吴某某、张某某诉陈某甲、陈某乙买卖合同纠纷案

时间：2006-09-22 当事人: 法官: 文号:（2006）沪二中民二（民）终字第799号

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2006）沪二中民二（民）终字第X号

上诉人(原审原告、反诉被告)吴某某,女。

上诉人(原审原告、反诉被告)张某某，女。

两上诉人之共同委托代理人沈坚峰，上海共识律师事务所律师。

两上诉人之共同委托代理人孙雪楠，上海共识律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)陈某甲，男。

被上诉人(原审被告、反诉原告)陈某乙，女。

两被上诉人之共同委托代理人史轶华,上海润言律师事务所律师。

上诉人吴某某、张某某因买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴某某、张某某之共同委托代理人沈坚峰、孙雪楠，被上诉人陈某甲及其与被上诉人陈某乙之共同委托代理人史轶华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2004年12月15日，吴某某、张某某与陈某甲、陈某乙签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：吴某某、张某某向陈某甲、陈某乙购买其所有的位于上海市普陀区X路X弄X号X室房屋，建筑面积111平方米，房地产转让价款为人民币150万元。在合同第九条中约定：吴某某、张某某未按合同付款协议约定期限付款的，应当向陈某甲、陈某乙支付违约金，违约金按吴某某、张某某逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后吴某某、张某某仍未付款的，除应向陈某甲、陈某乙支付十五日的违约金外，陈某甲、陈某乙有权单方解除合同。陈某甲、陈某乙单方解除合同的，应当书面通知吴某某、张某某，吴某某、张某某承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。陈某甲、陈某乙可从吴某某、张某某已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给吴某某、张某某，已付款不足违约金和赔偿金部分的，吴某某、张某某应在接到书面通知五日内向陈某甲、陈某乙支付。合同第十条约定：陈某甲、陈某乙未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给吴某某、张某某，应当向吴某某、张某某支付违约金，违约金按吴某某、张某某已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后陈某甲、陈某乙仍未交付的，除陈某甲、陈某乙应向吴某某、张某某支付十五日的违约金外，吴某某、张某某有权单方面解除合同，吴某某、张某某单方解除合同的，应当书面通知陈某甲、陈某乙，陈某甲、陈某乙承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。陈某甲、陈某乙应在接到书面通知之日起五日内退还吴某某、张某某已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。双方在补充条款中约定：1、补充合同第一条，双方均认知目前该房地产已设定抵押，抵押权人是中国工商银行上海市漕河泾开发区支行，目前抵押债权额约为人民币59万元，经与抵押权人协商，双方约定通过转按揭形式处理陈某甲、陈某乙贷款。2、(略)；3、(略)；4、补充合同第五条，双方均承诺，在共同办理产权转让手续过程中应及时提供产权转让所需的文件、证明并及时支付各项应付之税费。上海信义收齐双方交易所需材料以及税费后为双方办理过户转让手续。若因任何一方材料不齐或税费不足导致无法办理转让手续，则该过错方应承担相应责任。5、补充合同第九条，陈某甲、陈某乙同意吴某某、张某某可自行向贷款银行申请人民币105万元整的贷款用于支付部分房价款。吴某某、张某某应于签订本合同后二十日内提供贷款所需资料，自行与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用，否则视作吴某某、张某某逾期付款。待本交易经普陀区房地产交易中心登记并核发他项权证之日起七日内，吴某某、张某某委托贷款银行将上述房价款直接付至陈某甲、陈某乙在贷款银行开立的指定账号。转按揭贷款所涉及的费用(￥3650元整)由陈某甲、陈某乙承担，超出人民币3650元整的部分(但不多于房价款1%)由上海日展房地产经纪有限公司(案外人中介方)承担。双方确认陈某甲、陈某乙尚欠抵押权人之贷款本息应支付至吴某某、张某某发放本手贷款时止。若因吴某某、张某某的原因造成贷款不足，则任何不足部分均由吴某某、张某某在收到该等通知之日起15日内付清。在合同附件三中双方约定的付款协议：1、签订本合同前，吴某某、张某某已支付陈某甲、陈某乙定金计人民币2万元整；2、签订本合同当日，吴某某、张某某直接支付陈某甲、陈某乙部分首期房价款计人民币10万元整，签订本合同后十日内，吴某某、张某某应支付陈某甲、陈某乙部分首期房款计人民币23万元整，签订本合同后十五日内，吴某某、张某某应支付陈某甲、陈某乙剩余首期房价款计人民币10万元整，该款暂存上海信义，其中人民币41万元整待陈某甲、陈某乙完成补充条款第7条所述义务后转付陈某甲、陈某乙；剩余部分计人民币2万元作为房价尾款。吴某某、张某某同意在该房屋存在抵押的情况下将部分房价款计人民币43万元整直接支付陈某甲、陈某乙。3、待本交易经普陀区房地产交易中心登记完毕(即出具以乙方为权利人的房地产权证)后(以上海信义通知为准)七日内，吴某某、张某某应支付陈某甲、陈某乙第二期房价款计人民币105万元整。该期房价款由吴某某、张某某委托贷款银行直接支付至陈某甲、陈某乙还款帐户，用于归还银行欠款，多余部分由陈某甲、陈某乙自行提取，银行放贷之前的利息由陈某甲、陈某乙自行承担。2004年12月11日、12月12日吴某某、张某某支付陈某甲、陈某乙定金人民币2万元，同年12月15日、12月27日、12月29日共支付给陈某甲、陈某乙房款人民币43万元，2005年1月20日陈某甲、陈某乙收取吴某某、张某某部分房款人民币20万元整。

