湖北省宜昌市中级人民法院
民事判决书
（2005）宜中民二初字第X号
原告湖北弘毅建筑装饰工程有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区发展大道X号天梨豪园A栋三单元X室。
法定代表人吴某某，该公司总经理。
委托代理人蒋新，该公司法律顾问。特别授权代理。
被告杰出（宜昌）实业发展有限公司。住所地：湖北省宜昌市夷陵大道X号。
法定代表人高某某，该公司董事长。
原告湖北弘毅建筑装饰工程有限公司（以下简称弘毅公司）与被告杰出（宜昌）实业发展有限公司（以下简称杰出公司）之间商品房买卖合同纠纷一案，本院于2005年11月1日受理后，依法由审判员李淑一担任审判长，与审判员冀放、胡建华组成合议庭，由书记员冀琦芳担任法庭记录，于2006年1月5日公开开庭审理了本案。原告弘毅公司的委托代理人蒋新，被告杰出公司的法定代表人高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告弘毅公司诉称，2005年1月28日原告与被告杰出公司签订《东方杰座商品房买卖合同》，约定被告将位于宜昌市X路X号的东方杰座商品房第三层建筑面积为1557.92平方米商业用房出售给原告;价格为每平方米（略）元，总金额为（略）元;原告首付房款（略）元,余款997万元由被告为原告办理10年银行按揭贷款；第一次交房时间为2005年8月1日。合同签订后，原告支付了购房款（略）元，但被告至今未办理完银行按揭贷款，且2005年8月1日该商品房未办理竣工验收。被告上述行为已严重违约，导致合同无法继续履行，原告有权终止合同。请求法院判令被告返还原告支付的购房款（略）元，支付违约金12万元，并承担本案诉讼费。
原告弘毅公司为支持其诉请，向本院提交了如下证据材料：
证据一：2005年1月28日《东方杰座商品房买卖合同》（含附件）一份（原件），证明双方形成商品房买卖合同关系，被告未为原告办理银行按揭贷款，至2005年8月1日未对原告所购商品房组织竣工验收系违约行为。
证据二：2005年4月21日、5月23日、6月17日中国农业银行湖北省分行进账单（收账通知）各一份（均为复印件）、2004年12月9日武汉市X村信用合作社电汇凭证一份（原件）、2004年12月9日中国农业银行特种转账贷方传票一份（原件）、2004年12月14日宜昌市商业银行进账单一份（复印件）、2005年1月18日宜昌市商业银行进账单两份（均为复印件）、同年2月2日宜昌市商业银行进账单一份（均为复印件）、2005年2月28日弘毅公司出具的《证明》一份、《武汉台北中信银行外装工程合同》一份（复印件），（略）、（略）、（略）号中国农业银行转账支票存根三份（原件）、周艳出庭作证证言，武汉源泰建筑装饰工程有限公司（以下简称源泰公司）2006年3月16日出具的《证明》。证明原告直接向杰出公司支付购房款50万元、95万元、（略）元、290万元，通过源泰公司支付购房款50万元，通过宜昌中信国安投资咨询有限公司（以下简称中信公司）支付购房款575万元，合计支付购房款（略）元。
证据三：中国银行三峡分行峡中银险（2005）X号文件（复印件）、中国银行三峡分行东山支行受理原告贷款申请后制作的贷款调查审批资料（复印件），证明原告支付购房款（略）元，并提供了全套资料办理银行按揭贷款。
证据四：原告与被告签订的幕墙工程制安合同，证明双方还有其他工程合同关系，被告向原告公司支付的有关款项系工程款，与本案无关。
被告杰出公司答辩认为，双方之间有商品房购销合同关系属实。但被告没有为原告办理好银行按揭贷款的合同义务，且东方杰座商品房主体工程已在2005年8月1日之前质量验收合格，故被告没有违约行为。原告主张支付购房款（略）元，其应提供合法有效证据予以证明。原告诉请终止合同不能成立，请求法院驳回原告诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用。
被告杰出公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据材料：
证据一：鄂宜开房预字（2004）X号湖北省商品房预售许可证书（复印件），证明被告预售东方杰座商品房得到宜昌市房地产管理局许可。
证据二：2004年7月27日主体结构分部工程质量验收报告（复印件）、2005年4月27日主体工程质量验收报告（原件），证明被告履行合同义务，在2005年8月1日之前组织对东方杰座商品房的主体工程验收，验收评定为质量合格。
证据三：2006年3月21日中信公司出具的情况说明（原件），证明被告向中信公司借款575万元，再将该款借给原告作为购房款，该款并非原告的购房款。
