辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：李某某，男，汉族，X年X月X日出生，身份证住（略）。
被上诉人（原审原告）：沈阳晋斯物业管理有限公司（以下简称晋斯物业），住所地沈阳市铁西区X路X号。
法定代表人：裴某某，经理。
委托代理人：王某某，男，X年X月X日出生，该公司副经理，住（略）。
上诉人李某某因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民一初字X号民事判决，于2005年4月9日向本院提出上诉，本院于2005年6月6日受理此案，依法组成合议庭，由审判员董菁担任审判长并主审，审判员马岩，代理审判员李某晨参加评议，于2005年6月23日、7月7日公开开庭进行了审理，上诉人李某某及被上诉人晋斯物业的委托代理人王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，李某某于2003年4月23日购买了晋斯物业公司的商品房一套，面积140.29平方米，并于2003年6月5日交纳了2003年7月至2004年6月的物业服务费1，683元。嗣后，李某某入住该小区，2004年7月后，在李某某未交纳2004年7月1日至2005年6月末的物业费时，晋斯物业多次索要，李某某拒绝交纳，促成晋斯物业诉讼。
另查明，2002年10月30日晋斯物业与小区业主委员会签订了物业管理委托合同，约定该小区委托晋斯物业管理物业，期限从2002年11月30日至2006年11月29日。晋斯物业于2002年11月26日在工商部门办理了营业执照，经营期限至2007年11月26日，并在2004年7月22日在沈阳市房产局办理了物业管理资质证书，资质等级三级，期限至2007年12月31日，2003年7月15日在市物价局办理了收费许可证，期限至2006年6月止。沈阳市物价局批准该小区收费标准为每平方米1元，李某某住晋斯物业小区X甲CX单元二楼。原审法院认为，业主居住在物业服务管理的小区内，即有权利享受物业服务，也有义务按时按标准交纳物业费，在被告李某某拖欠物业费后，原告晋斯物业要求法院判决被告李某某交纳物业费理由正当，事实清楚，证据充分，应支持。被告李某某辩称，质疑原告晋斯物业无资质证明，无合格物业管理人员，但原告晋斯物业已提供了相应证据，证实其收费管理是依法进行，有资质。被告李某某尽管否认这些证据的真实性，但被告李某某又拿不出相应的证据去证实原告晋斯物业证据的真伪。因此，被告李某某的该辩称没有依据，不予支持。被告李某某又提出物业管理不善，使其家被水淹，造成损失，由此拒交物业费，但被告李某某已经享受到物业为其进行的保洁、保安等服务。被告李某某就应按权利义务对等来交物业费，李某某家住二楼，而其自己称，是物业管理人员在七楼放风阀时造成水冲了自己家，水是从七楼通过走廊流到被告李某某家造成财产损失，对被告李某某辩称的真实性本院不予评价。但如果被告李某某家确实由于原告晋斯物业工作人员操作不当，造成损失或者被告李某某有证据证明，自己家电线被原告掐断，造成损失。那么被告李某某可以侵权赔偿为由告诉原告晋斯物业对其财产遭到损失给予赔偿，而不能拒交物业服务费对抗应尽的交费义务。欠费与赔偿并非一个法律关系。依照《中华人民共和国合同法》第109条、《物业管理合同》第7条5项、第67条之规定，原审法院判决如下：一、被告李某某于本判决生效后五日内一次性交清2004年7月1日至2005年6月30日的物业费1683元；二、被告李某某承担逾期交纳物业费的违约金（从2004年7月1日开始至付清时止，其标准按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费77元，由被告李某某承担。
宣判后，李某某不服原审判决，向本院提起上诉。其上诉理由是，一，晋斯物业不具备收取物业费的主体资格，其聘用的人员不具备物业管理资质；二、上诉人与被上诉人之间并没有签订物业服务合同；三一审法院判决上打租交物业费没有依据；四,一审法院判决上诉人从2003年9月1日开始交物业费没有事实依据;五,被上诉人行为给上诉人造成经济损失与被上诉人收取上诉人的物业费是同一法律事实，晋斯物业应减免收取上诉人的物业费。被上诉人晋斯物业辩称，原审法院认定事实清楚,适用法律正确,要求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院开庭审理的事实与原判决认定的事实基本一致，并无差异。
上述事实，有商品房购销合同、物业管理服务费专用收据、进户联系单、收费许可证、资质证书、营业执照、物业管理委托合同、市物价局批复收费文件、法庭审理笔录、当事人陈述等证据、并经庭审质证、认证，在卷证明。
本院认为，2003年4月23日，上诉人李某某与被上诉人晋斯物业签订的商品房买卖合同是真实、合法有效的。上诉人李某某于2003年6月进住房屋，成为被上诉人物业公司实施物业管理的晋斯豪庭小区一名业主，并于2003年6月5日交纳了2003年-2004年度的管理服务费,按每平方米1元,即1683元。晋斯豪庭小区于2002年10月30日成立了铁西区晋斯豪庭小区业主管理委员会，该业主管理委员会于2002年10月30日与豪斯物业公司签订了物业管理委托合同一份，双方在合同中规定了物业管理的权利义务,该份合同作为业主委员会代表全体业主将其拥有的小区交给晋斯物业进行管理的文件，是合法有效的，对业主李某某也存在约束力。上诉人李某某称其与被上诉人晋斯物业没有签订物业管理合同，但没有充分的证据证明由其他物业公司在晋斯小区进行物业管理，故其该项上诉理由本院不予支持。关于上诉人李某某上诉提出被上诉人没有资质证书,收费许可证,管理人员没有资格证书的上诉理由,二审开庭审理期间被上诉人提供了营业执照,资质证书,收费许可证原件。至于被上诉人所雇佣的管理人员是否具有资格证书的问题，并不影响上诉人与被上诉人的物业管理合同的有效性,故本院不予支持。关于原审法院判决上诉人李某某给付物业管理费的期限问题,被上诉人起诉的时间是2005年1月，要求上诉人给付2004年7月-2005年6月30日的物业管理费，上诉人李某某至本院终审判决前物业费只交纳到2004年6月30日，李某某至今仍接受被上诉人的物业服务管理,故此原判由上诉人李某某给付交至2005年6月30日的物业费1，683元，本院不予纠正。关于上诉人李某某主张其房屋被水淹应由被上诉人赔偿的上诉理由,本院认为上诉人并未提出充分的证据证明自己的主张并提供被上诉人晋斯物业同意对上诉人进行赔偿的书面合法证据，以此理由拒交物业管理费，本院不予支持。上诉人李某某认为应自2003年9月开始交纳物业费证据不足。综上所述,原判并无不当。依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费77元,由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李某晨
二00五年八月八日
书记员韩鹏
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