上诉人（原审被告）李某甲，男。
委托代理人张某某。
被上诉人（原审原告）林州市第十二中学（原城关镇第二初级中学）。
法定代表人李某乙。
委托代理人申安明。
上诉人李某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服林州市人民法院（2009）林民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，1999年5月16日，原（甲方）、被告（乙方）双方经过协商约定，原告将其所有的临新河路东侧的瓦房16间租给被告，租房期间自1999年9月1日至2009年8月31日，每年每间租金1300元，于每年十二月三十日交清；原告向被告提供水电有偿服务，并按规定合理计算，按月缴纳。租赁期间，被告因经营所装修、改建、新建所有不动产部分全部归原告（如门窗、地面、屋顶、墙壁装修、水路、电路），乙方愿继续租赁，甲乙双方可协商另定协议。1999年10月22日，双方签订补充协议约定，乙方在租赁甲方房产期间，可部分转租门面。协议签订后，原告按协议要求在租赁房屋的北头五间东边加盖五间房屋，与原来的北头五间租赁房屋一起作为学生食堂租给被告经营。被告租赁一段时间后，原告方为确保学校安全，将被告租赁的北头五间和后来加盖的食堂前后门均堵上。被告实际占用原告的临街房11间至今。被告租房期间，实际支付原告方电费x元。
原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议书及充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告占用原告房屋11间，在合同期满后未交还给原告且占用至今，又未按约定按时交纳房租和水电费，已构成违约，应承担相应的责任。故原告要求被告给付原告房屋租赁费、水电费并立即交还房屋及给付延期交房的占用金的诉讼请求成立，予以支持。在庭审中，被告提供了证人周桂锁、闫新建、元买生、王榆兴的调查笔录及调查录音资料，以证实原告违反合同规定，将食堂的前后门堵上，导致合同目的无法实现。但上述证人均证实原告方堵的是北头五间的门，与本案诉争的南边的11间并无关系，故不予采纳；被告提供的与其学校现任校长李某乙及学校教师陈国明的谈话录音以证实原告方从未向被告方主张过权利，诉讼时效已过的辩解理由，根据《最高人民法院》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案被告的最后一次付房租款时间应为2008年12月30日，原告于2009年8月13日起诉，并未超过诉讼时效。故被告该辩解理由不成立，不予采纳。原告要求被告支付起诉后全部租金的利息，因双方在合同中均无约定，不予支持。原告在合同签订后不久，未与被告协商擅自将北头五间及食堂的门堵上，给被告造成了一定损失，被告可另行主张。被告已付给原告的电费，应予以扣除。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告李某甲于本判决生效之日起三日内给付原告林州市第十二中学房屋租金x元、水电费x.64元；二、被告李某甲于本判决生效之日起三日内将所租原告的位于原告大门北侧的南头11间房屋交还给原告林州市第十二中学；三、被告李某甲给付原告林州市第十二中学逾期交还房屋的房屋占用金（自2009年9月1日起至本判决限定交还房屋之日止按租赁协议约定的租金计算）；四、驳回原告林州市第十二中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3649元，由原告负担234元，被告负担3415元。
李某甲不服原审判决上诉称，是被上诉人构成根本违约，不是上诉人违约。双方达成协议后，被上诉人仅履行了半年合同义务，就于第二年私自将租赁的北头5间房屋和后来加盖的食堂前后门均堵上，其中还包括上诉人在食堂内的财产，导致双方签订合同目的根本无法实现。可见违约的是被上诉人，而不是上诉人；上诉人因经营所装修、改建、新建所有不动产部分不应无偿归被上诉人所有，而应由被上诉人折价补偿上诉人后归其所有。被上诉人诉讼前从未向上诉人主张过租赁费、水电费，故上诉人主张2008年8月31日前的租赁费、水电费已超诉讼时效。原审法院认定事实不清，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
林州市第十二中学答辩称，本案中，是上诉人违约，被上诉人并没有违约。被上诉人并没有将房门全部堵上，为了学生仅堵了面向学校的门。北5间房屋除外，被上诉人主张其余11间房屋的租赁费，有合同和法律依据。上诉人关于装修、改建、新建的不动产应由被上诉人折价补偿上诉人后归被上诉人所有的上诉理由也不能成立。因合同有规定，租赁期满后房屋新建部分无偿归被上诉人所有。被上诉人向上诉人主张租赁费、水电费，并未超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院查明，上诉人与2009年11月作为原告向原审法院起诉林州市第十二中学，事由为林州市第十二中学违反本案租赁合同的约定，擅自将食堂前后门堵上，使上诉人遭受了经济损失。故请求判令林州市第十二中学赔偿装修费用、垒在屋里的财产损失费用、将16间瓦房改成门面房的费用、维修看管费用及违约金共计25万元。双方均承认原审法院已经立案。其他事实与原审法院查明的事实相同。
本院认为，本案双方签订的房屋租赁协议及补充协议，是双方真实意思的表示，且不违反法律，为有效协议。被上诉人在租赁协议履行中将北头5间和新建的食堂前后门堵上，上诉人已经就此事由向原审法院提起诉讼，请求赔偿损失及支付违约金，原审法院也已立案审理，故被上诉人是否违约，是否应赔偿经济损失及支付违约金，应由原审法院审理解决。上诉人按照租赁协议占用11间房屋至今，应按合同约定给付被上诉人租赁费、水电费，因双方签订的租赁协议期限已满，上诉人应交还被上诉人房屋。上诉人主张在租赁期间所装修、改建、新建的不动产应由被上诉人折价后，归被上诉人所有，不应无偿归被上诉人所有，因不符合协议约定，本院不予采信。本案双方签订的租赁协议约定的租赁费是分期履行的，故诉讼时效应从最后一期租赁费履行期满之日起计算。被上诉人向原审法院起诉时，并未超过诉讼时效。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3649元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长赵红艳
审判员丁伯顺
审判员杨安华
二0一0年三月二十二日
书记员吴艳敏
安法网X号
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