安徽省怀远县人民法院
民事判决书
(2004)怀民一初字第1475号
原告崔某义，男，1946年出生，汉族，个体工商户，住安徽省怀远县X镇劳动街。
委托代理人张绍东，安徽卞和律师事务所律师。
被告怀远县建达房屋开发公司。
法定代表人王某，该公司经理。
被告怀远县建设局。
法定代表人赵某，该局局长。
委托代理人孙敏华，安徽元方园律师事务所律师。
第某人崔某祥，男，1940年出生，汉族，居民，住安徽省怀远县X镇劳动街。
委托代理人孙阳，安徽元方园律师事务所律师。
委托代理人路莉，安徽元方园律师事务所律师。
原告崔某义与被告怀远县建达房屋开发公司(以下简称建达公司)、怀远县建设局房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院受理后，崔某祥于2004年3月23日向本院申请以第某人身份参加诉讼，本院依法准许。本院于2004年4月30日作出(2004)怀民二初字第31号民事判决书，被告建达公司及第某人崔某祥不服判决，向安徽省蚌埠市中级人民法院提出上诉。蚌埠市中级人民法院于2004年9月10日作出(2004)蚌民一终字第258号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回我院重审。我院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔某义的委托代理人张绍东、被告建达公司的法定代表人王某、被告怀远县建设局的委托代理人孙敏华、第某人崔某祥的委托代理人孙阳、路莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告崔某义诉称，因被告建达公司对城关镇小西门进行房地产开发。我与建达公司在2000年3月16日签订了《房屋拆迁安置合同》。约定建达公司在健康小区X号楼为我安置35.05平方米门面房一间，位置是1106号，安置住房一套67.91平方米，位置是1203号。2001年4月2日我与建达公司又签订了一份《购房协议书》，约定以6000元/平方米价格购买健康小区X号楼X号门面房一间，面积35.05平方米。合同签订后，由于资金问题，建达公司未能如期建设，为做好健康小区的开发建设，被告怀远县X组。在几方配合下，小区X区续建领导小组擅自与第某人崔某祥签订一份补充协议，将安置给我的1106号门面房中的7.65平方米分给崔某祥。现要求被告立即交付健康小区一号楼X号、1106号门面房和1203号住房及房屋权属证书，被告依法返还面积误差款38580元并赔偿有关经济损失。
原告崔某义为证明自己的主张，向本院提供如下证据材料：
1、崔某义的居民身份证复印件一份，证明原告的身份及出生日期等基本情况。
2、怀远县房屋拆迁安置合同书。证明2000年3月16日被告建达公司约定在健康小区一号楼安置原告崔某义新建房屋，建筑面积102.96平方米，其中住房67.91平方米，位置1203号，门面房35.05平方米，位置1106号。
3、购房协议书，证明2001年4月2日原告以210300元(6000元/平方米)的价格购买被告建达公司X号楼X号门面房，建筑面积35.05平方米。
4、2001年4月13日和2001年4月26日建达公司开具的购房款收据二份。
5、健康小区结算统计表。
6、生活补助费收据。
7、健康小区一号楼平面图一份。
被告建达公司辩称，健康小区是我公司开发的，我公司与建设局、续建领导小组是三位一体，同意还原面积不够的按每平方6000元补钱，请依法判决。
被告建达公司未向本院提供证据材料。
被告怀远县建设局辩称，续建领导小组与第某人于2003年10月18日签订的协议是有效的。王某是续建领导小组成员，我单位与建达公司和续建领导小组三位一体是一致的，这个补偿安置协议是有效的。
被告怀远县建设局为了证明自己的主张，向本院提供了如下证据材料：
1、怀建字(2003)11号文件。证明续建领导小组合法及作用。
2、健康小区一号楼平面图。
第某人崔某祥述称，被告建达公司还原给我的门面房面积不足，经被告同意予以补偿，将该7.65平方米房屋补偿给我并签订了协议。请求法院确认该7.65平方归我所有。
第某人为证明自己的主张，向本院提供了如下证据材料：
1、2004年4月4日成泽永证明一份，证明建达公司关于健康小区X号楼的老图纸已被销毁无从查证。
2、2004年4月6日调查王某记录一份。证明与崔某祥、崔某义签订合同是根据2001年4月份的图纸。证明门面房104-108号都是35.5平方米。因健康小区改变设计图，以致诉争房屋面积不够。续建领导小组与崔某祥2003年签订补充协议，将7.65平方米补给第某人，是建达公司同意的。
