辽宁省沈某市中级人民法院
民事判决书
（2005）沈某（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：沈某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁桉赫广告有限公司经理，住（略）-X号X室。
被上诉人（原审原告）：沈某嘉麟物业管理有限公司。住所地沈某市于洪区X街X号。
法定代表人：礼某某，经理。
委托代理人：朱某某，男，X年X月X日出生，系该公司法律顾问，住（略）。
上诉人沈某某因物业管理合同纠纷一案，不服沈某市于洪区人民法院（2004）于民合初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员常振明、审判员关云光（主审）组成合议庭，并2005年4月20日公开开庭审理了此案，上诉人沈某某，被上诉人沈某嘉麟物业管理有限公司（以下简称嘉麟物业公司）的诉讼代理人朱某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，沈某某现住（略）-X号X室，房屋建筑面积145.122平方米，车库23.273平方米。嘉麟物业公司负责该园区物业管理，收费标准每平方米0.8元，沈某某拖欠2001年6月1日至2004年4月30日房屋面积和2002年1月1日至2004年4月30日车库面积的物业费4257.9元未给付。
原审法院认为，沈某某与嘉麟物业公司签订的公共契约有效，嘉麟物业公司负责该园区物业管理，其依据政府颁发的收费许可证收取业主的物业管理费合法，沈某某拖欠嘉麟物业公司的物业费不付，系民事违约行为。嘉麟物业公司要求沈某某给付拖欠的物业管理费理由充分，证据合法，应予支持。关于沈某某主张业主会所被占用、楼下网点扰民等问题，属另一法律关系，应另行解决。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决，一、沈某某于本判决发生法律效力之日起10日内给付沈某嘉麟物业管理有限公司物业费4257.9元；二、沈某某于本判决发生法律效力之日起10日内，向沈某嘉麟物业管理有限公司支付拖欠物业费的利息损失,计算方法：利率按中国人民银行同期贷款利率计算,时间从2004年5月1日起至本判决书生效之日止；三、驳回沈某某、沈某嘉麟物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费225元由沈某某承担，并直接给付沈某嘉麟物业管理有限公司。
宣判后,沈某某不服，向本院提出上诉，其上诉请求是：请求二审法院撤销原审法院判决，或依法改判，并由沈某嘉麟物业管理有限公司承担诉讼费用。其上诉理由是，1、《嘉麟物业管理有限公司住宅居住、商业网点管理协议》第八条规定“商业网点的业主，要到物业管理办公室办理申请网点经营范围手续，严格禁止在网点内经营工厂、饭店、舞厅、练歌房等扰民性业务”。沈某某不交物业管理费，是因其楼下营业性网点“金山洗浴”每天营业至凌晨1点多，影响了沈某某的正常休息和正常生活，嘉麟物业公司至今未解决扰民问题。原审法院未采信沈某某提供的《嘉麟物业管理有限公司住宅居住、商业网点管理协议》这一主要证据，请求二审法院予以采信，撤销原审法院判决，依法该判。
嘉麟物业公司辨称：服从原审法院判决，请求二审法院驳回沈某某的上诉请求，维持原审法院判决。理由是，1、《嘉麟物业管理有限公司住宅居住、商业网点管理协议》，虽冠以“嘉麟物业管理有限公司”字样，但嘉麟物业公司并未与沈某某签订该协议，而该协议是沈某某与沈某嘉麟房地产开发有限公司所签订，对嘉麟物业公司无约束力。2、业主会所和自行车库是房屋开发公司转让他人，并非是嘉麟物业公司转让，嘉麟物业公司不应承担责任。
本院审理查明：沈某某系嘉麟物业公司物业管理小区的业主，其住宅坐落于嘉麟花园（沈某市于洪区X路）1-X号X室，建筑面积145.122平方米，其坐落于嘉麟花园的车库23.273平方米。1998年12月30日沈某某与沈某嘉麟房地产开发有限公司签订了《嘉麟物业管理有限公司住宅居住、商业网点管理协议》、《公共契约》。《公共契约》第一章总则第一条第3项载明“管理公司：是受沈某嘉麟房地产开发有限公司指定对该小区实行物业管理的沈某嘉麟物业管理有限公司”、第三章《物业管理有限公司的职责及权力》第六条约定，1、负责小区的管理，经营及房屋和配套公共设施的维修、养护；2、维护小区内的所有公共地方的照明和消防设备；3、保护小区内公共地方环境优美，卫生清洁等，同时《公共契约》对嘉麟物业公司管理、服务的区域、项目、范围、标准及双方的权利、义务均有约定。嘉麟物业公司在履行物业管理义务中，未能按约定完全履行约定义务，存在因业主会所和自行车库所有权变更而减少了管理、服务项目的事实，及管理、服务未完全达到约定标准等瑕疵。
另查明，沈某某对拖欠嘉麟物业公司2001年6月1日至2004年4月30日房屋面积和2002年1月1日至2004年4月30日车库面积的物业费4257.9元未给付无异议。
