广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2007）佛中法民五终字第X号
上诉人（原审被告）蔡某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人覃亚炎，系广东金腾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈某甲，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人陈某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人陈某丙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人蔡某某因与被上诉人陈某甲租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2006）南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：佛山市南海区桂城以纯服装店（以下简称以纯服装店）原名为某海市桂城城区以纯服装店，企业性质是个体工商户，经营者为被告蔡某某。2001年10月11日，陈某甲与南海市城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场公司）签订两份《南海市房地产租赁契约》补充议定书，约定：城市广场公司将座落于南海桂城桂澜路南海城市休闲购物广场内C座B113、X号商铺出租给陈某甲使用，租赁期限从2002年1月30日至2022年1月30日，期满后，双方无条件续租10年等条款。2004年3月9日，佛山市房产管理局出具（南）房租证第X号和（南）房租证第X号房屋租赁许可证，对上述的租赁行为予以许可。2005年2月1日，陈某甲（出租方）与以纯服装店（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：陈某甲将城市广场C座B113、X号铺位出租给以纯服装店使用，其中BX号铺位的租期为2005年2月1日至2010年4月30日，租金为：2005年2月1日至2006年1月31日期间，月租金（略）元；2006年2月1日至2007年1月31日期间，月租金（略）元；2007年2月1日至2008年1月31日期间，月租金（略）元；2008年2月1日至2010年4月30日期间，月租金（略）元;BX号铺位的租期为2005年5月1日至2010年4月30日,租金为：2005年5月1日至2006年4月30日期间，月租金（略）元；2006年5月1日至2007年4月30日期间，月租金（略）元；2007年5月1日至2008年4月30日期间，月租金（略）元；2008年5月1日至2010年4月30日期间，月租金（略）元;承租方应在每月10日前向陈某甲交纳当月商铺租金；承租方在签订本合同时，必须向陈某甲交纳相当于2个月租金的保证金（其中B114铺位（略）元，BX号铺位（略）元，合计（略）元）作为租赁保证金；承租方在租赁期内违约，则保证金作为违约金，陈某甲不再退回；承租方逾期交纳租金的，应从逾期之日起按所欠租金以每日千分之五支付违约金，如承租方逾期交纳租金超过一个月，陈某甲有权解除合同并追偿因此而造成陈某甲的所有损失，承租方仍应支付本合同解除前的租金和按每日千分之五计算的违约金；承租方负担租赁期内所发生的一切经营费用，包括水、电、通讯、物业管理、工商、税务等因以纯服装店使用所产生应缴付的费用，被告蔡某某在合同落款以纯服装店负责人处签名和按指印，并注明联系电话（略）。2005年5月13日，被告向陈某甲支付租赁保证金（略）元。合同履行过程中，被告没有向陈某甲交纳涉讼两间商铺2006年4月、7月、8月、9月的租金。
2006年9月15日，陈某甲委托律师事务所通过邮寄方式向被告发出《律师函》，内容为：被告蔡某某拖欠陈某甲涉讼两间商铺4个月租金，陈某甲依据《商铺租赁合同》第八条第2款中“乙方逾期交纳租金超过1个月，甲方有权解除合同并追偿因此而造成甲方损失”的约定，决定解除《商铺租赁合同》收回物业，请被告在收到律师函之日起7日内付清租金及违约金。（略）国内特快专递邮件详情单载明：邮寄的地址为佛山市X村X街X巷X号，收件人蔡某某，联系电话（略）。陈某甲对该律师函的内容和邮寄过程办理了证据保全公证，并向公证部门交纳公证费550元。2006年9月18日，邮局出具改退批条，注明邮件退件原因是收件人电话长期关机。2006年9月26日、27日，陈某甲为被告向佛山市南海区振鹏物业管理有限公司垫付涉讼两间商铺2006年7月20日至9月12日的电费4432元（双方确认该费用实为管理费），2006年9月1日至9月30日的公共水电费4714元。2006年9月27日，陈某甲向佛山市南海区振鹏物业管理有限公司交纳涉讼两间商铺线路改造费1400元。双方在庭审中确认被告对涉讼两间商铺均使用至2006年9月13日止。陈某甲确认于2006年9月27日通过佛山市南海区振鹏物业管理有限公司收回了涉讼两间商铺，佛山市南海区振鹏物业管理有限公司在当日收取了陈某甲涉讼两间商铺线路改造费后对两间商铺的线路进行改造。
