海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
（2007）三亚民一终字第X号
上诉人（原审原告）：刘某甲，男，汉族，１９５８年７月２６日出生，住（略）。
上诉人（原审原告）：刘某乙，女，汉族，１９５９年２月５日出生，住（略）。
上诉人（原审原告）：刘某丙，女，汉族，１９８５年３月１日出生，住（略）。
三上诉人的共同委托代理人沈某某，女，汉族，１９５６年３月２７日出生，住上海市X路１００弄５８号３１０２室。
三位上诉人的共同委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：三亚天泽实业投资发展有限公司，住所地：三亚创业大厦Ｂ栋６０１房。
法定代表人：胡某某，该公司总经理。
委托代理人：姚某某，该公司员工。
上诉人刘某甲、刘某乙、刘某丙与被上诉人三亚天泽实业投资发展有限公司（以下简称天泽实业公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于２００７年１月１１日作出（２００６）城民一初字第７９４号民事判决，三上诉人对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于２００７年４月２９日公开开庭进行了审理。三上诉人刘某甲、刘某乙、刘某丙的委托代理人沈某某、聂友峰，被上诉人天泽实业公司的委托代理人姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：２００３年６月６日，刘某甲、刘某乙、刘某丙与天泽实业公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：刘某甲、刘某乙、刘某丙购买天泽实业公司开发的位于三亚市X路X路交汇处的天泽阁十二层１２ＡＩ号房，建筑面积为５２．８平方米，单价为每平方米６８８１元，总房款为３６３３１７元。合同第八条约定，天泽实业公司应在２００４年６月１日前将经验收合格的商品房交付刘某甲、刘某乙、刘某丙使用。合同第九条约定，天泽实业公司如未按合同规定的期限将该商品房交付刘某甲、刘某乙、刘某丙使用，逾期不超过６０日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天泽实业公司按日向刘某甲、刘某乙、刘某丙支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过６０日后，刘某甲、刘某乙、刘某丙有权解除合同。刘某甲、刘某乙、刘某丙解除合同的，天泽实业公司应当自解除合同通知到达之日起１５日内退还全部已付款，并按刘某甲、刘某乙、刘某丙累计已付款的１０％向其支付违约金。其要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天泽实业公司按日向其支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，天泽实业公司应当书面通知刘某甲、刘某乙、刘某丙办理交付手续。双方进行验收交接时，天泽实业公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，天泽实业公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。天泽实业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，刘某甲、刘某乙、刘某丙有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由天泽实业公司承担。合同第十五条还约定，天泽实业公司应当在商品房交付使用后９０日内，将办理权属登记需要由天泽实业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因天泽实业公司的责任，刘某甲、刘某乙、刘某丙不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：１、刘某甲、刘某乙、刘某丙退房，天泽实业公司在其提出退房要求之日起１５日内将其已付房价款退还，并按已付房价款的１０％赔偿其损失；２、刘某甲、刘某乙、刘某丙不退房，天泽实业公司按已付房价款的１０％向其支付违约金等其他合同内容。同日，双方又签订了一份《补充协议》，协议约定：１、刘某甲、刘某乙、刘某丙选择银行按揭贷款方式付款。２、刘某甲、刘某乙、刘某丙若委托天泽实业公司代为办理权属过户，其在房屋交付后３０日内必须按照房屋管理部门之规定提供办理权属过户的相关资料，并积极配合天泽实业公司为其代为办理权属过户，天泽实业公司应在其三人提供有效的资料后９０个工作日内办理完毕产权证，权属过户发生的相关税费按照有关法律及地方法规之规定由双方分别承担。