辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市沈河区X街四段14-X号。
委托代理人：乔冬梅，辽宁鑫成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：宋某某（刘某某之夫），X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：同上诉人刘某某。
被上诉人（原审被告）：黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，无职业。住址：沈阳市黄某区X街X号X-X-X。
委托代理人：张某（黄某某之妻），X年X月X日出生，汉族，沈阳第四橡胶厂退休干部。住址：同被上诉人黄某某。
上诉人刘某某因与被上诉人宋某某、黄某某房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院[2006]沈高新法民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年3月26日受理后，依法组成合议庭，由审判员吕丽担任审判长，代理审判员那卓主审，审判员王志福参加评议，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：原告与被告宋某某系夫妻关系。2004年5月，被告宋某某以张贴广告的形式表示意欲出售其与原告在沈阳市东陵区浑河站朝鲜族乡X村的住宅，被告黄某某看到出售广告后以电话方式与被告宋某某取得联系商谈购房一事。2004年5月28日，两被告在中间人邢方玉、李守勤的证明下签订房屋转让协议，协议约定：甲方宋某某，乙方黄某某，经双方友好协商甲方自愿将其自有产权房屋(平房)四间，面积170.52平方米，另一间19.15平方米，共计189.67平方米，转让给乙方，总价值人民币24.6万元，房屋土地使用面积300平方米，房屋转让同时包括房屋现有设施。转让前各种费用由甲方承担，转让后各种费用由乙方承担。如遇动迁甲方无条件提供动迁所需要证件，并应积极配合乙方。乙方需一次性给甲方人民币24.6万元，甲方将部分房产权证交给乙方，待乙方将其剩余房款交给甲方时，甲方将全部房产权证明、土地使用证等一并交给乙方；双方同意到公证处公证。该份协议由两被告及中间人签字，双方落款日期写为2002年5月28日。协议签订后，被告黄某某分批给付被告宋某某购房款人民币24.6万元，被告宋某某将房屋所有权证、土地证、宅基地证给了被告黄某某。上述协议签订当时原告未在场，后两被告到公证机关办理公正时因原告未到场未能实际进行，现双方所购房屋未办理产权登记。
印证上述事实的证据有：1、原告及两被告的陈述，2、原告与被告宋某某的结婚证，2、房屋所有权证，3、房屋转让协议。
经本院审理查明：房屋转让协议的双方宋某某、黄某某未到公证机关办理过公证事宜。2006年1月，刘某某诉至原审法院，要求确认宋某某与黄某某签订的房屋买卖协议无效。
其他事实与原审法院审理查明事实一致。
原审法院认为，被告黄某某的购买行为已经构成善意取得。原告与被告宋某某系夫妻关系，且一直在一起生活，双方之间的代理行为应属于法定代理行为，被告宋某某对共有财产的处分行为应属有权处分。被告黄某某有理由相信被告宋某某的处分行为系与原告共同意思表示，原告不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人即被告黄某某。被告黄某某支付了相应对价，并实际占有标的物达一年之久，虽然双方未办理产权登记过户，系双方当事人意志以外的原因所致，被告黄某某对该房屋的占有行为已经形成对该不动产的取得。故原告要求认定被告宋某某与被告黄某某的房屋买卖协议无效的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》89条，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第一款(二)项之规定，判决：驳回原告刘某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘某某负担。
宣判后，刘某某不服，向本院提起上诉，要求撤销原审法院判决，确认宋某某、黄某某签订的房屋买卖合同无效。理由：1、原审判决认定事实错误，宋某某出卖房屋的行为不能代表上诉人，黄某某购买该房屋不属于善意取得；2、原审判决适用法律错误，该房屋买卖合同因内容违法、侵害共有人权益、且非当事人宋某某的真实意思表示而应认定无效。
被上诉人宋某某答辩称：出卖该房屋时没和我妻子刘某某商量，刘某某也不知道我卖房的事。
被上诉人黄某某答辩称：服从原审法院判决，请求予以维持。1、宋某某与刘某某夫妻卖房是公开的，也是他们夫妻二人的共同表示；2、买卖协议是有效的，我是善意取得；3、房屋买卖成交后未能办理更名过户手续，是由于特殊原因造成的。
本院认为：黄某某系善意、有偿购买该诉争房屋。首先在黄某某与宋某某签订房屋转让协议后，出卖方宋某某提供了诉争房屋产权证、土地证、出让方的身份证复印件等证件，对买受人黄某某而言，有理由相信宋某某出卖房屋的行为是夫妻双方共同意思表示；其次，黄某某已实际向出卖人宋某某支付了全部房屋对价，且已实际占有、使用诉争房屋至今。
现刘某某称诉争房屋系其丈夫宋某某单方出卖，本人并不知晓，以及未在房屋转让协议上签字等，但这不足以对抗善意买受人黄某某。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》89条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第一款(二)项的规定，刘某某不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人黄某某，即使宋某某擅自处分共有房屋，刘某某确是不同意或不知道的，但由于黄某某善意、有偿取得的房屋，也应当维护其合法权益。
黄某某与宋某某签订的房屋转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。刘某某以宋某某、黄某某签订的房屋转让协议未经共有人同意为由主张协议无效的请求，本院不予支持。
综上，原审法院判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二00七年四月十二日
书记员于斌
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