3、怀计经字(99)第64号文件。证明建达公司改造健康小区是经过批准的，当时没有图纸。
4、怀计经字(2000)第58号文件。证明建达公司开发健康小区手续齐全。
5、2000年4月6日健康小区拆迁安置方案。
6、房屋拆迁许可证。证明建达公司拆迁健康小区手续合法。
7、健康小区整体规划平面设计图一份。
8、2003年3月17日怀建字(2003)11号文件。证明续建领导小组是合法有效的组织。
9、怀裁字(2001)08号裁决书一份。证明崔某祥被安置的是1107号房，面积为35.05平方米。
10、照片三张。证明105-107号房屋都有编号，106、107房加的小屋子即争议的7.65平方米没有编号，不属于106、107号房，是独立的。
11、崔某祥拆迁安置合同书一份。证明崔某祥房屋被拆迁后，建达公司应还原35.05平方米给第某人。
12、补充协议一份。证明崔某祥拆迁还原面积不够，经健康小区X组和建达公司研究同意将106-107之间的拐角7.65平方米补充给崔某祥。
13、协议书一份。证明崔某祥、崔某义兄弟分家的时候，崔某义所分房应是1105号位置。
14、2004年4月20日张万荣、李新发证言一份，证明内容同证据13。
经庭审举证质证，原告对被告怀远县建设局提供的两份证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关联性。对第某人提供的证据1、14提出异议，认为证人应出庭作证，证据2是当事人的陈述，不应作为证据使用，证据3、4、5、8、9、11、12、13与本案无关，证据6无异议，证据7不规范，非健康小区的设计图纸，来源不明。被告建达公司对原告提供的证据1、2、3、4、5、6无异议，对证据7有异议，认为该图纸非设计图纸，而是2000年的图纸，对被告怀远县建设局和第某人提供的证据均无异议。被告怀远县建设局对原告崔某义提供证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性均无异议，但认为1105号房屋后作了变动，且原告未交清购房款，尚差8万多元；对第某人提供的证据无异议。本院对原告及被告怀远县建设局提供的证据因诉讼各方对其真实性均无异议，本院予以确认。对第某人提供的证据1、14因证人未出庭作证，对真实性未能质证，本院不予认定，证据2被调查人是本案被告建达公司的法定代表人，其证言不予认定。对证据7因该图纸出处不明，真实性无法查证，且与原告及被告怀远县建设局提供的图纸不符，本院不予认定。对其他证据，因原告崔某义对其真实性无异议，本院予以认定。
根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，本院确认下列事实：
原告崔某义和第某人崔某祥系胞兄弟。被告建达公司于2000年对安徽省怀远县X镇小西门地段进行房地产开发，取名为健康小区。被告建达公司在2000年3月16日和2001年3月17日分别与住在被拆迁地段的原告崔某义、第某人崔某祥签订房屋拆迁安置合同。约定：拆迁崔某义住房56.19平方米，门面房24.19平方米，经营房22.06平方米，重新在健康小区X号楼安置崔某义住房67.91平方米，位置是1203号，门面房35.05平方米，位置是1106号，崔某义应在新房交付时支付差价款21000元。与第某人约定：拆迁第某人崔某祥住房297.30平方米，门面房16.72平方米和25.08平方米(合计41.80平方米)，经营房15.11平方米，重新在健康小区X号楼、X号楼安置崔某祥住房287.09平方米，位置在1204号、1401号、5205号、5303号，门面房35.02平方米位置是1107号。2001年4月2日，崔某义和被告建达公司又签订一份购房协议书，原告崔某义以210300元的价格(6000元/平方米)购买被告建达公司X号楼X号门面房一间，面积35.05平方米，约定房屋竣工后，面积按实际计算，多退少补。合同签订后，原告崔某义预付13万元的购房款给建达公司。由于建达公司资金短缺，开发工作缓慢，引起被拆迁户的上访。为了解决这一问题，怀远县建设局于2003年3月17日报经县政府批准同意，成立“怀远县X组”完成小区的续建工作。在怀远县建设局的关注下，健康小区在2004年上半年竣工。但崔某义的安置门面房1106号比合同约定的房屋面积少了4.05平方米。崔某祥的安置门面房1107号面积比合同约定缺少5.25平方米。2003年10月18日怀远县X组与崔某祥签订一份门面房安置还原补充协议，将安置还原给原告崔某义的1106号门面房增加一道墙，隔出7.65平方米归崔某祥所有。这使原本面积就短缺的1106号门面房又少了7.65平方米，引起原告的上访，后诉至法院。诉讼过程中，被告建达公司对续建领导小组与第某人签订的合同予以追认。另查明，因建达公司未交付房屋，原告尚欠被告建达公司的安置差价款21000元及购1105号门面房所差80300元也未支付。