由于刘某甲、刘某乙、刘某丙逾期提供资料或不积极配合办理而影响权属过户，天泽实业公司不承担任何责任。《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，刘某甲、刘某乙、刘某丙依约贷款支付完毕了房款３６３３１７元。２００４年５月２０日，天泽实业公司向刘某甲、刘某乙、刘某丙发出房屋交付通知，将刘某甲、刘某乙、刘某丙购买的商品房交付其三人使用。随后刘某甲、刘某乙、刘某丙将房屋委托给三亚天泽酒店物业管理有限公司经营管理，刘某甲、刘某乙、刘某丙从２００４年７月起就领取了三亚天泽酒店物业管理有限公司支付的房屋经营管理的分红款。２００４年８月９日，天泽海韵度假公寓工程经海南省三亚市公安消防局验收消防合格。２００４年９月１６日，天泽实业公司在三亚市规划局取得天泽海韵度假公寓建设项目的规划许可证。２００４年１１月１２日，天泽实业公司取得天泽海韵度假公寓工程的工程竣工验收备案证。２００４年１２月３０日，天泽实业公司向三亚市国土资源局提交产权登记备案的相关资料。２００５年１月２５日，天泽实业公司取得了天泽海韵度假公寓的土地房屋权证。２００５年５月，刘某甲、刘某乙、刘某丙缴纳各项税费。２００５年１２月７日，天泽实业公司办理了刘某甲、刘某乙、刘某丙所购房屋的土地房屋权证，天泽实业公司已将办妥的房产证交给贷款银行作为抵押。
原审法院认为：刘某甲、刘某乙、刘某丙与天泽实业公司双方于２００３年６月６日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应按合同约定的内容履行。关于刘某甲、刘某乙、刘某丙主张的天泽实业公司逾期交房应付违约金的问题。根据合同第八条的约定，天泽实业公司应当于２００４年６月１日将房屋交付使用，而双方确认交房的时间为２００４年５月２０日，由此，天泽实业公司的交付时间未违反合同的约定。该房产虽在交房时未取得验收合格，但是随后在１１月４日已验收合格，对刘某甲、刘某乙、刘某丙并未造成实际影响。刘某甲、刘某乙、刘某丙接收房子后又着手使用该房产，委托天泽物业管理有限公司进行经营，同时亦从２００４年７月起就分取了该房产的经营红利，由此可见刘某甲、刘某乙、刘某丙同意接收该房产。根据合同第十一条的规定，如果刘某甲、刘某乙、刘某丙认为天泽实业公司在交接房屋时未出具相关的证明文件，可以要求天泽实业公司出具验收合格证明文件或者拒绝签收，由此产生的延期交房责任才由天泽实业公司承担。所以天泽实业公司在合同约定期限内已交付房产，刘某甲、刘某乙、刘某丙当时亦未提出异议，未拒绝收房屋，且又将房屋用于经营收益，现又以当时房产未验收合格为由主张天泽实业公司按合同第九条的约定支付逾期交房违约金，理由不成立，本院不予以支持。再者根据合同的约定，天泽实业公司交付房屋时，刘某甲、刘某乙、刘某丙可以要求天泽实业公司出具相关证明文件，所以最迟在合同约定的房屋交付之时即２００４年６月１日时刘某甲、刘某乙、刘某丙就应当知道房产当时未办理验收合格证的事实，但刘某甲、刘某乙、刘某丙超于２００６年１０月２５日才向法院提起诉讼，已超过法律规定的二年诉讼时效。关于刘某甲、刘某乙、刘某丙主张的天泽实业公司逾期办证应付违约金的问题。本案中天泽实业公司虽然未按规定的时间在交付之日起９０日内办理登记备案，但补充协议当中亦规定应由刘某甲、刘某乙、刘某丙提交相关的办证材料。由于刘某甲、刘某乙、刘某丙逾期提供资料或不积极配合办理而影响权属过户的，天泽实业公司不承担任何责任。本案当中刘某甲、刘某乙、刘某丙委托天泽实业公司办理产权证书，但并未按约定在房屋交付后３０日内向天泽实业公司提交委托办证的公证书、产权登记税费等办理权属过户相关资料，刘某甲、刘某乙、刘某丙亦存在逾期提供资料的行为。按补充协议的约定，刘某甲、刘某乙、刘某丙违约则天泽实业公司不承担责任。所以刘某甲、刘某乙、刘某丙根据合同第十五条的约定来主张天泽实业公司的违约责任，没有事实依据，本院不予以支持。另一方面，合同第十五条约定的是天泽实业公司在房屋交付之日起９０日内登记备案，天泽实业公司在２００４年５月２０日已将房屋交付使用，即天泽实业公司应当在２００４年８月２１日前登记备案。天泽实业公司未在约定的时间内登记备案，刘某甲、刘某乙、刘某丙应当从次日起就应知道天泽实业公司未登记备案的事实，刘某甲、刘某乙、刘某丙主张天泽实业公司未按合同约定的时间将房产资料登记备案，构成违约，却于２００６年１０月２５日才向法院提起诉讼，已超过法律规定的二年诉讼时效，其主张不受法律保护。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：驳回刘某甲、刘某乙、刘某丙的诉讼请求。案件受理２４１７元，由刘某甲、刘某乙、刘某丙负担。
