辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人(原审被告):沈阳华隆基房屋开发有限公司，住所地：沈阳市皇姑区X路X号。
法定代表人：赵某，该公司董事长。
委托代理人：邹某某，男，X年X月X日出生，汉族，该公司职员，住址：沈阳市皇姑区X路X-X号X-X-X。
被上诉人（原审原告）：刘某某，男，X年X月X日出生，汉族，沈阳远大铝业有限公司员工。住址：沈阳市皇姑区X街X号X-X-X。
委托代理人：邓某（刘某某妻子），X年X月X日出生，汉族，沈阳市水利局员工。住址：同上。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司（以下简称华隆基公司）因与被上诉人刘某某商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2007]沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吕丽担任审判长，由代理审判员那卓主审、审判员王志福参加的合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：2004年5月13日，刘某某与沈阳华隆基房屋开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于沈阳市皇姑区X街X号322房屋（建筑面积95.61平方米），刘某某共支付购房款（略）元人民币。该商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。后华隆基公司向刘某某下达商品房准住通知，限刘某某于2005年7月1日进住。2006年12月31日，沈阳市房产产权登记发证中心向华隆基公司下发了《关于汇宝国际花园项目初始登记的批复》，批准为华隆基公司开发建设的位于沈阳市皇姑区X街X号房屋进行初始登记。双方就违约问题协商未果，故刘某某起诉来院。
原审法院认为：刘某某、华隆基公司所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。根据双方合同的约定，被告应当在2005年7月1日将合同约定的商品房交付原告使用；华隆基公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但华隆基公司直到2006年12月31日才办理完产权登记备案，已经违约应承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方当事人没有约定由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的违约金，故可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即刘某某主张的每日按已付购房款（略）元的万分之二点一，共185天，计（略）.69元。关于原告要求因被告违约超过一年赔偿原告损失费1万元的诉讼请求，因被告实际违约天数为185天，且原告没有向本院提供任何证据证明其因被告违约而导致的损失情况，故对原告该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、被告沈阳华隆基房屋开发有限公司于本判决生效后三日内向原告刘某某支付违约金（略）.69元。二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费860元，由沈阳华隆基房屋开发有限公司负担。
沈阳华隆基房屋开发有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：依法撤销原审判决，诉讼费由被上诉人承担。理由：1、上诉人不存在逾期办理房证的违约问题，是房产登记机关在办理批复手续过程中时间较长；2、鉴于被上诉人的诉讼请求原审判决未予全部支持，希望二审法院在诉讼费用的承担上能考虑此情况，由双方合理分担。
被上诉人刘某某答辩称：基本同意原审法院判决。但现在中国人民银行逾期贷款利率上调，请求二审法院予以考虑。
经本院审理查明：上诉人违约天数为188天，即自2006年6月27日至2006年12月31日。原审法院认定其他事实属实。
上述事实有商品房买卖合同、准住通知、汇宝国际花园项目初始登记批复及当事人陈述等在卷佐证，并经双方当事人质证后，本院予以确认。
本院审理认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原审判决对计算上诉人逾期办理房屋权属证书违约金所适用的法律依据正确，但对上诉人承担逾期办证的违约金数额表述不当。由于中国人民银行逾期贷款利率处于浮动状态，故原审判决无须确定上诉人违约金的具体数额。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持沈阳市皇姑区人民法院[2007]沈皇民二房初字第X号民事判决第二项，即二、驳回原、被告其他诉讼请求；
二、变更沈阳市皇姑区人民法院[2007]沈皇民二房初字第X号民事判决第一项一、被告沈阳华隆基房屋开发有限公司于本判决生效后三日内向原告刘某某支付违约金（略）.69元，为：上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司于本判决生效后三日内向被上诉人刘某某支付违约金，按已付购房款总额人民币（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，违约金的起止时间为2006年6月27日至2006年12月31日止。
上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付违约金义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费860元、二审案件受理费860元，共计1720元，由上诉人沈阳华隆基房屋开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二00七年七月十二日
书记员于斌
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