证据四：2004年12月16宜昌市商业银业电汇凭证两份（原件），证明被告汇给源泰公司30万元和中信公司汇给源泰公司70万元，返还了原告购房款100万元。
证据五：2005年4月29日银行承兑汇汇票存根一张、2005年4月21日贴现凭证一张、2005年4月21日中国农业银业湖北省分行进账单一张、2005年5月13日银行承兑汇票三张、贴现凭证三张、2005年5月23日农行进账单、2005年6月16日银行承兑汇票四张、贴现凭证五张、2005年6月17日农行进账单（以上均为原件），证明原告支付给被告的95万元、（略）元、290万元并非购房款，而是原告帮助被告解汇的款项。
本案在审理中，本院依原告申请对其证据二中9张款项往来凭证、该公司出具的证明、武汉台北中信银行外装工程合同是否作为贷款资料提交相关银行，峡中银险（2005）X号文件及贷款调查审批资料真实性进行调查取证。经调查核实，中国银行三峡分行确认峡中银险（2005）X号文件及贷款调查审批资料形式要件真实。中国银行三峡分行东山支行对9张款项往来凭证、该公司出具的证明、武汉台北中信银行外装工程合同是否为该笔贷款申请时提交的资料无法核对。本院依职权向中信公司就其支付给被告的575万元款项性质进行调查。中信公司陈述575万元系弘毅公司为购东方杰座商住楼向其所借款项，其直接将575万元支付给杰出公司。
被告经质证对原告所举证据形式要件及本院依职权调查所作笔录均不持异议。原告经质证，除认为2004年7月27日主体结构分部工程质量验收报告系复印件，对其形式要件真实不予确认外，对被告所举其他证据及本院依职权调查所作笔录形式要件真实均不持异议。但认为被告所举证据二只是东方杰座商品房主体工程验收，并非商品房买卖合同约定的商品房竣工验收；证据三中信公司情况说明及法院依职权调查所作笔录，原告对中信公司陈述借给原告575万元事实有异议，认为与中信公司是否为借款关系或其他债权债务关系与本案无关，但两份证据可以证明中信公司汇往被告帐上的575万元系原告购房款。证据四、五所涉款项系被告基于与原告之间其他工程合同关系支付的工程款，与本案无关。在质证过程中，原告对被告提交证据四、五发表的上述质证意见，被告予以认可。
本院对原、被告提交上述证据材料形式要件真实性均予确认，并根据上述证据材料与本案关联性、证明力，认定本案事实如下：
2005年1月28日，杰出公司与弘毅公司签订《东方杰座商品房买卖合同》。该合同条款系杰出公司依据建设部、国家工商行政管理局下发的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同示范文本》制定的。合同约定：杰出公司向弘毅公司预售东方杰座商品房第三层，建筑面积为1557.92平方米；单价为每平方米（略）元，总金额为（略）元；付款方式为银行按揭，即签订合同当日弘毅公司一次性付清该房屋首付款（含定金）（略）元，剩余房款997万元由弘毅公司申请10年银行按揭贷款支付。弘毅公司须在交纳首付款当天提供齐全银行按揭所需资料，并在接到银行通知三日内协助银行办理好各项手续，弘毅公司如未能在约定期限内提供真实完整个人贷款资料给杰出公司办理按揭手续，承担违约责任；交付期限为杰出公司在2005年8月1日前，将具备经验收合格条件的商品房交付给弘毅公司，在2006年5月1日前，将装修好的房屋交付弘毅公司使用；杰出公司如未按合同规定的期限将该商品房交付弘毅公司使用，按逾期时间分别承担违约责任。逾期30日以内，自合同规定最后交付期限第二天起至实际交付之日止，杰出公司按日向弘毅公司支付已付房款万分之一的违约金；逾期超过30日后，弘毅公司有权解除合同，其解除合同的，杰出公司应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部房款，并按弘毅公司累计已付款1%支付违约金。弘毅公司要求继续履行合同的，合同继续履行。自房屋最后交付期限第二天起至实际交付之日止，杰出公司向弘毅公司支付已付房款万分之一的违约金。2004年12月9日、2005年4月21日、5月20日、6月17日弘毅公司直接向杰出公司分别支付购房款50万元、95万元、（略）万元、290万元，2004年12月9日弘毅公司委托源泰公司向杰出公司支付购房款50万元，2004年12月14日、2005年1月18日、2005年2月2日，弘毅公司委托中信公司向杰出公司分别支付购房款100万元、175万元、300万元。弘毅公司支付的购房款总额为（略）元。弘毅公司提供全套贷款资料给中国银行三峡分行东山支行申请790万元购房按揭贷款，但因申请未获批准，未能与该银行签订商品房按揭贷款合同。2005年4月27日，东方杰座商品房主体工程经验收质量合格。
