湖北省宜昌市中级人民法院
民事判决书
（2006）宜中民一终字第（略）号
上诉人（原审被告、原审反诉原告)熊某，男，X年X月X日出生，身份证号码（略），汉族，个体经营户，住（略）。
委托代理人王晋（特别授权代理），湖北诚业律师事务所律师。
委托代理人易彬（特别授权代理），湖北诚业律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、原审反诉被告)宜昌市安泰物业管理有限责任公司(以下简称安泰物业公司)，住所地宜昌市X路X-X号。
法定代表人张某某，安泰物业公司经理。
委托代理人龙建平，湖北新世界律师事务所律师。
委托代理人赵祥，湖北新世界律师事务所律师。
上诉人熊某因房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2006）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年8月30日受理后，依法组成由审判员陈发伦担任审判长，审判员王锡海、尹为民参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊某及其委托代理人王晋、易彬，被上诉人安泰物业公司法定代表人张某某及其委托代理人龙建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2004年4月30日，安泰物业公司与王某签订《房屋租赁合同》，租赁泰昌门面。王某将该泰昌门面内部深挖，改建成二层，进行装潢，取名“夜色”酒吧，从事经营。同年8月上旬，熊某见“夜色”酒吧贴有“转让启示”，与“夜色”酒吧经营者之一谭某洽谈转让事宜，谭某陈述了房屋改建情况。熊某对泰昌门面装潢查验后，于同年8月17日签订《“夜色”酒吧转让合同》，第一条约定转让费10.5万元，包含“夜色”酒吧所有的设施、设备、物品。第五条约定，谭某应协助熊某与泰昌门面产权者签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，月租金为6000元。后经介绍，安泰物业公司(甲方)与熊某(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：安泰物业公司将泰昌门面出租给熊某使用，租赁期限为5年，月租金6000元，交付方式为先交后租，每次按季支付并提前5日交纳。合同第四条第三项约定甲方责任：甲方负责租赁房屋的结构检查及维修，因非装饰造成下水、进水所致装潢设备损坏及影响正常经营的，甲方负责维修；因乙万装饰造成损失的由乙方承担。第五条约定乙方责任：乙方不得擅自改变房屋结构；内部装修在不影响安全的情况下，甲方应原则同意。合同第六条违约责任约定，乙方无故迟交租金按日千分之二支付违约金，逾期交纳费用20天以上的，甲方有权解除合同。合同签订后，安泰物业公司依约于2004年8月17日将出租房屋交给熊某。同年9月10日，熊某与他人签订《酒吧装修合同》，对泰昌门面进行了重新装修，更名“感觉”酒吧，从事经营。熊某交纳了2004年9至12月4个月的房屋租金(其中12月的租金是以租房押金抵付)。从2005年1月起，熊某拒付房屋租金，自2005年2月起安泰物业公司以书面形式催要租金，并要求解除《房屋租赁合同》。熊某则以种种理由拒付租金，因双方协商无果，安泰物业公司遂诉至法院。同时查明：1、上述租赁房屋所有权人为宜昌市泰昌实业发展有限责任公司，该公司确认上述房产是其交由安泰物业公司经营管理，并同意安泰物业公司与熊某订立房屋租赁合同。2、安泰物业公司于2005年5月26日，依法对公司住所、法定代表人、总经理进行了变更。3、庭审中，熊某称在2004年10月底起，经营酒吧一楼出现渗水，曾要求泰物业公司维修，遭到拒绝；自行维修多次，提交维修收据5张，费用为840元；2005年4月解散职工停业，自此起未再营业；2005年7月在酒吧大门张贴出租酒吧启示。安泰物业公司否认上述陈述，但承认出租泰昌门面一楼有渗水，系房屋地面下挖过深，地面低于化粪池而发生渗漏。4、安泰物业公司主张2005年1月至2006年3月期间租金为9万元，迟交租金违约金为2005年1月至7月为（略）元，2005年8月至2006年3月期间为（略）元。5、湖北省华审司法鉴定所出具鄂华审鉴字(2006)X号《鉴定报告》鉴定结论为：1)装修装潢工程实际造价为（略）.27元。2)直接毁损部分恢复造价为1331.21元。3)装修装潢净值为（略）元。4)月经营损失为1093.55元。熊某称泰昌门面系非法改造，不能使用，且《房屋租赁合同》未到房管部门备案，合同系无效合同；由于安泰物业公司对泰昌门面的非法改造不告知，对签订《房屋租赁合同》存在缔约过错，应承担责任。针对反诉请求，安泰物业公司辩称其不存在欺骗，房屋结构的改造系熊某的行为，安泰物业公司也没有收取转让费，要求驳回熊某的反诉请求。一审中，经多次调解；双方分歧太大，难以达成协议，原审法院曾多次要求熊某腾退泰昌门面，避免损失扩大，但熊某要求一次补偿，不能协议退房。