原审法院认为：原告陈某甲与以纯服装店签订《商铺租赁合同》实为转租合同，该合同符合平等自愿、协商一致的原则，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护，双方应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。被告蔡某某作为以纯服装店的个体经营者，应对纯服装店的债务承担责任。被告没有向原告陈某甲交纳涉讼两间商铺2006年4月、7月、8月、9月的租金共（略）.16元，并欠原告陈某甲为其代垫的2006年7月20日至9月12日的电费4432元，2006年9月1日至9月30日的公共水电费4714元，事实清楚，被告对此也予以承认，因此被告已经构成违约。对被告认为原、被告曾口头约定被告以铺位内所有衣服、货架、装修投入的有关的灯柜、保险箱等财产及被告支付给原告陈某甲的租赁保证金冲抵所欠的租金和水电费，被告欠原告陈某甲的租金及水电费实际上已经结清的辩解，因被告未能对此予以举证证明且原告陈某甲对此不予确认，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，法院对被告的辩解不予采纳。原告陈某甲请求被告支付租金（略）.16元、电费4432元、公共水电费4714元，理据充分，法院予以支持。原告陈某甲请求被告从起诉之日起至实际付款日止按日千分之五的标准支付欠付租金的违约金，符合《商铺租赁合同》约定，法院亦予以支持，被告认为合同约定的违约金标准过高的辩解依据不足，法院不予采纳。
关于《商铺租赁合同》是否已解除的问题。1、因被告蔡某某拖欠租金构成违约，原告陈某甲享有依约解除合同的权利。从邮局退回邮件的原因是被告电话长期关机来看，原告陈某甲称因不能联系被告直接表示解除合同，故只能书面通知被告解除合同的说法与事实相符，法院予以确认。原告陈某甲通过邮寄方式向被告发出要求解除合同和追讨租金的《律师函》，并对该律师函的内容和邮寄过程办理了证据保全公证。可见，原告陈某甲解除合同的意思表示已经向被告作出。2、因原告陈某甲是在无法联系被告的情况下才发函通知被告解除合同，且原告陈某甲是按被告的身份证住址和被告本人确认的通讯地址向被告邮寄律师函并在邮件上注明了被告在《商铺租赁合同》上填写的联系电话，而邮局退回邮件的原因是被告电话长期关机，故此解约函件未能送达给被告的责任在于被告，原告陈某甲的上述行为表明其已经履行了通知被告解除租赁合同的义务，而原告陈某甲的解约意思表示亦应视为已经到达被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，《商铺租赁合同》已经解除，被告辩称没有签收原告陈某甲发出的函件且公证过程存在疑点，故《商铺租赁合同》没有解除的辩解，依据不足，法院不予采纳。
原告陈某甲虽然是基于被告违约而解除合同，并因被告的原因致使原告陈某甲只能通过邮寄的方式向被告发出解除合同的函件，但其对邮寄过程办理的证据保全公证，并非是构成原告陈某甲解除合同的必备条件，故原告陈某甲为解除《商铺租赁合同》而支出的公证费应由原告陈某甲承担，原告陈某甲请求被告支付公证费550元，缺乏法律依据，法院不予支持。因双方确认被告对涉讼两间商铺均使用至2006年9月13日止，而线路改造费用是原告陈某甲于2006年9月27日收回铺位后所发生的费用，故线路改造费用并非被告使用铺位所产生的费用，原告陈某甲请求被告支付线路改造费用1400元没有依据，法院不予支持。判决：一、被告蔡某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某甲支付租金（略）.16元。二、被告蔡某某应以（略）.16元为本金，从2006年11月13日起至实际清偿上列第一项的租金日止，按日千分之五的标准向原告陈某甲支付违约金，违约金与上列第一项的租金一并支付。三、被告蔡某某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈某甲支付电费4432元、公共水电费4714元。四、驳回原告陈某甲的其他诉讼请求。本案受理费3319元，由原告陈某甲负担58元，被告蔡某某负担3261元。
上诉人蔡某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清。原审判决认定：“上诉人欠被上诉人涉讼两间商铺2006年4月、7月、8月、9月的租金（略）.16元，并欠被上诉人代垫的2006年7月20日至9月12日的电费4432元，2006年9月1日至9月30日的公共水电费4714元”属认定事实不清。事实上，上诉人所欠被上诉人的租金及水电费已经结清。上诉人与被上诉人曾口头约定，上诉人以铺位内所有的衣服、货架、装修投入的有关灯柜等财产以及上诉人支付给被上诉人的保证金冲抵所欠的租金及水电费。只是上诉人与被上诉人之间没有办理有关的交接手续才导致诉讼的产生。