2005年3月3日，陈某甲、陈某乙发函至吴某某、张某某，告知在买卖合同签订后，吴某某、张某某未能按合同约定办妥银行抵押贷款，该行为已构成对合同的根本违约，陈某甲、陈某乙遂根据我国《合同法》的相关法律规定，依法行使对买卖合同的单方解除权，称从陈某甲、陈某乙发出该份函件之日起，双方于2004年12月15日签订的《上海市房地产买卖合同》解除，吴某某、张某某已支付给陈某甲、陈某乙的预付及其它已支付款项，陈某甲、陈某乙将按照合同约定及法律规定扣除相关费用后尽快退还给吴某某、张某某。同日，吴某某、张某某以同样内容发函至中介方上海日展房地产经纪有限公司长寿分公司。同年3月12日，吴某某、张某某回函至陈某甲、陈某乙，称已收到陈某甲、陈某乙的信函，表示不同意解除双方签订的买卖合同，告知陈某甲、陈某乙：吴某某、张某某在签订合同后的20日内已按合同约定备齐所有材料，至银行申请按揭贷款，但由于国家宏观政策的调整及相关金融制度变动的影响，贷款申请未能被批准。上述事件应为不可抗力，吴某某、张某某并未故意拖延办理银行按揭贷款，而是力所不能及，故吴某某、张某某不存在逾期付款的事实，不应承担由此引发的所谓违约责任；同时告知陈某甲、陈某乙其已于2005年3月9日办妥了银行按揭抵押贷款，要求尽快办理好相关的产权交割事宜。2005年3月7日，吴某某、张某某与案外人上海银行延中支行签订《个人住房抵押借款合同》，向该行借个人住房商业性贷款人民币85万元。

2005年3月吴某某、张某某起诉至原审法院，请求法院依法判令陈某甲、陈某乙继续履行房地产买卖合同即办理房屋交易过户手续。陈某甲、陈某乙提出反诉，请求依法判令吴某某、张某某与陈某甲、陈某乙签订的房地产买卖合同解除，吴某某、张某某支付陈某甲、陈某乙赔偿金人民币30万元整。

