广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
（2007）佛中法民五终字第X号
上诉人（原审被告）冯某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人邹克强，广东华法律师事务所高明分所律师。
委托代理人谢小航，广东华法律师事务所高明分所律师。
被上诉人（原审原告）蔡某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人莫某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人冯某某因与被上诉人蔡某某租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2006）三法民贰初字第X号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审判决认定：蔡某某于2005年2月6日与冯某某签订厂房租赁合同，双方约定：蔡某某将其原开办的天乙陶林厂厂房出租给冯某某，另包括工业用水及30Ｋ配电设备，合同期满完整退回30Ｋ变压器。租赁期限从2005年2月1日至2007年9月30日。每季租金（略）元，在2005年2月6日前缴纳当季租金，以后当季租金冯某某在第一个月的15日前缴交，如超过1个月未能支付当季的租金，蔡某某有权终止协议。冯某某在合同签订后三日内向蔡某某交付押金（略）元。若冯某某中途退租，由蔡某某没收承租保证金。另外，蔡某某、冯某某双方还在合同附件即移交物品清单上签名，确认移交物品为枱、椅、床等设施。合同签订后，冯某某依约向蔡某某交付押金（略）元，蔡某某将厂租交付冯某某使用。200６年9月期间，冯某某将机器设备陆续搬出蔡某某厂房，并拆除厂内的电线设施，至2006年10月前全部搬迁完毕。2006年9月25日，冯某某向蔡某某发出解除合同通知书，并要求蔡某某在押金中扣减第三季度租金后，余款退还冯某某。至今，冯某某仍欠蔡某某第三季度租金（略）元没有支付。诉讼期间，冯某某缴清其承租蔡某某厂房期间欠缴的水费120.75元、电话费334.88元，并向供电部门办理了暂停用电业务。另查明，2005年1月11日，冯某某与蔡某某厂房的上一位承租人李某某签订资产转让合同，双方约定将李某某、李某潮在租赁蔡某某厂房时开办的佛山市三水巨力树脂厂资产转让给冯某某，其中包括原厂内的电线、电器设备一批。冯某某明确表示转让合同约定的电线、电器设备即其拆除的安装固定于蔡某某出租厂房内正使用的电线设施。
原审判决认为:本案的争议焦点为：一、蔡某某的主体是否适格，蔡某某与冯某某是否存在厂房租赁合同关系；二、蔡某某要求冯某某对承租厂房的线路设施恢复原状是否有依据，对此冯某某应否需要承担责任；三、冯某某应否向蔡某某支付预期的租金损失（略）元；四、合同约定的押金（略）元，蔡某某是否有权收取。针对案件争议焦点，分析如下：一、主体问题。蔡某某、冯某某双方提供的同一份租赁均反映，该合同首部打印甲方是蔡某健的名字，合同尾部甲方签字栏则字迹潦草无法辨别。蔡某某主张所签名字是“蔡某某”，冯某某则主张所签名字为“蔡某健”。但蔡某某持有租赁合同，且蔡某某同时提供原天乙陶林厂的营业执照及天乙陶林厂所在的房地产权证，证明蔡某某对该出租厂房拥有所有权。蔡某某亦称其对外一直有使用蔡某健的这一名字。并且冯某某是向蔡某某的妻子莫某某交押金与租金，冯某某认为莫某某是蔡某健妻子，同时冯某某通过特快专递形式向蔡某健发出解除合同通知书亦是寄往蔡某某住所地。冯某某主张蔡某某并非租赁合同的另一方蔡某健，但未能提供证据证明蔡某健的身份情况。故可以认定，蔡某某也即蔡某健，是租赁合同的一方当事人，蔡某某是本案的适格原告。二、冯某某应否对承租厂房内的电力设施承担恢复原状的责任问题。因蔡某某、冯某某双方所签的租赁合同没有明确约定，同时蔡某某也未能提供证据证明其出租给冯某某的厂房电力设施的权属及配置状况，只订明蔡某某出租的厂房提供30Ｋ的配电设备，合同期满完整退回蔡某某30K变压器。因此不能推定30Ｋ的配电设备就包括厂房的所有电力设施。冯某某提供了证据证明厂内的电线、电器设备是上一位承租人李某某转让给他的，且其亦已全部支付了转让款，故冯某某对承租厂房内的电线、电器设备拥有所有权。另蔡某某主张其厂房的高压电力设施也遭到损坏，但同样蔡某某亦未能提供证据证明其出租厂房给冯某某时的高压电力设施的配置状况。