本院认为：1、原告弘毅公司与被告杰出公司签订的《东方杰座商品房买卖合同》合法有效。2、关于杰出公司履行合同是否违约问题。弘毅公司主张杰出公司未办理好合同约定的银行按揭贷款系违约行为。根据双方合同约定，购房按揭贷款应由买受人弘毅公司作为贷款主体提供贷款资料，向相关银行申请。出卖人杰出公司仅负转交贷款资料的配合协助义务。弘毅公司在申请购房按揭贷款时提供了全套贷款资料，杰出公司亦向相关银行转交其资料，双方均全面履行合同中关于办理银行按揭贷款各自的义务。中国银行三峡分行东山支行未批准发放该购房按揭贷款系不可归责于双方当事人的事由。故弘毅公司主张杰出公司未办理好银行按揭贷款系违约行为无事实依据，不能成立；弘毅公司另主张杰出公司在2005年8月1日之前未对东方杰座商品房办理竣工验收系违约行为。从合同关于商品房分两次交付及交付内容约定来看，2005年8月1日期限的约定，并非房屋实际交付期限约定，而是该商品房应达到经验收合格条件的期限约定。被告杰出公司主张该合同条款的文意系指该商品房的主体工程验收合格，并举出2005年4月27日主体工程质量验收报告证明其未违反合同约定。因该合同条款系杰出公司依据GF-2000-0171《商品房买卖合同示范文本》制定，与该示范文本中相关条款一致，故对该条款的理解可以参照上述示范文本中相同条款的文意来作通常理解，应为商品房经整体竣工验收合格之意。杰出公司主张该条款系指商品房的主体工程验收与该条款真实文意不符，不能成立。截止2005年8月1日东方杰座商品房未达到整体竣工验收合格条件，原告关于被告杰出公司对商品房竣工验收迟延有违约行为主张成立。3、因杰出公司上述违约行为并非不履行合同主要义务，导致合同目的不能实现等法定解除合同的事由，且合同逾期交房违约责任关于弘毅公司可以主张解除合同及违约金约定系针对杰出公司2006年5月1日实际交房期限届满不能交房行为的责任约定。并非对杰出公司其他违约行为的责任约定。故弘毅公司以杰出公司有上述违约行为主张终止合同及杰出公司支付违约金12万元不能成立，本院不予支持。因其在诉讼中主张银行按揭贷款未能办成，致使合同无法继续履行的事实客观存在，此系法律规定解除商品房买卖合同的事由，其以此事由主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持。本院依法解除双方当事人之间东方杰座商品房买卖合同关系。4、关于弘毅公司支付购房款数额认定问题。对弘毅公司直接支付给杰出公司的（略）元应确认为购房款。源泰公司、中信公司对其分别支付给杰出公司的50万元、575万元均认可系受弘毅公司委托支付的购房款，且杰出公司不能举出反证证明上述款项系其他往来款，故对源泰公司、中信公司支付给杰出公司的625万元亦应确认为弘毅公司支付的购房款。本院解除弘毅公司与杰出公司之间商品房买卖合同后，杰出公司应将收受的上述购房款（略）元返还弘毅公司。因中信公司与弘毅公司之间是否有575万元借款关系或其他债权债务关系不属本案审理范围，本院不予审理。综上，原告诉请部分有事实和法律依据，本院予以支持。经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、解除原告湖北弘毅建筑装饰工程有限公司与被告杰出（宜昌）实业发展有限公司之间的《东方杰座商品房买卖合同》；
二、被告杰出（宜昌）实业发展有限公司向原告湖北弘毅建筑装饰工程有限公司返还购房款（略）元；
三、驳回原告湖北弘毅建筑装饰工程有限公司的其他诉讼请求。
本案案件受理费（略）元、实际支出费（略）元，合计（略）元，由原告湖北弘毅建筑装饰工程有限公司负担908元，由被告杰出（宜昌）实业发展有限公司负担（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起15日内，向本院提交上诉状及副本2份，上诉于湖北省高某人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币（略）元，款汇湖北省高某人民法院，开户银行:农行武昌支行大东门分理处，户名：湖北省财政厅预算外资金财政专户，账号：（略），清算行号：（略）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。
审判长李淑一
审判员胡建华
审判员冀放
二○○六年四月十日
书记员冀琦芳
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