原审法院认为，关于本诉，吴某某、张某某与陈某甲、陈某乙签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依法成立的合同应受法律保护，合同双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，吴某某、张某某按约支付了部分款项，但双方就贷款事宜产生了争议。从双方合同的约定分析，补充条款第5条系合同第九条约定的补充，合同第九条系对吴某某、张某某逾期付款应当承担的违约责任的约定，该条款赋予了陈某甲、陈某乙就合同可行使单方解除权，并追究吴某某、张某某的赔偿责任的权利。补充条款第5条将按揭贷款人民币105万元约定为吴某某、张某某应当支付给陈某甲、陈某乙的部分房价款，如吴某某、张某某未按该条款履行义务，即视为吴某某、张某某逾期付款。一旦逾期付款超过十五天的，陈某甲、陈某乙自然获得了上述单方解除合同的权利。补充条款第5条中吴某某、张某某应当履行的义务为“应于签订本合同后二十日内提供贷款所需资料，自行与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用”，从行文来看，吴某某、张某某提供贷款所需资料和签订抵押合同确为两条并列的义务，即在签订合同后的二十日内于2005年1月4日前提供贷款所需资料，同时要订立借款抵押合同。然而，从证人蒋金利、许荣晨的证词以及双方的信函往来中可以看出，吴某某、张某某向贷款银行提供的资料并非完全齐全，嗣后也未于2005年1月4日前签署抵押贷款合同。吴某某、张某某向原审法院提交的2004年12月28日的借款合同，已明示为作废，故无法证明其已经完成补充条款第5条所约定的合同义务。吴某某、张某某称在2004年12月28日遭到拒绝后，因其通过中介方转至其他银行贷款获准而未违约的主张，但吴某某、张某某未提供证据证明其明确告知陈某甲、陈某乙重新至其他银行申请贷款，并获得陈某甲、陈某乙的同意使合同期限因而顺延，即使按照吴某某、张某某所述，自其遭到贷款银行拒绝放贷之日起至其于2005年3月7日与上海银行延中支行签订抵押借款合同之日止，也显然超出补充条款第5条中有关二十天的约定，故吴某某、张某某的该主张缺乏依据，原审法院不予采纳；吴某某、张某某称陈某甲、陈某乙于2005年1月20日又收取吴某某、张某某房款人民币20万元，可视作陈某甲、陈某乙对合同补充条款约定之变更的主张，因双方在审理中均确认该款陈某甲、陈某乙之所以收取，是因为根据吴某某、张某某的还款能力无法贷足人民币105万元，仅能贷款人民币85万元，其差价20万元吴某某、张某某以现金方式予以支付，该行为并非对签署抵押贷款合同期限的变更，故对吴某某、张某某的该主张不予采纳，即便按照吴某某、张某某的主张自2005年1月21日起重新计算期限，吴某某、张某某于2005年2月24日前应履行上述提供资料和订立合同的义务，自2月25日起即超出了合同约定的期限。至于双方在合同附件三的付款协议中所约定的按揭贷款人民币105万元的支付期限来看，与补充条款第5条并不矛盾，补充条款第5条特别将提供材料和签署合同约定为吴某某、张某某的义务，吴某某、张某某一旦不履行该义务的法律后果视作逾期付款，而付款方式中则将贷款人民币105万元如何支付至陈某甲、陈某乙帐户内作了约定，同样是对吴某某、张某某付款作出的约束，该内容在补充条款第5条中也得到了体现，因此吴某某、张某某认为上述两条款自相矛盾，其并未违约的主张原审法院不予采纳。据此，陈某甲、陈某乙根据合同约定获得了合同约定的单方合同解除权，陈某甲、陈某乙也于2005年3月3日向吴某某、张某某发出了书面解除通知，故吴某某、张某某要求陈某甲、陈某乙继续履行买卖合同的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，法院难以支持。关于反诉，基于上述理由，陈某甲、陈某乙要求解除与吴某某、张某某的买卖合同，符合法律规定，法院予以准许。根据双方在合同第九条中的约定，吴某某、张某某在解除合同后应当承担与陈某甲、陈某乙在合同中约定的赔偿责任。

原审法院经审理作出判决如下：一、对原告吴某某、张某某要求继续履行与被告陈某甲、陈某乙于2004年12月15日签订的关于上海市X路X弄X号X室房屋的《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求不予支持；二、反诉原告陈某甲、陈某乙与反诉被告吴某某、张某某于2004年12月15日签订的关于上海市X路X弄X号X室的《上海市房地产买卖合同》于2005年3月3日解除；三、反诉被告吴某某、张某某应于本判决书生效之日起十日内赔偿反诉原告陈某甲、陈某乙人民币30万元。

吴某某、张某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：根据陈某甲、陈某乙对补充条款第5条的理解，房屋买受人应当在签订房屋买卖合同20日内办出贷款，只要银行未能在签订买卖合同20日内完成审贷程序、同意放贷,吴某某、张某某即应当承担违约责任，但事实上，银行是否能在20日内完成审贷手续取决于银行的工作效率，银行最终是否能同意放贷，亦非其个人能够控制，故如对该条款作这样的理解，显然刻意加重了其履行合同的负担。当初拟定该条款之目的在于督促双方积极办理贷款手续，由于银行在签署贷款合同同意放贷之前必先审贷，故银行的操作惯例是由贷款申请人在贷款合同上先签字，然后进入审贷程序，审贷通过后银行才在贷款合同上签字同意放贷。所以补充条款第5条即是根据银行的上述操作惯例拟定，20天内要求完成的是申请贷款人在贷款合同上单方签字的程序，此后的银行审贷期间不应包括在20天内。现其已在约定的期限内与陈某甲、陈某乙一同去银行递交了相关资料，同时在银行的贷款合同上签字，故其不存在违约事实。此外，2005年1月20日，双方已协商变更了原约定的履行期限，现陈某甲、陈某乙却突然解除房屋买卖合同，该解除行为无效，故其不同意承担赔偿责任。

陈某甲、陈某乙则辩称：吴某某、张某某未能及时办出贷款既有其身份证与户口本名字不一致的因素，亦有银行严格审贷的因素，但无论什么原因均属违约，其有权解除双方的合同并要求其承担赔偿金。故其不同意吴某某、张某某的上诉请求，要求维持原判。

