辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告，反诉被告）张某某，男，X年X月X日出生，汉族，系个体业户，住（略）。
委托代理人张誓红，辽宁天润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）沈阳无缝钢管厂，住所地沈阳市大东区X路X号。
法定代表人王某某，系该厂厂长。
委托代理人谭笑，辽宁同文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告，反诉原告）辽宁天缘工贸集团有限公司，住所地沈阳市大东区X路X号。
法定代表人谷某某，系该公司董事长。
委托代理人谭笑，辽宁同文律师事务所律师。
上诉人张家兴因房屋租赁合同纠纷一案，不服大东区人民法院（2003）大民一权初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王某福担任审判长，审判员黄进主审，代理审判员才玉莹参加评议的合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明，双方争执的出租房屋位于被上诉人沈阳无缝钢管厂北墙，原是临街厂房，2000年被上诉人沈阳无缝钢管厂在未办建设手续的情况下对该厂房进行了翻扩建。同年4月18日被上诉人沈阳无缝钢管厂（称谓甲方）与上诉人（称谓乙方）签订了《协议书》，约定甲方把本厂门市房4间出租给乙方，面积120平方米，年租金（略）元，从2000年7月1日起计算租金，每年租金上打租；租期暂定为3年，乙方享有优先承租权。后，双方开始履行该协议，上诉人给付了被上诉人沈阳无缝钢管厂当年的房租金，并装修了该门市房，用以经营陶瓷洁具，但始终未经工商管理部门办理《营业执照》。同年底冬初时，上诉人发现该防渗漏雪水，要求被上诉人沈阳无缝钢管厂予以维修，与此同时，自来水也因改修管道停水了，上诉人再未继续经营陶瓷洁具。后，被上诉人沈阳无缝钢管厂多次维修了该房，但均未解决雪水的渗漏问题，自来水也未恢复供应。上诉人交纳租金至2002年12月31日，共计（略）元。2003年3月5日被上诉人辽宁天缘工贸集团有限公司受托管理被上诉人沈阳无缝钢管厂，并承接其全部资产及债务。同月14日，被上诉人辽宁天缘工贸集团有限公司以《公开信》的形式将托管被上诉人沈阳无缝钢管厂事宜告知该房处各位业主。同年4月12日被上诉人辽宁天缘工贸集团有限公司收购了被上诉人沈阳无缝钢管厂。在此期间，被上诉人辽宁天缘工贸集团有限公司于同年3月18日、28日两次给上诉人发了催交房屋租金的《通知》，要求上诉人限期交纳所欠房租（略）元，预期将收回门市房。到期后，上诉人未交拖欠的房租。同年4月7日被上诉人辽宁天缘工贸集团有限公司强行将上诉人在该房中的物品拉走并收回该出租的房屋。第二天，上诉人张某某向大东区人民法院提起诉讼，要求被告沈阳无缝钢管厂和辽宁天缘工贸集团有限公司继续履行该房屋租赁合同，返还拉走的物品，赔偿因所租房屋的瑕疵所造成的经济损失人民币50万元。经原告张某某申请，原审法院委托，沈阳市中意资产评估事务所评估结论为：以2000年4月18日为基准日，原告张某某装修承组房和自建办公用房价值为（略）.66元。
上述事实，有双方当事人的陈述，2002年4月18日上诉人与被上诉人沈阳无缝钢管厂签订的《协议书》，被上诉人辽宁天缘工贸集团有限公司所举出的2003年3月5日签订的《企业托管协议》、同年4月12日所签订的《企业产权出售合同》、同年3月14日给该出租房各位业主发出的《天缘集团致业户的一封公开信》、2003年3月18日、28日给上诉人的《通知》，2003年6月2日沈阳市中意资产评估事务所出具的《资产评估报告书》，并经庭审质证，在卷佐证。
原审法院认为，被告沈阳无缝钢管厂向原告张某某出租的门市房系无权属证明无建房手续的违法建筑，故双方签订的房屋租赁合同无效。两被告因原告拖欠房租强行拉走原告财物系侵权行为，应予返还。原告诉请两被告赔偿因所租房屋漏雨及停水所造成的经营不能货物积压经济损失人民币50万元，因不能举出确凿证据加以证明，故本院对原告这一请求不予支持。关于所租房屋漏雨及停水，影响经营问题，按《合同法》相关规定，原告即可要求被告予以维修，也可在被告不及时维修的情况下自己维修，并以自己所花维修费抵房屋租金，但原告消极地采取停止经营的做法只能扩大经济损失，且扩大经济损失部分应由自己承担。如房屋租赁的合同目的不能实现，原告可及时地行使自己的合同解除权，但原告并未行使，而是与被告继续履行合同，对原告要求两被告赔偿装修损失的主张本院不予支持。关于两被告反诉主张原告（反诉被告）给付拖欠租金，因所租房屋系违章建筑于法无据，本院不予支持，但按公平原则，本诉原告（反诉被告）应给付本诉被告（反诉原告）房屋使用费。
原审法院判决：一、解除本诉原告张某某与本诉被告沈阳无缝钢管厂签订的协议书；二、本诉被告沈阳无缝钢管厂和辽宁天缘工贸集团有限公司在本判决发生法律效力后10日内将清单所列财产返还给本诉原告张某某；三、本诉原告张某某给付本诉被告沈阳无缝钢管厂和辽宁天缘工贸集团有限公司房屋使用费（略）元（已给付完毕）；四、驳回本诉原告张某某其他诉讼请求；五、驳回反诉原告沈阳无缝钢管厂、辽宁天缘工贸集团有限公司其他诉讼请求。
宣判后，张某某不服提起上诉。主要理由是：两被上诉人应给付上诉人所租房屋装修损失费和货物积压损失费人民币50万元。沈阳无缝钢管厂、辽宁天缘工贸集团有限公司服从原审法院判决。
本院认为，上诉人装修所租房屋是为经营陶瓷洁具，其费用是计算在经营成本之中的，况经营预期是明确的，就是3年。上诉人不能举出具有高度盖然性证明标准的证据证明所租房屋渗漏雪水和停供自来水就必然导致经营陶瓷洁具的停业，造成货物积压和装修损失人民币50万元，况上诉人承认存在同等情况的相邻业户并未影响陶瓷洁具的经营，自己也始终未到工商行政管理部门办理经营陶瓷洁具的《营业执照》，故本院对上诉人的主张不予认定和支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款（1）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费（略）元由张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王某福
审判员黄进
代理审判员才玉莹
二00五年六月九日
书记员韩鹏
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