上诉人刘某甲、刘某乙、刘某丙不服原审判决向本院上诉称：一、天泽实业公司应当承担逾期交付合格商品房的违约责任。天泽实业公司应按合同第八条约定在２００４年６月１日前交付合格的商品房，但该房是在２００４年１１月４日才验收合格，天泽公司交房不符合合同约定，应承担违约责任。一审判决以开发商没有把验收合格的房屋按时交付对我方没有造成实际影响，作为认定天泽实业公司不承担违约责任的理由之一是错误的。按照相关法律的规定，应当由天泽实业公司主动提交房产验收的合格手续，但天泽实业公司没有主动提交房产验收合格手续，过错在于天泽实业公司。二、我方的起诉没有超过诉讼时效。由于我方在房产知识方面与天泽实业公司存在巨大差距，我方在天泽实业公司交房时没有要求其提供相关资料，是合情理的。所以我方不知道天泽实业公司当时交的房子是没有经过验收合格的。原判认定天泽实业公司应当在２００４年８月２１日前登记备案，但其未在约定的时间内登记备案，我方应当从次日起就知道其未登记备案。这是不符合情理的。是否备案是天泽实业公司的内部行为，我方不可能在其应备案之时就知道。我方于２００６年１０月到三亚市土地局查阅资料，才知道天泽实业公司的产证于２００６年６月才予以办理，同时才知道开发商的违约行为。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定与《商品房买卖合同》第十五条的约定，天泽实业公司应当在２００４年９月１日之前把办理权属登记需由天泽公司提供的资料报产权登记机关备案。如因天泽实业公司的责任，我方不能在２００４年９月１日前取得房屋权证，天泽实业公司应当承担办理房产证的违约责任，并支付违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，判令天泽实业公司向我方支付交房违约金２７２４８．８元及办理房产证违约金３６３３１．７元，两项合计６３５８０．５元。
被上诉人天泽实业公司辩称：一、刘某甲、刘某乙、刘某丙的起诉已超过诉讼时效，相关的事实刘某甲、刘某乙、刘某丙已经知道，且很容易查到，因此即使我方存在违约，刘某甲、刘某乙、刘某丙的起诉也过了时效；二、办证是我们双方要配合的，不是我们自己就可以办的。
经审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院认为：刘某甲、刘某乙、刘某丙与天泽实业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应遵照履行。本案二审主要涉及三个问题，其一、关于天泽实业公司的交房行为是否违约的问题。天泽实业公司交房的时间符合《商品房买卖合同》的约定，但该房产在交付时尚未办理验收合格手续，不符合《商品房买卖合同》第八条的约定。对此刘某甲、刘某乙、刘某丙可以根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，要求天泽实业公司出具验收合格证明文件，否则刘某甲、刘某乙、刘某丙可以拒绝接收该房产。但实际上，刘某甲、刘某乙、刘某丙不仅没有拒收，而且还将该房产用于经营收益，其行为应视为对天泽实业公司交房行为的认可。况且双方订立上述第八条的目的是约束天泽实业公司交付质量合格的房屋，而不仅是要求天泽实业公司在形式上履行了验收合格手续，因此，涉案房屋随后已经验收合格，说明天泽实业公司的交房行为事实上是符合双方订立合同的目的。原判据此判决天泽实业公司不承担违约责任并无不妥，应予维持。其二、关于天泽实业公司是否迟延办证的问题。本案中天泽实业公司虽然未按规定的时间办理登记备案，但根据《补充协议》第二条的规定，刘某甲、刘某乙、刘某丙在委托天泽实业公司办理产权证书后，未按约定在房屋交付后３０日内向天泽实业公司提交相关资料，存在逾期提供资料的行为，因此天泽实业公司不承担责任。原判对此处理正确，也应予以维持。其三、关于诉讼时效的问题。《商品房买卖合同》第十一条约定，天泽实业公司交付房屋时，应当出示合同第八条规定的证明验收合格的文件，所以在房屋交付之时，即２００４年５月２０日，刘某甲、刘某乙、刘某丙就应当知道房产当时未办理验收合格证的事实，但其于２００６年１０月２５日才向法院提起诉讼，已超过法律规定的二年诉讼时效。原判对此处理正确。而由于合同并未规定天泽实业公司在将相关办证材料办理登记备案后应告知买受人，故根据本案的事实无法确认刘某甲、刘某乙、刘某丙知道或应当知道天泽实业公司未及时进行登记备案的时间，因此不能认定刘某甲、刘某乙、刘某丙对此所提起的诉讼已超过诉讼时效。原判对此处理错误，但并不影响到案件的实体处理。
综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费２４１７元由刘某甲、刘某乙、刘某丙负担。
本判决为终审判决。
审判长尹合欢
审判员曾人孝
代理审判员吴雄文
二ΟΟ七年六月六日
书记员柴华
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