辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈中民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：邵某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人：曲某某，辽宁大义律师事务所律师。
上诉人（原审被告）王某某（邵某某之妻），X年X月X日出生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人：曲某某。
被上诉人（原审原告）：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，户籍地盘锦市兴隆台区X街茨采委，现住（略）。
委托代理人：崔某某，男，X年X月X日出生，汉族，辽宁天缘工贸集团有限公司法律顾问，住（略）。
上诉人邵某某因请求确认房屋买卖合同效力纠纷一案，不服辽中县人民法院（2006）辽民权初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年3月6日受理后，依法组成合议庭，由审判员吴波担任审判长并主审，审判员黄进，代理审判员李某组成合议庭，于2007年4月5日公开开庭进行了审理，上诉人邵某某及其委托代理人曲某某、上诉人王某某及其委托代理人曲某某、被上诉人李某某的委托代理人崔某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明，邵某某与王某某系夫妻关系，且夫妻感情较好，没有分居。燕会友与燕朋系父子关系，王某某与燕朋有亲属关系。李某某所购买的楼房系邵某某、王某某的共有财产。李某某现已使用有争议的楼房。2004年4月6日李某某到有关部门申请将其所购买的楼房由原产权人邵某某变更为李某某的名下。在李某某变更产权手续时，王某某在房地产转让登记发证申请审批书转让处签了名，并在房地产转让合同甲方盖章处签了名，王某某在房屋共有权人转让房地产同意书共有人签字处签了名。李某某变更完产权证书后，于2006年8月25日已被辽中县X乡建设管理委员会注销，李某某不服已提起行政诉讼。现李某某诉讼来院，要求法院确认上诉人与被上诉人的房屋买卖行为有效。
原审法院认为，李某某与王某某所签订的房地产转让合同没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，应认定该买卖行为有效。邵某某辩称，李某某所购买房屋自己没有在转让合同上签字，也不知此事，故应认定该买卖行为无效，证据不足，本院不予认定。其理由是根据有关法律规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿，李某某购买邵某某、王某某的楼房系二人的共同共有财产，李某某是善意有偿取得的，现李某某已使用该楼房二年半之久，为了稳定交易秩序，保护善意有偿取得人的合法权益，虽李某某与王某某签订的楼房买卖合同有瑕疵，即邵某某没有在转让合同上签字，但王某某在转让合同上签了字，根据本案的实际情况也应认定李某某与王某某的楼房转让合同有效。原审法院判决：1、原告李某某与被告王某某的楼房买卖合同有效；2、依法驳回被告王某某、邵某某的其他诉讼请求。
宣判后，邵某某、王某某不服，上诉至本院。其主要上诉理由：1、《买卖协议书》纯属伪造，法院不应保护非法所得。上诉人从未在《买卖协议书》上签过字，也从未见过。完全是被上诉人伪造而成的。2、证据漏洞百出，法院视而不见。争议房屋的产权人是邵某某，而房地产转让登记发证申请审批书、房地产转让合同及共有权人转让房地产同意共有人三份材料没有一份是邵某某的亲笔签字，全是燕会友代签。邵某某没有任何授权，也未认可，根本不具备法律效力。3、承认合同有瑕疵，为什么还要维护不法权益。一审法院认定双方签订的楼房买卖合同有瑕疵，却又认定被上诉人为善意有偿取得，前后矛盾。上诉人用35万元购买的房屋不能以14万元的价格出卖，而且14万元的房款上诉人至今也未见到。4、同一个法律事实，一个法院却做出两个不同结论的判决。原审法院在行政审判中，已经三次确认被上诉人房产证明无效，应予撤销，而原审法院却又以民事收案。其得出两个不同的结论。请求撤销一审法院判决，确认上诉人与被上诉人所谓“房屋买卖协议书”无效。返还房屋。被上诉人李某某辩称，同意原审法院判决。
本院经审理查明，邵某某、王某某于1998年从燕会友（王某某的舅舅）处以30万元的价款购买了位于辽中县X镇X街X号的房屋180平方米。2000年1月6日取得房屋所有权证。该房屋一直由燕会有使用。2003年9月15日燕会有在未征得邵某某同意的情况下以邵某某的名义与李某某签订《买卖协议》，约定邵某某将争议房屋出售给李某某，价格14万元。2003年8月20日燕会有仍在未征得邵某某同意的情况下又以邵某某的名义（王某某主张其是在燕会有提供的空白纸张上签的字）与李某某、智春萍夫妻（二人的签字时间2004年4月6日）签订《房地产转让合同》，约定邵某某、王某某夫妻将争议房屋出售给李某某、智春萍夫妻，价格14万元。另外，在房屋共有权人转让房地产同意书及房地产转让登记发证申请审批书中有王某某的签字（王某某主张是在燕会有提供的空白纸张上签的字）及燕会有以邵某某的名义签字。2003年9月16日李某某取得房屋所有权证。在办理房产交易过程中，2003年8月20日燕会有出具担保书：“李某某于2003年8月2日购买邵某某的位于辽中镇X街X号的私有房地产，面积180平方米，房证号（略）号。