本院认为，原告崔某义与被告建达公司所签订的房屋拆迁安置合同和购房协议书，是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，应是合法有效的合同。双方应按约履行各自义务，即被告建达公司应向原告交付房屋，原告应向被告建达公司支付购房款。被告怀远县X组与第某人崔某祥所签订的补充协议，因该协议得到建达公司的追认，该协议成立。本案争议的焦点是7.65平方米房屋是独立存在的还是1106号房屋的一部分续建领导小组与崔某祥于2003年10月18日签订的补充协议是否有效本院认为该协议所涉及的7.65平方米房屋不是独立存在的，应是1106号门面房的一部分。首先，该7.65平方米房屋不是1107号房的组成部分，已为双方认可；其次，从设计图和房屋结构上看，因1106号及1107号房均为扇形结构，开口较大，房内均另加有竖梁。被告建达公司在1106号房竖梁下另加砌砖墙，以此认为该7.65平方米房为独立存在的显然不成立。若此辩解成立，则1107号房也是两间而非一间；第某，根据被告建达公司分别与原告崔某义及第某人崔某祥签订的合同，约定1106号房屋面积为35.05平方米，1107号房屋面积为35.02平方米，而从设计图看两间房屋均为开口弧度基本相当的扇形门面房，1106号房屋实际面积为31平方米，而1107号房屋实际面积为29.77平方米，二者与约定面积均相差5平方米左右，基本相当。若将7.65平方米从1106号中划出交与第某人，则使1106号房屋窄深，而使1107号房屋门面开口弧度宽大，从门面房收益的角度看，是不公平的。同时也使两间房屋面积相差悬殊，1107号房屋面积增大到37.42平方米，超过了合同约定的35.02平方米，1106号房屋面积仅剩23.35平方米，与约定的35.05平方米相差11.70平方米，这也是有悖公平的。综上，被告建达公司将7.65平方米从1106号房中划出交给第某人，显属其与第某人恶意串通损害原告利益的行为。因此，该补充协议应当是无效的。7.65平方米的房屋是1106号房的组成部分，应属原告崔某义所有。第某人要求确认该7.65平方米房屋属其所有的诉讼请求，本院不予支持。同时被告建达公司建成的房屋面积小于合同约定面积，应赔偿原告面积误差款，综上，原告要求被告交付健康小区X号楼X号、1106号门面房和1203号住房及有关权属证书及被告赔偿原告1106号门面房面积短缺款38580元的诉讼请求依法应予支持。对原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，因未提供证据，本院不予支持。根据民事活动应当遵循的等价有偿原则，原告应于被告建达公司交付房屋时交付给被告建达公司安置房差价款21000元及购房款80300元，合计101300元。被告怀远县建设局做为行政机关，其成立的续建领导小组从事民事活动所产生的权利义务已被被告建达公司追认。因此，怀远县建设局不应承担民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十二条第(二)项、第某十六条、第某百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第某条、第某四条、第某八条的规定，判决如下：
一、被告建达公司与第某人崔某祥于2003年10月18日签订的安置还原补充协议无效；
二、被告建达公司于本判决生效之日起三日内将X号楼X号门面房、1106号门面房(包括本案争议的7.65平方米)、1203号住房交付给原告崔某义，并同时交付上述房屋的权属证书；
三、被告建达公司赔偿原告崔某义还原门面房的短缺面积赔偿款38580元；
四、原告崔某义给付被告建达公司购房款101300元。
五、驳回原告崔某义的其他诉讼请求。
六、驳回第某人崔某祥要求确认7.65平方米房屋归其所有的诉讼请求。
上述三、四项冲抵后，原告应于本判决生效之日起三日内向被告建达公司支付购房款62720元。
案件受理费3396元，办案实际支出费用1693元，邮资费200元，合计5289元，由被告建达公司负担2470元，由第某人崔某祥负担2819元，上诉案件受理费2470元，由被告建达公司和第某人崔某祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。
审判长钱同雷
审判员唐启顺
审判员张绍斌
二○○四年十二月二十日
书记员耿杰
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