原审认为，1、熊某与安泰物业公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同虽未备案，但并不违反有关法律规定，该合同合法有效。合同签订后，安泰物业公司依约已将租赁房屋交付使用，熊某即应按照合同约定的标准、期限给付房屋租金。现熊某自2005年1月起未给付屋租金，未履行主要合同义务，也未实际进行经营，根据合同约定及法律规定，安泰物业公司除有权解除合同，还可以要求熊某给付所欠租金。安泰物业公司要求解除合同，并要求熊某给付所欠租金的诉讼请求，符合法律规定，一审予以支持。由于熊某拖欠租金的理由在于安泰物业公司未履行维修义务，并非无故拖欠租金，安泰物业公司要求熊某给付违约金理由不成立，该诉讼请求不予支持。安泰物业公司在重审中增加诉讼请求范围，系同一法律关系诉讼中增加的损失，诉讼请求的性质未改变，一审予以准许。2、关于泰昌门面一楼渗水问题。经庭审查明，系泰昌门面一楼装修地面开挖过低所致。安泰物业公司与熊某签订《房屋租赁合同》之前，对泰昌门面内部改造包括地面开挖过低是明知的，并对房屋改造也是认可的，因此安泰物业公司对房屋改造产生的瑕疵，应当承担责任。同时，在王某退回房屋时安泰物业公司未提出异议，应视为对泰昌门面现状认可。安泰物业公司将存有瑕疵的租赁物出租，法律规定出租人有维修义务，由此造成损失的，出租人安泰物业公司应当承担法律责任。双方应依照《房屋租赁合同》处理。合同第四条第三项约定：甲方负责租赁房屋的结构检查及维修，因非装饰造成下水、进水所致装潢设备损坏及影响正常经营的，甲方负责维修；因乙方装饰造成损失的由乙方承担。因地面开挖过低，并将门面内部改造成二层不是熊某所为，而是房屋结构改变产生的问题，不是装潢行为所致，故安泰物业公司应当承担一楼渗水维修义务。熊某据此要求安泰物业公司承担其装修损失及经营损失反诉理由成立，其诉讼请求应予以支持。关于损失费用问题，熊某已经在庭审中提出申请，其损失可根据《鉴定报告》认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条第(三)项，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百二十条，第二百二十一条，第二百二十六条的规定，判决：一、解除原告(反诉被告)宜昌市安泰物业管理有限责任公司与被告(反诉原告)熊某签订的《房屋租赁合同》。二、被告(反诉原告)熊某将位于宜昌市西陵区X路X—X号108.01平方米的租赁房屋返还原告(反诉被告)宜昌市安泰物业管理有限责任公司。三、被告(反诉原告)熊某给付原告(反诉被告)宜昌市安泰物业管理有限责任公司房屋租金每月6000元，自2005年1月起至判决书确定退房屋之日时止。四、原告(反诉被告)宜昌市安泰物业管理有限责任公司赔偿被告(反诉原告)熊某装修装潢损失按净值赔偿即（略）元。五、原告(反诉被告)宜昌市安泰物业管理有限责任公司赔偿被告(反诉原告)熊某营业损失每月1093.55元，自2005年1月起至判决书确定退房之日时止。六、驳回原告(反诉被告)宜昌市安泰物业管理有限责任公司及被告(反诉原告)熊某的其他诉讼请求。本案一审诉讼费（略）元，安泰物业公司已预交，安泰物业公司负担3270元，熊某负担9000元；反诉费4560元，安泰物业公司负担2000元，熊某负担2460元；上诉费，9970元，安泰物业公司负担1970元，熊某负担8000元；本案鉴定费4800元由熊某负担。
宣判后，熊某不服，提出上诉称：一、上诉人依据《合同法》第五十四条的规定请求撤销《房屋租赁合同》，应该得到支持。该房屋改造未报批，改造完毕后也未申请房管安全部门鉴定，违反了《建筑装饰装修管理规定》的规定。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条的规定，不符合安全标准和不符合公安、环保、卫生等主管部门规定的房屋不得出租，而被上诉人明知出租房屋不符合规定仍将房屋租赁给被上诉人使用，违反行政法规规定。由于被上诉人隐瞒重大事实出租房屋，构成欺诈行为，导致上诉人在签订合同时产生重大误解。一审法院将上诉人申请撤销《房屋租赁合同》误认为诉请判令合同无效，明显适用法律错误。