云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
（2007）昆民三终字第X号
上诉人（原审原告）赵某，女，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，在云南省第一人民医院工作，住（略）。身份证号码：x。
委托代理人甘朝晖，云南诚信律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）云南泰信房地产开发有限公司。
住所地：昆明市X街石桥铺X号金碧商城B座X楼。
法定代表人邹某某，董事长。
委托代理人苏某某，男，X年X月X日出生，汉族，昆明市人，云南泰信房地产开发有限公司职员，住（略）。身份证号码：x。特别授权代理。
委托代理人李某，女，X年X月X日出生，汉族，云南省弥勒县人，云南泰信房地产开发有限公司职员，住（略）。身份证号码：x。特别授权代理。
上诉人赵某因与被上诉人云南泰信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年7月10日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十九条第一款之规定，本案报经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。
原审法院确认事实如下：2003年3月21日，原告赵某与被告云南泰信房地产开发有限公司签订了《东方广场认购书》，确定由原告购买被告开发的东方广场A座X层AX号住宅。2003年4月11日，原、被告双方对《东方广场认购书》中约定的房屋单价进行了调整，调整后的单价为每平方米4304元，总价为x元；付款方式为：原告支付总购房价款的百分之二十作为购房首付款，其余总购房价款的百分之八十以银行按揭贷款的方式向被告支付。2003年4月16日，原告依据《东方广场认购书》向被告交纳了第一期购房款x元（含定金）、住宅契税8092元，向被告提供了办理x元银行按揭贷款。2006年12月20日东方广场A座X层AX号住宅已具备交房条件。现原告诉至一审法院，请求判令：被告履行双方合同约定，交付东方广场A座X层AX号房屋。被告云南泰信房地产开发有限公司答辩称：原告未按照双方签订的《东方广场认购书》的约定提交银行按揭资料，致使原、被告双方未能签订《商品房购销合同》，原告应承担违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院根据以上确认事实认为：本案中，原、被告双方签订的《东方广场认购书》具备买卖合同的要件，不违反法律规定，对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照该认购书的约定履行自己的义务。原告依据《东方广场认购书》的约定向被告交纳了购房首付款x元（含x元定金）、住宅契税8092元，向被告提供了办理x元银行按揭贷款手续的部分资料。可见，从《东方广场认购书》的约定看，原告负有交清购房款的先履行义务，虽然原告已履行部分约定义务，但其提交的银行按揭贷款手续缺少《收入证明》，导致未能以《东方广场认购书》约定的银行按揭贷款方式向被告支付x元购房款。在原告仅支付x元购房首付款，尚有x元购房款未向被告支付的情况下，被告依照法律规定可行使先履行抗辩权，拒绝原告的履行要求。故对于原告要求被告交付东方广场A座X层AX号房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条的规定，遂判决：驳回原告赵某的诉讼请求。
宣判后，上诉人赵某不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决对双方应履行相关义务的截止期限的事实认定不清。一审判决确定了双方签订的《认购书》具备合同的要件，双方必须履行。上诉人已经交纳了定金、购房首付款及契税，以上款项的缴纳均在《认购书》确立的时间之后，说明认购书所确立的上诉人履行认购书义务期限已被实质性的更改，上诉人提交银行按揭手续的期限并未明确。事实上，随着被上诉人建盖房屋价格处于不断上涨的情况下，上诉人多次要求提交银行按揭手续均被拒绝。凭常识就可以判断，上诉人没有理由在房价不断上涨的情况下，不履行自己的合同义务，导致自身的权益受到侵害。一审判决认定上诉人有先履行义务属认定事实不清。根据本案事实，上诉人与被上诉人负有按照约定签订《商品房购销合同》，只有签订了该合同，银行才有可能为上诉人办理银行按揭。而签订格式合同是双方的同时履行义务，在该义务没有履行的情况下，根本不应该由上诉人承担先履行义务。一审判决认为《认购书》系单务合同，属于适用法律错误。双方签订《认购书》的目的，是为下一步签订《商品房购销合同》，按照《认购书》的约定，双方有签订《商品房购销合同》义务；上诉人有提交按揭资料的义务。但《认购书》并没有明确这两项义务履行的先后顺序，但无论是依据法律还是从办理银行按揭程序的角度，都可以确定双方签订《商品房购销合同》是必须先履行的义务。一审法院的判决认定上诉人有先提供按揭资料的义务，是做出了有利于提供格式合同一方的判决，是明显的适用法律错误。一审判决使《认购书》的实际效力处于悬空状态是适用法律错误。据此，请求二审人民法院撤销一审判决，判令继续履行双方合同约定，由被上诉人交付东方广场A座X层AX号房屋，并承担本案两审诉讼费用。
被上诉人云南泰信房地产开发有限公司答辩称：双方之间未签订商品房购销合同，未建立商品房买卖关系，我方没有交付商品房的义务。上诉人未按照认购书的约定提交银行按揭资料，致使《商品房购销合同》未签订，其应承担违约责任，且上诉人的诉讼请求已过诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。
二审确认事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：双方之间是否建立了房屋买卖关系。
本院认为：在买卖关系中，买受人在取得出卖人的财产所有权时，必须按照约定，向出卖人支付相应的价款。出卖人向买受人转移财产所有权的目的，是为了换取买受人的一般等价物即货币。两项给付，互为目的，互为对价。根据本案查明的事实，2003年3月21日，赵某与云南泰信房地产开发有限公司签订了《东方广场认购书》，确定由赵某购买云南泰信房地产开发有限公司开发的东方广场A座X层AX号住宅。之后确定了所购房屋的单价、房屋总价款、付款方式等。2003年4月16日，赵某依据《东方广场认购书》向云南泰信房地产开发有限公司交纳了第一期购房款人民币x元、住宅契税人民币8092元，其余房款系银行按揭贷款。此时，双方之间已建立了房屋买卖关系。在此期间，由于赵某未在约定的期限内向云南泰信房地产开发有限公司提交收入证明，双方之间未签订正式的《商品房购销合同》，云南泰信房地产开发有限公司也没有为赵某办理银行按揭贷款。根据我国法律的规定，买卖合同是诺成合同，买卖合同除法律另有规定或者当事人另有约定外，自双方当事人合意即为成立，不以标的物的实际交付作为合同成立的要件。当事人交付标的物、支付价款并非是合同成立的要件，而是合同的履行。从双方签订的《东方广场认购书》及履行情况来看，赵某未在约定期限内提交收入证明，不影响双方之间房屋买卖关系的存在。因此，赵某与云南泰信房地产开发有限公司之间存在房屋买卖关系，双方均应根据《东方广场认购书》的约定，全面履行各自的义务。一审法院对此处理有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项及《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、撤销昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决。
二、被上诉人云南泰信房地产开发有限公司与上诉人赵某应按照双方已建立的房屋买卖关系全面履行各自的义务。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审诉讼费人民币6187.84元，由上诉人赵某负担人民币3093.92元，由被上诉人云南泰信房地产开发有限公司负担人民币3093.92元。
本判决为终审判决。
本判决书一经送达各方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○七年十月九日
书记员朱莉
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