所以蔡某某主张冯某某应对厂房电力设施负恢复原状之责，主张不成立。三、关于预期租金损失的问题。蔡某某于2006年9月26日收到冯某某向其发出的解除合同通知书，亦表示同意解除合同，故双方的租赁合同已解除。冯某某的财物亦于2006年10月前全部搬出蔡某某厂房，并不存在占用蔡某某厂房的情形，蔡某某可以另行出租厂房，不存在租金损失。故蔡某某该主张不成立。四、押金问题。租赁合同第六条约定，冯某某应向蔡某某预交押金（略）元，合同期满，蔡某某全额退回押金。另合同第七条约定承租期内冯某某中途退租，蔡某某没收承租保证金。该合同所写的承租保证金应理解为押金，因合同其他条款没有关于承租保证金收取的规定，结合合同第六、七条条款分析，应解释为若冯某某按期履行合同，合同期满押金退还，但中途退租则押金予以没收。合同中关于租赁期限的条款写租赁期限为5年，接着写即2005年2月1日至2007年9月30日，即明确租赁期限是从2005年2月1日至2007年9月30日，该合同为定期租赁合同。冯某某认为该合同为不定期租赁合同，冯某某可以随时解除合同并不构成违约的主张不成立。冯某某在合同期限未届满前中途退租，构成违约，按合同约定蔡某某有权没收冯某某预交的押金（略）元。五、其他问题。蔡某某主张解除与冯某某的租赁合同，在本案审理期间，冯某某已向蔡某某发出解约通知书，蔡某某予以承认。故双方当事人之间订立的租赁合同已解除。同时冯某某在本案审理期间已向有关部门交清了水费、电话费，蔡某某予以承认，但主张该部份的诉讼费用应由冯某某负担。因冯某某是在蔡某某起诉后才自动履行该部分的债务的，造成蔡某某该部分诉讼费用的损失应由冯某某负担。另冯某某提出蔡某某、冯某某之间签订的租赁合同及蔡某某与罗盛江、李某某分别签订的合同格式、条款、内容完全一致，证明蔡某某制作的租赁合同是格式合同，对合同条款应作出不利蔡某某的解释。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”但蔡某某、冯某某所签合同一开始即注明双方当事人是经友好协商才达成协议的，不构成格式条款。蔡某某、冯某某双方签订的租赁合同合法有效，蔡某某将厂房出租给冯某某使用，冯某某应依约履行交付租金的义务，冯某某欠缴的2006年第三季度租金（略）元应当及时支付蔡某某，蔡某某该请求有理，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条的规定，判决：一、冯某某须于本判决生效之日起十日内向蔡某某支付2006年第三季度租金（略）元。逾期给付，则按中国人民银行同期商业贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、冯某某已交付蔡某某的押金（略）元，蔡某某不需退还冯某某。三、驳回蔡某某的其他诉讼请求。本案受理费1938元，诉讼保全费245元，合共2183元，蔡某某负担512元，冯某某负担1671元。
冯某某不服上述判决，提起上诉称：一、原审判决把涉案《租赁合同》第二条人为断开理解（只理解一句话的后一段，不前后结合考虑）的处理明显错误。冯某某与蔡某某签订合同时，原本就是签订的一个不定期合同。租赁合同签定前冯某某本想同时上几个项目，当时蔡某某的厂房场地够不够使用冯某某都不知道，只是先找个地方把前期设备摆放开，把相关手续办下来，具体以后如何布局还一直在策划中。如果蔡某某的厂房不够用，则会很快撤走的，因此合同上的“5年”和“2005年2月1日至2007年9月30日”都是任由对方随便处理的。二、原审判决把涉案《租赁合同》第六条和第七条合并起来理解更是错上加错，判决书所述“合同所写的承租保证金应理解为押金”等内容没有事实和法律依据，明显属于理解错误。押金、承租保证金不是相同的法律概念，作为企业主的蔡某某不可能不明白。蔡某某在过去的几年中，多次出租该厂房，和别的承租人签订的合同第六条、第七条都分开来写的（涉案合同总才共十二条），分别对押金、承租保证金作出了不同的约定，而原审判决把这两条没有事实根据地合并起来理解明显是错误的。涉案的土地厂房在签定合同前几经转手，很难找到租赁方，蔡某某通过朋友找到冯某某去租其厂房，蔡某某哪还有理由再收取所谓的承租保证金没有收取承租保证金（本案中可以没收的承租保证金基本符合合同法对定金的定义）的事实应参照合同法中的定金条款来认定该条款因没实际支付而没有生效。三、涉案《租赁合同》明显为蔡某某提供的格式合同（条款），对《租赁合同》有不同理解或解释时应做出不利于蔡某某的处理，理由如下：1、蔡某某与罗盛江、李某某等人签署的租赁合同与其与冯某某签订的合同格式、条款、内容完全一致。2、格式合同的格式内容“经甲乙双方友好协商”不能作为认定双方有真实协商事实的依据。四、蔡某某以“蔡某健”的名义和冯某某发生业务、签定合同违背了诚实信用、公序良俗的民事行为原则，应承担不利的民事后果。综上所述，原审判决书认定事实不清，租赁合同押金条款的理解处理错误，恳请二审法院给予依法判决。
