辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：王某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。
委托代理人：孙长江、刘某甲，辽宁四洋律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳未来置业房产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区X路X号。
法定代表人：陈某，该公司经理。
委托代理人：王某，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托代理人：刘某乙，男，X年X月X日出生，汉族，该公司办公主任，住（略）。
上诉人王某某与被上诉人沈阳未来置业房产开发有限公司因商品房买卖预约合同纠纷一案，前由沈阳市沈河区人民法院于2004年12月15日做出（2004）沈河民一房初字第X号民事判决。宣判后，王某某不服，上诉至本院。本院于2005年4月18日立案，依法由民二庭审判员董菁担任审判长，与代理审判员李方晨、韩鹏共同组成合议庭，于2005年6月27日开庭，公开审理了本案，上诉人王某某的委托代理人孙长江、刘某甲，被上诉人未来置业公司的委托代理人王某、刘某乙到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。
原审法院认定：2003年4月25日，王某某向未来置业公司交付50,000元人民币，未来置业公司在给王某某出具的专用收款收据上载明：收“未”C1-X层网点，C-19轴至C-23轴、C—A轴至C—H轴，计252.71平方米（按内部认购6500元/平方米）。2004年初，王某某要求未来置业公司履行此收据上所载内容，未来置业表示不愿继续履行。双方多次协商未成，王某某起诉来院。
案件在原审法院审理期间，王某某变更诉讼请求为要求未来置业公司与王某某按每平方米6,500元的价格签订商品房买卖合同，如未来置业不同意上述请求，则要求未来置业公司承担缔约过失责任，赔偿损失250,000元。就变更的诉讼请求，王某某已交纳了相应的诉讼费用。
原审法院另查明，2004年5月13日，未来置业公司取得诉争房屋的商品房预售许可证。
原审法院还查明，未来城现销售价格为每平方米7,500元。
原审法院认为，未来置业公司给王某某出具的收款收据，不具备商品房买卖合同的主要内容，但该专用收款收据又是双方当事人的真实意见表示，不违反法律的强制性规定，应认定为有效，收据上所载明的“按内部认购6,500元/平方米”的字样，更进一步的证明该收据系双方当事人就认购诉争房所达成的合意。未来置业公司违背诚实信用原则为谋取高额利润，拒绝与王某某签订商品房买卖合同，造成王某某无法实现签订商品房买卖合同的目的，双方合意应予解除。未来置业公司已构成缔约过失，对王某某所遭受的因信其合同成立所受到的信赖利益损失，应承担弥补性的赔偿责任。按照公平合理等价有偿的原则，王某某的信赖利益损失应以其实际交付的50,000元可购买的面积乘以诉争房现销售价与认购价的差额来计算。依照《中华人民共和国合同法》第四、五、六条、第四十二条的规定，判决：一、解除原告王某某与被告沈阳未来置业房产开发有限公司就购买未来城C1—X层网点，C—19轴至C—23轴C—A轴至C—H轴形成的合意；二、被告沈阳未来置业房产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告王某某认购款人民币50,000元；三、被告沈阳未来置业房产开发有限公司返还原告王某某50,000元认购款的利息（自2003年4月20日起至判决确定的还款日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告沈阳未来置业房产开发有限公司弥补原告王某某信赖利益损失人民币7,692元，于本判决生效后十日内付清；五、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费8,300元，由原告王某某负担5,300元，由被告未来置业公司负担3,000元。
宣判后，上诉人王某某不服，上诉至本院，要求依法改判未来置业公司承担缔约过失责任，赔偿其经济损失25万元。其上诉理由是：1、原审判决对于上诉人损失事实的认定存在错误。原审判决虽然认定被上诉人已构成缔约过失，理应赔偿上诉人信赖利益损失，但原审以上诉人所支付的5万元作计算依据是错误的。而应以总房款1,642,615元作为计算的依据。因为上诉人目前再购买诉争房屋同等的房屋，总购房价款最少需要多支付25万元以上，这种损失是由被上诉人造成，应由被上诉人承担。2、被上诉人在向上诉人预售此诉争房屋时，尚未取得商品房预售许可证，被上诉人对外预售是一种欺诈行为。
被上诉人未来置业公司辩称：一审法院对案件的事实认定和法律适用基本正确，我方对判令的补偿数额表示认可，请求维持原审判决。
本院经审理查明，位于沈河区X路的未来城，是由未来置业公司开发建设的项目。2003年4月25日，未来置业公司对该工程正处于基础建设阶段，尚未取得商品房预售许可证。王某某与未来置业公司就购买未来城C座商业网点房的事宜，达成认购协议，即由王某某先交付认购款5万元，明确了所认购的房屋的位置为未来城C1—X层网点，C—19轴至C—23轴C-A轴至C—H轴，计252.71平方米，按内部认购价6,500元/平方米。同日，王某某交付未来置业公司认购款5万元，由未来置业公司给王某某开具了专用收款收据，并在该收款收据上载明了上述约定的内容。2004年初，未来置业公司向王某某明确表示对双方所约定的事项不愿继续履行，并要求将王某某的款项予以退还，双方也未能就诉争房屋的买卖订立商品房买卖合同，双方产生争议，王某某于2004年4月20日诉讼至原审法院。