本院经审理查明：原审法院认定上述事实无误，本院予以确认。

本院另查明，2004年12月26日双方当事人曾一同至银行办理贷款手续。2005年1月16日吴某某已办妥了其户口本上的名字更正手续，2005年1月20日陈某甲、陈某乙在得知吴某某、张某某尚未办妥贷款手续后收取其部分房款人民币20万元后，同意吴某某、张某某继续贷款。以上事实有吴某某、张某某提供的户籍证明及双方当事人在原审庭审中的一致陈某予以证实。

本院审理中，吴某某、张某某于2006年9月1日表示，在不支付赔偿金的前提下，其同意协商解除其与陈某甲、陈某乙与2004年12月15日签订的《上海市房地产买卖合同》。

本院认为：吴某某、张某某与陈某甲、陈某乙于2004年12月15日签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，且与法无悖，应当认定为合法有效。该合同补充条款第5条约定，吴某某、张某某应于签订本合同后二十日内提供贷款所需资料，自行与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，并支付一切相关费用，否则视作吴某某、张某某逾期付款。对于该条款，陈某甲、陈某乙理解为：房屋买受人应当在签订房屋买卖合同20日内(即自2004年12月16日起至2005年1月4日止)办妥贷款，只要银行未能在上述期间内办妥贷款,吴某某、张某某即应当承担违约责任，根据合同第9条约定，此后15天内仍未完成的，自2005年1月20日起其即享有合同解除权；而吴某某、张某某则认为：20天内要求完成的是贷款申请人在贷款合同上单方签字的程序，此后银行所需审贷期间，签订买卖合同时其个人无法预见，履行买卖合同时其个人无法控制，故签约时不可能将其包括在20天内。在不考虑是否加重合同相对方履行负担的情况下，按照陈某甲、陈某乙对该补充条款的理解，只要吴某某、张某某在2005年1月20日前未办妥贷款，当日其已享有解约权。然而，2005年1月20日，陈某甲、陈某乙在明知吴某某、张某某尚未办妥贷款的情况下，未选择解除合同，而是收取了其20万的部分购房余款并同意其继续贷款，据此，应当认定，即便按照陈某甲、陈某乙对该补充条款的理解，2005年1月20日陈某甲、陈某乙的上述行为亦已实际变更了合同原约定的履行期限，由于对继续贷款的期限双方又未约定，故此后陈某甲、陈某乙若认为吴某某、张某某已延迟履行主要债务，那么，在其行使解除权前应当依法先行催告，并给予一定的合理履行期限，现在双方已变更了原约定的期限且对继续履行的期限未作约定的情况下，在吴某某、张某某继续履行合同的过程中，陈某甲、陈某乙又以其未按原合同约定期限办妥贷款为由，未经催告迳行发出了解除合同的通知，该解除行为无效，陈某甲、陈某乙要求确认其单方行使合同解除权的行为有效、并要求吴某某、张某某承担房屋总价款20%赔偿责任的反诉请求不应得到支持。原审法院忽视了2005年1月20日陈某甲、陈某乙在收取吴某某、张某某部分购房余款时，已明确表示同意其继续贷款的事实，认定了双方当事人的上述行为并非对原约定期限的变更不当，应予纠正。此外，原审法院认为，即便认定双方当事人实际变更了原约定的期限，亦应当在2005年2月24日之前履行完毕，而根据查明的事实，双方当事人在实际变更原约定的履行期限后，对继续贷款的期限并未作约定，故原审法院的该项认定亦不正确。鉴于吴某某、张某某在本院审理期间已同意解除该买卖合同，而陈某甲、陈某乙仍坚持要求解除合同，故可视为双方在本院审理期间已协商解除了该合同。原审法院支持了陈某甲、陈某乙的赔偿请求不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：

一、维持上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第X号民事判决主文第一项；

二、撤销上海市普陀区人民法院(2005)普民三(民)初字第X号民事判决主文第二、三项；

三、陈某甲、陈某乙与吴某某、张某某于2004年12月15日签订的关于上海市X路X弄X号X室的《上海市房地产买卖合同》于2006年9月1日解除；

四、陈某甲、陈某乙要求吴某某、张某某赔偿人民币30万元的反诉请求不予支持；

五、陈某甲、陈某乙应于本判决生效之日起十五日内返还吴某某、张某某购房款人民币65万元。

一、二审案件受理费人民币（略）元，由吴某某、张某某承担人民币（略）元，陈某甲、陈某乙承担人民币（略）元负担。

本判决为终审判决。

审判长王泳雷

代理审判员卞晓勇

代理审判员张志煜

二○○六年九月二十二日

书记员邱静静