湖南省长沙市岳麓区人民法院
民事判决书
(2007)岳民二初字第X号
原告李某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南建安房屋中介有限公司职工，住（略）。
委托代理人彭平平，湖南创意律师事务所律师。
被告刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族，长沙港务局职工，住（略）。
被告刘某乙，男，X年X月X日出生，汉族，学生，系刘某甲的儿子，住（略）。
原告李某某为与被告刘某甲、被告刘某乙买卖合同纠纷一案，于2007年3月14日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员徐江红适用简易程序，公开开庭进行了审理。书记员孙卉担任记录。原告李某某及其委托代理人彭平平、被告刘某甲、被告刘某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称：被告刘某甲、被告刘某乙声称愿意将自己拥有的位于长沙市高某技术产业开发区银洲公寓RX栋XE号房屋转让给他人，并于2007年2月27日，由被告刘某乙出具书面《委托书》给高某，委托其全权办理相关手续。2007年3月2日，被告刘某甲、被告刘某乙共同收取了本人的购房款（略）元，承诺将该房屋的房产权及相关凭证手续过户给本人。之后，因被告刘某乙将涉案房产在银行办理了贷款抵押，长沙市岳麓区人民法院为此已于2005年8月25日作出了生效的法律文书，被告刘某乙严重违反了该文书所确定的义务，导致被告刘某乙根本无法将银洲公寓RX栋XE房屋的房产权及相关凭证手续过户给本人。本人曾多次要求被告退还上述购房款，但被告拒不还款，故请求法院判令两被告立即退还给本人购房款（略）元，支付违约金（略）元；判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告刘某甲书面辩称：本人与原告在2007年4月15日之前没有见过面，本人与本人的儿子也不知有原告买了本人儿子的房子的事情，原告诉状中所提到的他多次要求本人与本人的儿子返还购房款不属实，这完全是原告的欺骗行为；诉状中提到的本人的儿子刘某乙委托高某一事，主体也不对，应当是委托湖南建安房屋中介有限公司；原告提到贵院于2005年8月25日作出法律文书之事，本人不知，这也是中国银行蔡锷支行的行为，是建安房屋中介有限公司不负责及欺诈的行为。本人是在2007年3月2日与建安公司的财务人员及工作人员在中行蔡锷支行当面交清购房款的，并不知晓原告李某某与湖南建安房屋中介有限公司有任何购房协议，是湖南建安房屋中介有限公司违反协议，不告知本人，直到接到法院的应诉通知书才知有原告这个人，原告的诉讼请求不成立，请贵院予以驳回。
被告刘某乙未作任何答辩。
在审理过程中，原告李某某为支持其诉讼请求，向本院递交了如下证据，并由被告刘某甲当庭进行了质证：
1、“收条”1张、“书面承诺”1张，用以证明两被告以卖房的名义收取了原告（略）元，并承诺结清涉案房产的水电和物业管理费。被告刘某甲对该证据表示无异议。
2、《委托书》2张(内容一致，其中1份是手写的，1份是打印的，上面“刘某乙”的签字均为手写)，用以证明被告刘某乙委托高某办理其座落在长沙市岳麓区高某技术开发区银洲公寓的房屋的产权交易过户、代签买卖合同等相关手续，并承诺由此产生的法律后果由其承担。被告刘某甲对该证据的真实性表示无异议，但称其本人对此并不知情。
3、“房屋产权证”1本，用以证明被告刘某乙向原告提供了涉案房屋的房产权证，上面产权所有人为被告刘某乙。被告刘某甲对该证据表示无异议。
4、“(2005)岳民二初字第X号民事判决书”、“强制执行申请书”各1份，用以证明涉案房产已在银行办理了抵押按揭手续，且人民法院已经作出了生效判决，无法办理转让手续。被告刘某甲对该证据的真实性表示无异议，但称其在本案原告起诉之前不知道有诉讼这回事。
5、《房产买卖合同》1份，用以证明原告与被告刘某乙之间存在买卖合同关系，被告刘某乙将本案涉案房产以（略）元的价格转让给原告，双方在该合同中约定了违约金为1万元。被告刘某甲对该证据的真实性表示无异议，但称其本人是第一次看到。
6、证人高某某证言，用以证明被告刘某乙委托高某将涉案房产对外进行转卖，签署了《房产买卖合同》，证人高某作为刘某乙的委托代理人在上面签了字；在2007年3月2日的“收条”上，高某作为证明人在上面签了字，且在交钱时，高某也在场。被告刘某甲表示其没有看到过“委托书”和《房产买卖合同》，证人高某所述不属实。
在审理过程中，被告刘某甲向本院递交了如下证据，并由原告李某某当庭进行了质证：
1、2006年11月12日的《房产买卖合同》1份(复印件)，用以证明湖南建安房屋中介有限公司介绍其与一个叫孙爱国的签订了房屋的买卖合同，中介方的代表陈正彪在上面签了字。原告表示对真实性有异议，称被告没有提供证据的原件，并表示该份证据与本案没有关联性，是被告与案外人签署的房屋买卖合同。
2、2006年12月30日的《补充协议》1份(复印件)，用以证明其是委托湖南建安房屋中介有限公司出售房屋，不是委托高某个人，高某个人与其儿子所签署的协议不能成立。原告表示对证据的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为该证据是两被告与湖南建安中介有限公司所签，他们之间产生什么纠纷与本案无关联。
3、“收条”1张，用以证明房屋的买卖是要其在场才能成立，证人高某所说的话不真实。原告表示对证据的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为该证据只能证明两被告收到了原告的购房款（略）元，并不能证明其他事实。