蔡某某辩称：1、合同双方明确约定有租赁期间，冯某某所指的合同是属于典型的定期合同。至于冯某某为何租赁，租赁如何使用，那是合同的动机问题，不影响合同的性质。2、押金、承租保证金不是法律概念，是民间的民事交易习惯用语，本案合同双方在不同条款，使用了不同的概念，目的只有一个，就是答辩人收取的（略）元来保证合同的履行，承租方违约的后果就是适用丧失保证金或者押金为代价，如果以文义解释的方法来解释本案的合同，是无法理解，也是解释不通，结果也是违背合同双方意思表示的。对条文中押金、承租保证金的理解和适用，通过体系解释则是十分清楚，二者在整个合同条款之间是衔接的，功能是同一的，只是名称不一致而已，这一瑕疵完全可以通过合同的体系解释、目的解释来认定，一审判决通过对合同的解释进行判决，其方法和结果是妥当的，值得肯定。本合同所指保证金不是定金，不符合定金的形式要件和实质要件。冯某某的此点疑问也不成立。3、本案不存在格式合同的情势，不能说一方提供的合同，或者文本使用了二次就认定为是格式合同。格式合同有其特定的内涵和构成要件，本案的租赁合同从主体、内容、形式及使用次数上分析，与格式合同有着本质的区别。据上，冯某某上诉请求没有事实依据，理由不成立，应依法予以驳回。
经审查，本院对原审认定的事实予以确认。
本院认为：关于双方当事人之间签订的合同是否属于不定期合同的问题。双方当事人在合同第二条约定为“租赁期限为5年，即由2005年2月1日至2007年9月30日”，该条款存在不相一致之处，但是结合在此之前蔡某某将讼争房屋出租给冯某某的前一手承租人李某某所签订的租赁合同除涉及日期的年月日不同外即合同第二条约定为“租赁期限为5年，即由2002年2月1日至2007年9月30日”，其他押金以及租金价格等内容大体相同，而且冯某某在一审诉讼中提供第X组证据转让合同主张讼争厂房内的电线是从第三人李某某处购得，因此，可以认定本案冯某某与蔡某某所签订的合同是前一合同的延续，双方当事人之间的真实意思表示是租赁期限为2005年2月1日至2007年9月30日，双方当事人之间的租赁合同为定期租赁合同。冯某某认为该合同为不定期租赁合同的上诉主张理由不充分，本院不予采信。
关于押金与承租保证书条款的认定问题。双方当事人在租赁合同第六条约定了合同期满终止合同押金退还，而在第七条中同时约定承租人承租期内中途退出则没有其承租保证金，对此，本院认为，这是双方当事人对于承租人违约时应当承担的违约责任的真实意思表示，可以认定为违约金的一种方式，应当认定合法有效，原审对此问题的认定与处理正确，本院予以维持，冯某某主张以上条款应当参照合同法中的定金条款来认定该条款因没实际交付而没有生效的上诉理由不能成立，本院不予采信。
关于冯某某主张涉案的租赁合同属于格式化合同的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案蔡某某先后与罗盛江、李某某以及冯某某签订的前后几份合同的格式并非完全一致，合同亦订明“经甲乙双方友好协商”，而且蔡某某所签的合同并不具有格式合同所具有的广泛性的特征，因此，冯某某的以上主张不能成立，本院亦不予采信。而冯某某提出蔡某某以“蔡某健”的名义签约违背诚实信用、公序良俗原则一节，因蔡某某签约后已经依约将厂房交付冯某某使用，冯某某并不因此而受到任何不利的影响，因此，对于冯某某的以上主张，本院亦不予采纳。
综上，冯某某的上诉理由不充分，原审判决认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1938元，由冯某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
代理审判员林彦
二○○七年三月十四日
书记员曹新娟
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