二、导致合同被撤销的根本原因在于被上诉人在出租房屋时隐瞒事实真相，将有瑕疵且违反行政法规规定不能出租的房屋租赁给上诉人使用，因此，被上诉人是存在故意过错的，由于被上诉人的过错导致上诉人的直接损失即转让费、维修费、装饰装修费的损失和预期收益损失及五年的营业收入损失，被上诉人依法都应该予以赔偿，且被上诉人因该合同被撤销后取得的房屋租金（略）元也应该返还上诉人。三、一审法院认定上诉人的损失数额错误。1、湖北华审司法鉴定所出具的鄂华审鉴字(2006)X号《鉴定报告》关于上诉人的经营损失部分，2005年7月上诉人已经停业，其依据税务部门核定8000元定税额，并不是上诉人的实际经营额，它所反映的不是上诉人的实际经营损失，而只是税务部门定税额的经营损失。《鉴定报告》明确“本报告仅依据2005年7月的纳税凭证作出结论，若有新的证据，应重新鉴定”。从事实看，每个月6000元的租金，而经营者的税后净利润仅为1093元，连租金都不够支付。上诉人开业仅一个月的时间就因渗水无法经营，一审法院应判决被上诉人赔偿装修装饰工程实际造价（略）元。依据《鉴定报告》关于营业利润的计算方法及上诉人提供的开业第一个月的“酒水单”营业数额（略）元，按五年的租期59个月(减去已经营一月)计算，则上诉人的预期经营净利润损失为（略）元×59=（略）元。据此，根据《合同法》第五十八条之规定，上诉人因被上诉人的过错导致合同被撤销的损失为转让费（略）元、装修装饰工程实际造价（略）元、已支付的租金（略）元、预期经营净利润损失（略）元，合计（略）元。四、被上诉人的诉请没有法律依据，应该撤消(2006)西民初字第X号民事判决书，驳回其一审本诉诉请。上诉人在一审中的反诉成立，被上诉人在一审中的本诉“解除合同”就不能成立。同时上诉人在合同撤销后自然将租赁房屋返还给被上诉人，而被上诉人应该赔偿因其过错而给上诉人造成的损失。即使在一审中被上诉人的本诉“解除合同”成立而导致上诉人一审中的反诉“请求撤销合同”不成立，被上诉人也应该赔偿上诉人的损失。五、一审判决认定支付租金到判决确定退出租赁房屋时是错误的，因为依据《合同法》的规定合同的解除自当事人提出并送达对方时生效，所以，合同应当于2005年4月前解除，上诉人只须支付被上诉人2005年4月以前的租金。综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，导致判决错误，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人诉讼请求。
被上诉人安泰物业公司辨称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、2004年4月20日，安泰物业公司将位于宜昌市西陵区X路X－X号的门面出租给王某，经过改造后，经营“夜色酒吧”。2004年8月17日，谭某（“夜色酒吧”经营者之一）与熊某签订《“夜色酒吧”转让合同》。依约定：谭某收取了熊某转让费10.5万元，并协助熊某与安泰物业公司达成了《房屋租赁合同》。熊某在与安泰物业公司签订合同前已经查看了门面，接受门面后又进行了装潢装修，其认为安泰物业公司故意隐瞒出租门面经过改造可能会出现渗水以及房屋改造未经报批、改造后的房屋不符合安全标准和公安、环保、卫生等主管部门规定等重大事实，构成欺诈，因没有充分证据证实，本院不予采信。熊某请求撤销《房屋租赁合同》的理由不能成立。其依撤销合同所主张的诉讼请求，本院不予支持。故熊某与安泰物业公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同。依照合同约定，熊某不支付租金，安泰物业公司有权请求解除合同。况且，双方纠纷致合同已无法继续履行，故一审判决解除合同，并无不当。诉讼中，鉴于熊某因门面渗水无法正常经营，一审法院多次组织双方协调，希望熊某提前返还承租房屋，防止损失的扩大，但熊某没有接受，所以，熊某应当支付自2005年1月其至生效判决确定返还房屋时止的租金。2、湖北省华审司法鉴定所依据鉴定申请人熊某提供的鉴定资料，经过双方当事人质询后，作出了鄂华审鉴字(2006)X号《鉴定报告》，现熊某以鉴定结论与事实不符，认为一审法院采信该鉴定结论判决安泰物业公司按每月1093.55元赔偿其营业损失和装潢装修损失不当的上诉理由，不能成立，本院不予采信。熊某支付给谭某的转让费10.5万元，系另一法律关系，本案不予审理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费6860元，由熊某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈发伦
审判员王锡海
审判员尹为民
二○○六年十一月二十二日
书记员张萍
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