420元（孙某某、王某某各交纳210元），由王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长张青
代理审判员王某华
代理审判员陈兴田
二00五年八月二十二日
书记员白凤岐
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