再查明，嘉麟物业公司于2004年11月1日撤出“嘉麟花园”小区，现由其他物业管理公司进驻“嘉麟花园”实施物业管理。
上述事实有《嘉麟物业管理有限公司住宅居住、商业网点管理协议》、《公共契约》、购房证明、居住证明、收费许可证、照片及沈某某和沈某嘉麟物业管理有限公司的陈述等证据在卷佐证，并经过庭审质证，本院予以确认。
本院认为，沈某某与沈某嘉麟房地产开发有限公司签订的《公共契约》第三条载明，“管理公司是受沈某嘉麟房地产开发有限公司指定，对该小区实行物业管理的沈某嘉麟物业管理有限公司”，明确了嘉麟物业公司是受嘉麟房地产开发有限公司的指定，为居住在嘉麟花园业主的服务公司。沈某某与沈某嘉麟房地产开发有限公司签订的《嘉麟物业管理有限公司住宅居住、商业网点管理协议》虽不是其与嘉麟物业公司直接签订，但该《管理协议》首、尾部却均载明“嘉麟物业管理有限公司”的字样，事实上嘉麟物业公司已实际进入该小区履行了物业管理服务义务，且沈某某亦曾向嘉麟物业公司支付过物业管理费。双方的上述行为，符合《中华人民共和国合同法》第三十六条“当事人未采用书面形式订立合同的，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，故上述《管理协议》、《公共契约》对嘉麟物业公司和沈某某具有法律约束力。双方应遵循“诚实信用原则”履行《管理协议》、《公共契约》约定的义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案沈某某与嘉麟物业公司之间系互负债务，没有先后履行顺序的双务合同关系，双方应同时履行各自义务，否则对方有权行使履行抗辩权。嘉麟物业公司未按《公共契约》第六条约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应由其自行承担违约所产生的法律后果。对此，沈某某依照前述法律规定行使履行抗辩权不向物业管理公司履行交付（合法抗辩部分）物业管理费的义务，是对嘉麟物业公司的违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但沈某某实施履行抗辨权的限度应与嘉麟物业公司的违约内容相适当，否则，超出限度部分系违约行为。鉴于沈某某实际接受了嘉麟物业公司的诸多项物业服务，且其向法院提供拒绝交纳物业费金额的证据及理由不充分，及嘉麟物业公司确实存在减少了一定的物业服务项目或者部分服务项目未达到服务标准的客观事实，故本院可酌情适当的减少沈某某对物业管理费承担的金额。
关于沈某某依据《管理协议》第八条规定的内容，对“金山洗浴”实际存在营业至凌晨的扰民行为，主张拒付物业管理费的问题。因《管理协议》第八条“商业网点的业主，要到物业管理办公室办理申请网点经营范围手续，严格禁止在网点内经营工厂、饭店、舞厅、练歌房等扰民性业务”的规定，是嘉麟物业公司基于网点内不允许存在扰民性经营业务的目的，而要求商业网点业主就营业范围问题予以申请的管理性约定，是嘉麟物业公司与商业网点业主之间的约定，因本案所调整的是嘉麟物业公司与沈某某之间合同债权的民事法律关系，而不是调整其他的民事法律关系。故沈某某基于“金山洗浴”经营项目存在扰民行为拒付物业管理费的理由不充分，本院不予支持。
依照最高人民法院《关于民事经济审判方式改革问题的若干
规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院对此案的审理只围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出上诉请求的，依法不予审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定判决如下：
一、撤销于洪区人民法院（2004）于民合初字第X号民事判决的第三项，即驳回院被告其他诉讼请求；
二、变更于洪区人民法院（2004）于民合初字第X号民事判决的第一项为：沈某某于本判决发生法律效力之日起10日内，给付沈某嘉麟物业管理有限公司物业管理费3619.22元（即4257.9元×0.85）；
三、变更于洪区人民法院（2004）于民合初字第X号民事判决的第二项为：沈某某于本判决发生法律效力之日起10日内，按上述金额给付沈某嘉麟物业管理有限公司银行利息（自2004年5月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；
四、驳回沈某某其他上诉请求。
一审案件受理费225元，二审案件受理费225元，计450元，由上诉人沈某某、被上诉人沈某嘉麟物业管理有限公司各负担225元。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员常振明
审判员关云光
二○○五年四月二十八日
书记员刘振华
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