另查明，未来置业公司所建未来城工程尚未最后完工，该公司对商业网点房按其自报的对外销售报价为7,500元/平方米。二审期间，未来置业公司提供将诉争房屋已另行销售的商品房买卖合同，销售单价为6,900元/平方米。
在本案中，王某某提供一份证据，即其于2003年4月25日向未来置业公司交纳5万元，由未来置业公司为其开具的专用收款收据用以证明双方之间买卖合同关系成立，未来置业公司对该证据的真实性没有异议，但认为该收款收据中所载明的内容不具备商品房买卖合同的要件，应属无效。未来置业公司提供一份证据，即该公司于2004年5月13日取得商品房预售许可证，用以证明双方在认购的时候，该公司没有取得商品房预售许可证，故双方达成的意向无效。对该证据的真实性王某某没有异议，但认为即使因未来置业公司未取得商品房预售许可证而使合同无效，未来置业公司也是一种欺诈行为，应由未来置业公司承担相应的民事责任。
对双方提供的证据，已经原审法院庭审质证，因均系客观存在的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点为：1、王某某交付未来置业公司认购款5万元，未来置业公司开具了收款收据，双方所实施的民事法律行为的性质是什么效力如何认定2、未来置业公司以其行为表明对王某某认购的期房不再继续履行，致使双方未能订立商品房买卖合同，未来置业公司应否承担相应的民事责任，如何承担
关于双方所实施的民事法律行为的性质及效力问题。在未来置业公司给王某某所开具的专用收款收据中载明了收取5万元的金额，收款事由为：收“未”C1—X层网点C—19轴至C—23轴，C—A轴至C—H轴，计252.71平方米（按内部认购6,500元/平方米）。亦即说明双方经协商，约定由王某某预购未来置业公司开发建设的未来城商业网点房（期房），在该收款收据中已明确了王某某交付认购款的金额，预购房屋的具体位置、面积、单价，该收款收据所载明的内容，基本具备认购书的条件。商品房买卖认购，是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，处于商品房买卖成立前的前契约阶段，要达到商品房买卖成立、完成，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。该阶段系属开发商已经办妥开发建设的立项、规划、报建、审批手续，但尚不具备预售条件，尚未取得《商品房销售许可证》时，所具备签订认购的条件，而对商品房销售的核心条款做出约定，待条件成熟时即可签订正式的商品房销售合同（即本约），该认购行为属于预约阶段，性质为预约合同，应为独立的合同。故本案中双方所实施的民事法律行为，性质应为商品房认购的预约合同。王某某所支付的5万元，因双方并未约定为定金，应属认购款。因双方的行为系真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。
关于因未来置业公司的原因，致使双方未能订立商品房买卖合同，未来置业公司应否承担相应的民事责任及如何承担问题。由于该地区商品房价格上涨，未来置业公司要求将所收王某某的认购款5万元返还，而不与王某某按原约定的价格签订正式的商品房买卖合同，造成王某某无法通过与未来置业公司签订商品房买卖合同而实现购买诉争房屋，取得所有权的目的，而王某某为此已支付5万元认购款，并因该地区同类房屋价格上涨，王某某已不能按双方原约定的价格在该地区购得同类房屋，只能按现已上涨的价格购买，形成加大购房款的损失，该增加的差额购房款，即为信赖利益损失。因该后果系未来置业的违约原因造成的，故未来置业公司应承担违约赔偿责任。因双方在认购过程中，未对违约责任的承担进行约定。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，由未来置业公司赔偿因其违约而造成王某某的实际经济损失，即前述的差额购房款部分。按未来置业所提供的该房屋现已销售的价格为6,900元/平方米，与双方原约定的每平方米售价6,500元，每平方米售价相差400元，按此价格计算，王某某现在该地区购买原约定的252.71平方米的房屋要多支付101,084.71元，未来置业公司应按此款项赔偿给王某某。原审以王某某实际支付未来置业公司认购款5万元可购买的面
积乘以现售价与认购价的差额计算赔偿金额不妥。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、维持沈阳市沈河区人民法院（2004）沈河民一房初字第X号民事判决第二项、第三项、第五项；
二、变更沈阳市沈河区人民法院（2004）沈河民一房初字第X号民事判决第一项为“解除王某某与沈阳未来置业房产开发有限公司签订的商品房买卖预约合同”；
三、变更沈阳市沈河区人民法院（2004）沈河民一房初字第X号民事判决第四项为“沈阳未来置业房产开发有限公司赔偿王某某经济损失101,084.71元，于本判决生效后10日内给付王某某”。
一、二审案件受理费共计16,600元，王某某负担10,600元，沈阳未来置业房产开发有限公司负担6,000元。
本判决为终审判决。
审判长董菁
代理审判员李方晨
代理审判员韩鹏
二00五年八月八日
书记员孝剑波
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