4、刘某的“证明”1份，用以证明湖南建安房屋中介有限公司在2007年4月至5月12日期间一直在与其协商房子的问题，并没有说是原告个人购买了房子。原告表示该证据已超过举证期限，不同意质证。
5、《无婚姻登记证明》1份，用以证明原告代表湖南建安房屋中介有限公司几次与其爱人商谈房屋对外销售的问题，原告根本没有提到自己要买这个房子，只要求提供刘某乙的未婚证明。原告表示该证据已超过举证期限，不同意质证。
被告刘某乙未向本院递交任何证据。
本院认证如下：(一)对于原告的证据1、证据2、证据3、证据4，两被告均认可真实性，本院认为上述证据来源合法，客观真实，且与本案有关联，故确认上述证据均具有证据效力；对于原告的证据5，两被告不认可真实性，但根据原告的证据2，本院认为高某有权代理被告刘某乙签订买卖合同，故本院确认该证据具有证据效力；至于原告的证据6，被告刘某甲不认可证人高某某证言，但其未就自己所提的质证意见提供相应证据予以证实，且根据被告刘某甲对原告上述证据的质证，本院认为证人高某某证言并无虚假之处，故确认该证据具有证据效力；(二)对于被告刘某甲的证据1、证据2，原告的质证意见成立，两份证据与本案没有关联，不具有证据效力；对于被告刘某甲的证据3，原告的质证意见成立，该证据只能证明两被告收到了购房款（略）元，并不能证明被告刘某甲的证明目的。至于被告刘某甲的证据4、证据5，均因超过举证期限，原告不同意质证，故不具有证据效力。
根据以上所确认的有效证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下案件事实：2007年2月27日，刘某乙作为委托人向受托人高某出具了2份《委托书》(上面的内容相同，其中1份是手写的，1份是打印的，刘某乙在上面签了名)，明确表示：“我将所拥有的座落在长沙市高某技术产业开发区银洲公寓RX栋XE号房屋壹套(房产证号：长房权证岳麓字第（略）号，钢混结构，建筑面积115。18平方米)出售。现此房在银行办理抵押按揭限制，特委托受托人高某代我前往长沙市房地局、银行等相关部门办理上述房屋的产权交易过户、立契签字、收件、退件、代签买卖合同、代收房款、到银行还贷、注销抵押、领取产权证及以后的银行按揭抵押收件、抵押验证、注销抵押、领取他项权证及产权证等相关手续。受托人为办理上述事项时在有关文件、材料上的签名，我均表示同意，并承担由此所产生的一切法律后果”。同年3月2日，刘某乙的委托代理人高某与李某某签订了1份《房产买卖合同》，合同约定由李某某自愿购买刘某乙位于长沙市高某技术产业开发区银洲公寓RX栋XE号的房屋，房屋成交价格为（略）元，付款期限为2007年3月6日之前；并约定刘某乙收到李某某全部购房款(其中含李某某替刘某乙偿还所欠银行贷款)时，负责将该房产权证从银行解除抵押后于2007年3月8日由委托代理人高某办理至李某某名下；如因一方自身原因导致合同无法履行，违约方另行赔偿对方违约金（略）元。同日，刘某乙和其父亲刘某甲共同向李某某出具了1张“收到全部购房款（略）元”的收条，高某作为证明人在上面签了名；与此同时，两人还出具了1张“2007年3月12日之前办好水电费、物管费结算”的“书面承诺”。此后，由于刘某甲用刘某乙的这套房屋为其向中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行借款作了抵押担保，而刘某甲未及时归还借款被银行起诉至本院，本院于2005年8月25日作出了(2005)岳民二初字第X号民事判决书，现该案正处于执行之中，无法办理李某某所购房屋的过户手续，李某某要求解除买卖合同，双方由此酿成纠纷。
本院认为：本案被告刘某乙是长沙市高某技术产业开发区银洲公寓RX栋XE号房屋的产权所有人，其已年满22岁，具有相应的民事行为能力，有权处分属于自己的房屋，其在《委托书》上面的签字真实，应认定是其的真实意思表示，故其委托代理人高某与本案原告李某某所签《房屋买卖合同》应认定是被告刘某乙与原告李某某所签，该合同真实、合法、有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务；原告李某某已履行了合同约定的支付购房款的义务，而被告刘某乙至今未按合同约定把长沙市高某技术产业开发区银洲公寓RX栋XE号房屋的产权过户到原告李某某名下，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求与其解除买卖合同并要求其给付（略）元违约金的诉讼请求于法有据，本院予以支持；被告刘某甲和被告刘某乙共同收取了原告李某某所付购房款（略）元有其出具的收条佐证，足以认定，原告要求两被告退还此购房款的诉讼请求于法有据，本院予以支持；被告刘某甲的抗辩意见缺乏证据证实，无事实和法律依据，本院不予采信；据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、限被告刘某甲、被告刘某乙在本判决生效之日起三日内退还原告李某某购房款（略）元；
二、由被告刘某乙在上述期限内向原告李某某支付违约金（略）元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费6317元、财产保全费1820元、其他诉讼费200元，合计8337元，由两被告负担；此款已由原告李某某预付，故由两被告在给付上述款项时一并给付原告。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员徐江红
二00七年六月一日
书记员孙卉
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