辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：辽宁金戈房产开发有限公司。住所地：沈阳市铁西区X街五号。
法定代表人：刘某，系董事长。
委托代理人：谢尔强，系辽宁申扬律师事务所律师。
委托代理人：曹某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该公司经理。住址：沈阳市沈河区X街X-X号X室。
被上诉人（原审原告）：赵某某，女，X年X月X日出生，汉族。住址：沈阳市皇姑区X路X号X栋X号。
委托代理人：李福军，系辽宁华远律师事务所律师。
委托代理人：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市皇姑区X路X巷X号X号。
上诉人辽宁金戈房产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决，于2005年3月7日向本院提出上诉。本院受理后，由审判员白云良任审判长，审判员高子丁主审，与代理审判员曹某岩共同组成合议庭，开庭公开审理了本案。上诉人金戈公司委托代理人谢尔强、曹某某，被上诉人赵某某委托代理人李福军、王某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明：2004年9月17日，上诉人金戈公司与被上诉人赵某某签订《商品房买卖合同》，约定赵某某购买金戈公司开发的、位于铁西区X街X-X号X栋X号商品房，建筑面积138.37平方米，单价3650元，房款总计505，051元。同时，双方达成口头合同，金戈公司向赵某某赠送顶层阁楼。2004年9月17日，金戈公司为赵某某出具书面《证明》，载明“赵某某购买沈阳市铁西区X街X-X号X单元X层X号住宅楼上七层阁楼（面积为138.37平方米）免费赠送给赵某某。”同年12月1日，赵某某交付全部购房款，金戈公司给赵某某开具《房屋准住通知单》，书面通知赵某某入住，赵某某发现金戈公司将其所购房屋顶层阁楼楼梯间以上部分的门封死。同年12月24日，赵某某诉至原审法院，要求金戈公司恢复顶层赠送的面积约138.37平方米。
另查，赵某某向原审法院提供了的其入住前顶层阁楼结构现场照片，金戈公司对该照片的真实性无异议。该照片反映赵某某现使用的阁楼与楼梯间以上阁楼空间（争议间）的间壁墙上原有一处正式门口，而与此门口相对的争议间另一侧墙壁上仅系一处临时送料口。金戈公司在赵某某入住前，将前述门口封死。金戈公司自称以1万元的价格，将争议间出售给赵某某对门的X号住户。
再查，二审现场调查时，上诉人与被上诉人共同测量争议间净面积为13.03平方米。
上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、《房屋准住通知单》、《证明》、照片10张及当事人陈述笔录，经双方当事人庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
原审法院认为，金戈公司、赵某某签订的商品房买卖合同为有效合同。双方约定的买卖合同标的物位于建筑物的顶层，依一般观念，赠送阁楼为金戈公司促销顶层房屋的手段，所以，双方关于赠送阁楼的口头合同为商品房买卖合同的一部分，双方均应严格履行。双方约定的楼梯间以上部分为阁楼的组成部分，金戈公司应向赵某某交付。赵某某的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，原审法院判决：金戈公司于判决发生法律效力后十日内将赵某某所购房屋顶层阁楼的楼梯间顶部以上部分交付赵某某。案件受理费500元，由金戈公司负担。
宣判后，金戈公司不服判决，向本院提出上诉称，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同于2004年9月17日签订，签订合同时上诉人确实承诺赠送被上诉人顶层阁楼，但双方根本没有约定楼梯间以上部分为阁楼的组成部分。因楼梯间及其以上部分属公共部分，上诉人不可能将其赠送任何一方。原审法院认定楼梯间以上部分为赠送阁楼的组成部分，与事实不符。要求二审撤销原审判决，依法改判。
赵某某辩称：自己与上诉人在签订房屋买卖合同的同时，就赠送阁楼的位置、面积有明确约定。原审认定事实清楚、适用法律正确，要求二审维持原判。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法、有效。双方同时达成的赠送阁楼协议系商品房买卖合同的一部分。本案的争议焦点是楼梯间顶层以上阁楼空间（即争议间）是否为双方约定的赠送阁楼部分。从被上诉人提供的其入住前该房顶层阁楼现场结构照片看，楼梯间顶层以上已由上诉人建筑为封闭的阁楼空间，被上诉人现使用的阁楼间与争议间的间壁墙上原有正式门口一处，而对面墙壁上仅系一处临时的送料口。该照片反映楼梯间顶部以上阁楼建筑空间系被上诉人阁楼空间范围，在上诉人并未与被上诉人明确约定争议间不属上诉人赠送的阁楼部分的情况下，争议间的建筑空间应属上诉人承诺的赠送阁楼部分。上诉人于2004年9月17日为被上诉人出具书面《证明》，亦载明上诉人免费赠送给被上诉人的阁楼面积为138.37平方米，即双方合同约定的赠送阁楼包括争议间的建筑空间在内。上诉人应依约定向被上诉人全部交付其承诺的赠送阁楼空间。现上诉人未履行全部交付义务，属违约行为，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款（一）项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外”。上诉人已将争议间交付给案外人，现案外人已对争议间进行了装修并已实际使用，上诉人在事实上已无法履行交付争议间的义务。被上诉人提出的“恢复赠送阁楼面积138.37平方米”，即继续履行交付义务的诉讼请求，本院无法支持。被上诉人提出“在上诉人无法履行交付义务的情况下，上诉人应赔偿其损失”，故上诉人应承担赔偿损失的违约责任。上诉人应依双方合同约定的交易单价的二分之一的比例，承担未履行交付争议间的违约赔偿责任（即3650÷2×13.03=23，779.75元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2005）沈铁西民二房初字第X号民事判决；
二、上诉人辽宁金戈房产开发有限公司赔偿被上诉人赵某某未交付楼梯间顶部以上阁楼空间的损失23，779.75元，于判决发生法律效力后十日内给付。
三、驳回双方其他诉讼请求。
一、二审案件受理费计1，000元，均由辽宁金戈房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员高子丁
代理审判员曹某岩
二00五年六月十日
书记员刘某华
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