二、一审法院判决上诉人从起诉之日起至实际付款之日止按日千分之五的标准支付欠付租金的违约金明显过高。如果按照一审判决中每日千分之五的标准计算欠付租金的违约金，那么一个月的违约金则是欠付租金的150‰，一年的违约金则是欠付租金的1800‰，亦即一年后只违约金部分就是欠付租金的1.8倍了。同时，每日千分之五（每月150‰）的标准计算违约金也远远高于中国人民银行同期贷款利率（每月4.65‰），即一审判决中违约金的计算标准已是中国人民银行同期贷款利率32.3倍了。另外，被上诉人没收了上诉人的保证金（略）元，被上诉人已从没收的保证金中得到了经济补偿。因此，一审法院判决仍按每日千分之五的标准计算欠付租金的违约金，违反法律的有关规定。为了公平起见，上诉人同意按中国人民银行同期贷款利率支付欠付租金的违约金。
综上所述，上诉人所欠被上诉人的租金及水电费实际已经结清，即使有欠被上诉人租金，其违约金的计算标准按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。请求二审法院：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人陈某甲答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人提出的第一点上诉意见没有事实理由和法律依据；第二点，违约金计算是双方当事人的真实意思表示，且违约金具有惩罚性质的，上诉人应对其违约行为按照合同的约定承担违约责任。
二审期间，上诉人蔡某某和被上诉人陈某甲均未向本院提交证据。
经本院审理查明，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：本案的上诉争议焦点为，上诉人蔡某某是否与被上诉人陈某甲就拖欠租金及水电费达成协议并清偿,双方订立的合同对违约金的约定是否明显过高。
上诉人蔡某某主张与被上诉人陈某甲已就拖欠租金及水电费的偿还形成口头协议，但在庭审过程中，被上诉人陈某甲对此予以否认，并且双方当事人在租赁合同终止时未办理租赁物的交接手续。上诉人蔡某某未能提供证据证明其尚留在涉讼租赁商铺中的货物、财产以及相应价值，本院对其上诉主张不予支持。双方当事人在《商铺租赁合同》第四条明确约定，（略）元的租赁保证金系合同违约金，现蔡某某发生拖欠租金的违约行为，被上诉人陈某甲有权不予退还。上诉人蔡某某主张该租赁保证金冲抵拖欠租金和水电费没有事实依据，本院对该主张不予采信。
双方当事人在《商铺租赁合同》第四条已约定将（略）元租赁保证金作为双方违约行为的违约金；同时，在该合同的第八条第2项约定“乙方（承租方）逾期交纳租金的，应从逾期之日起，按所欠租金以每日千分之五支付违约金……”，该违约金约定已明显偏高，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息日万分之二点一计算较为公平合理，对超出部分，本院不予支持。原审法院对此做法欠妥，本院予以纠正。
综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，但处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2006）南民三初字第X号民事判决第一、三、四项；
二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2006）南民三初字第X号民事判决第二项为:被上诉人蔡某某应以（略）.16元为本金，从2006年11月13日起至实际清偿上列第一项的租金日止，按日万分之二点一的标准向上诉人陈某甲支付违约金，违约金与上列第一项的租金一并支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回上诉人蔡某某的其他上诉请求。
一、二审案件受理费共计6638元，由上诉人蔡某某负担6438元，由被上诉人陈某甲负担200元。被上诉人陈某甲已预交一审案件受理费3319元，上诉人蔡某某已预交二审案件受理费3319元，上诉人蔡某某负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内径直支付予被上诉人，法院不另收退。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员林彦
二○○七年四月二十四日
书记员曹新娟
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