由于邵某某、王某某夫妻不知去向，由我担保协助到房产办理该房的产权过户手续。对此事如出现任何纠纷，由我承担一切法律及经济责任。”邵某某、王某某夫妻居住在辽中县X镇，提出到辽中镇办事时发现争议房屋已由李某某使用，于2005年向辽中县人民法院提起行政诉讼，要求法院判令辽中县X乡建设管理局履行法定职责（撤销李某某的房屋所有权证）。2005年8月，辽中县人民法院作出（2005）辽行初字第X号行政判决：责令辽中县X乡建设管理局于判决生效后30日内履行法定职责。2005年11月14日，辽中县X乡建设管理局作出了不予撤销和不予赔偿的决定。邵某某再次提起行政诉讼，仍然要求辽中县X乡建设管理局撤销其作出的不予撤销和不予赔偿的决定。辽中县人民法院作出（2005）辽行初字X号行政判决：1、撤销辽中县X乡建设管理局于2005年11月14日作出的关于“邵某某申请撤销李某某房屋所有权证”的决定；2、驳回原告赔偿的诉讼请求。2006年2月20日辽中县X乡建设管理局作出决定：不予撤销李某某的房屋所有权证。邵某某又诉讼至辽中县人民法院，辽中县人民法院于2006年4月24日作出（2006）辽行初字X号行政判决：1、撤销辽中县X乡建设管理局于2006年2月20日作出的关于邵某某申请撤销李某某的房屋所有权证（沈房权证辽中字第（略）号）的决定；2、驳回原告的赔偿诉讼请求。2006年8月25日，辽中县X乡建设管理局作出“关于注销李某某房屋所有权证（沈房权证辽终字第（略）号）的决定：注销沈房权证辽中字第（略）号的房屋所有权证。李某某又提起了行政诉讼，该案件正在审理中。2006年10月17日李某某提起本案的民事诉讼。
另查明，邵某某、王某某购买争议房屋后，将争议房屋出借给燕会有使用，并在燕会有贷款时以该房屋进行抵押，2001年7月1日解除抵押。
上述事实，有房屋所有权证、沈阳市房地产转让登记发证申请审批书、沈阳市房地产转让合同、房屋共有权人转让房地产同意书、契证、收据、辽中县X乡建设管理局的决定、辽中县人民法院行政判决书、担保书及当事人陈述等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案中的原审原告李某某的诉讼请求是要求确认与邵某某、王某某签订的房屋买卖协议有效，在本院审理中，李某某明确了诉讼请求是要求确认2004年4月6日的《房地产转让合同》有效。该合同中出卖人处有王某某的签字，邵某某的名字是由燕会友代签，双方当事人对此无异议，邵某某一直主张对出售房屋的事实不知情，并抗辩王某某虽然与李某某签订了《房地产转让合同》，但是李某某办理房屋交易的全部材料均没有邵某某的签字，而且不论是邵某某还是王某某均未得到任何房款。而王某某也主张虽然签了字当只是按照燕会友的要求所为，并不知道签字的具体内容。《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，即使是王某某擅自处分其与邵某某的共有财产即房屋，李某某的购房行为也不能认定为善意。理由：1、在李某某购买争议房屋的整个过程中，没有一份材料中有邵某某的签字，在庭审中李某某的代理人还自认与邵某某因购买房屋的事情曾经接触过。问被上诉人，在买房过程中是否见过邵某某答：见过一两回。既然李某某在购房时见过邵某某，按照交易习惯，李某某应要求邵某某在《房地产转让合同》中签字。2、被上诉人主张在2003年时争议房屋的价值为30万元左右，而在《房地产转让合同》中约定的是14万元，即使是14万元邵某某与王某某均主张从未收到过，被上诉人李某某也未能向法院提交证据证明其所主张的34万元购房款的证据，即李某某不能证明对争议房屋向邵某某、王某某支付了对价。3、李某某明知争议房屋的权利人为邵某某，却未要求邵某某在房屋交易的材料中签字而一直与燕会友办理房屋交易的相关手续，在本院审理中，因李某某本人未出庭，其代理人对相关的事实特别是付款及签订合同的具体过程陈述不清，因此多次要求李某某本人到法院接受询问，但均以各种理由拒绝。4、在《房地产转让合同》中王某某签字的时间为2003年8月20日，而李某某签字的时间却是2004年4月6日，以此可以说明买卖双方签订合同的时间不是同一时间，而是相隔7个多月。在房屋共有权人转让房地产同意书中及房地产转让登记发证申请审批书中王某某的签字时间也为2003年8月20日，但是李某某实际办理房屋交易手续的时间却为2004年4月6日，以此又可以说明王某某所有的签字都是2003年8月20日形成的，在王某某签字后的7个多月时李某某才办理的房屋交易手续，并且多处应由邵某某签字处均由燕会友代签。5、李某某在一审法院审理期间提交了2003年9月15日由邵某某与李某某签订的买卖协议，在二审审理期间，双方对“邵某某”三个字为燕会友所签均无异议。根据以上的事实认定及法律规定，本院不能认定李某某的购房行为为善意，因此，应驳回李某某要求确认《房地产转让合同》有效的诉讼请求，原审法院认定事实及适用法律错误，应予改判。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项、（三）项、《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条之规定，判决如下：
一、撤销辽中县人民法院（2006）辽民权初字第X号民事判决；
二、驳回李某某的诉讼请求。
案件受理费一审50元、二审50元均由李某某承担。
本判决为终审判决。
审判长吴波
审判员黄进
代理审判员李某
二○○七年六月十二日
书记员白凤岐
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