重庆市第四中级人民法院
民事判决书
（2006）渝四中法民一终字第X号
上诉人(原审被告)汪某某，女，生于1928年2月14日，土家族，居民，住（略）。
委托代理人何小明，重庆星兴律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)重庆百能房地产开发有限公司。
法定代表人张某某，该公司董事长。
委托代理人杨某甲，男，X年X月X日出生，土家族，住（略）。
委托代理人胡顺成，重庆律缘律师事务所律师。
上诉人汪某某与被上诉人重庆百能房地产开发有限公司(以下简称百能房地产公司)房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，不服重庆市石柱土家族自治县人民法院(2005)石民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人汪某某及其委托代理人何小明、被上诉人百能房地产公司的委托代理人均出庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，2003年，石柱村镇房地产公司依法取得了石柱土家族自治县X镇南门市场旧城改造片区的用地、规划及拆迁许可。被告汪某某在南门市场片区有拆迁房屋一幢。2004年1月6日，石柱村镇房地产公司南门片区项目部与被告签订了房屋拆迁补偿安眯椤8眯樵级ǎ1)补偿方式实行产权调换，“拆一还一”，另补偿拆迁房屋和产权调换房屋的面积差价，其营业房(门面)超出或不足部分按每平方米2400元补价，住宅超出或不足10平方米以每平方米500元、100平方米外以每平方米600元补价；(2)被告拆迁营业房(36.25平方米)调换再建的AX栋二单元五层X号套房(91.3平方米)；(3)拆迁房屋原有的水电户头还原，安装费由被告承担；(4)过渡期内的临时安置补偿费一年为1800元。当日双方又达成补充协议，约定其产权调换营业房超出面积不补价，产权调换住宅超出的13.98平方米不补价。同年3月，石柱村镇房地产开发有限公司分解为重庆百能房地产开发有限公司和重庆铁林建设开发有限公司(以下简称铁林建设公司)，两公司的法定代表人均为张伯伦。此后，由百能房地产公司替代原公司组织实施本案涉案被告房屋的拆迁及再建工作。
2005年4月，其再建房屋AX栋主体工程完工。5月8日，被告未经交付即以砌筑隔壁、搬进部分家具等方式占用AX栋从临老街一间起数第7间及第6间后半间门面房。6月下旬，AX栋竣工验收。7月27日，被告未经交付即对其AX栋二单元五层X号套房(住宅)自行装门上锁。时至今日，原告未向被告交付产权调换营业房，也未办给产权调换营业房及住宅的房屋产权证。另查明，原告再建的AX栋二单元五层X号套房面积为139.14平方米，超出被告原被拆迁房屋住宅面积61.82平方米，双方同意补偿差价x元(其中有13.98平方米未补算差价)，并同意将被告对该房的装门上锁行为视作交付。过渡期间的临时安置补偿费已按双户头支付一年，原告同意仍按双户头付清余款，至2005年7月27日止为2210元。对水电户头付清余款，至2005年7月27日止为2210元。被告认为水电户头初装费由原告安装费用过高，改由自己自行安装。
本案争执的焦点事实是调换安置给被告门面房的地理位置。双方当事人在房屋补偿安置协议中约定调换给被告的营业房为AX栋X号，原告提供的复印于石柱土家族自治县房屋管理拆迁办公室，并经该办公室签章认可的AX栋底层平面图标明了其X号门面房(系除去临老街一间后起数的第6间)，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局主管副局长周某某及该局经办工作人员刘某某均证实，此平面图是原被告协商时所依据的拆迁安置图，图中标示的X号门面就是被告的产权调换房，因此，本院确认其拆迁安置图所标示的X号门面房为当事人双方在其拆迁补偿安置协议中约定的由被告之产权调换营业房。原告在建造中将临老街一间门面改为三间，但这并不影响被告之产权调换营业房的地理位置；拆迁安置图中除去临老街一间的第X号即为实际的再建房含临老街的三间(原一间改为三间)的第9间，此第9间门面房经现场勘验距老街方向房屋基脚线的距离与拆迁安置图除去临老街一间的第X号一致，均为33.3米至37.1米。故此，被告的产权调换营业房即为其AX栋以临老街一间起数的第9间门面房。该房经重庆市房屋勘测院石柱县房产测量所测量面积为36.14平方米。
原判认为，原石柱村镇房地产公司南门片区项目部与汪某某订立的《拆迁还房补偿安置协议书》经由原石柱村镇房地产公司追认，视为该公司与汪某某之间订立的协议。该协议意思表示真实，未违反法律禁止性规定，合法有效。其协议约定的拆迁补偿方式为产权调换，这种以产权调换为补偿方式的房屋拆迁补偿安置协议的法律性质属以物易物的互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，适用该法买卖合同的规定。鉴于其为特殊的买卖合同，参照适用《城市房屋拆迁管理条例》处理。本案原告百能公司承继了原石柱村镇房地产公司的部分职能，并承继了原村镇房地产公司与被告汪某某的合同权利义务，作为房屋拆迁安置补偿协议的合同当事人一方，应诚实、适当、全面地履行合同义务。根据双方的约定，原告安置给被告的住宅房是AX栋二单元五层X号套房，被告已经自行装门上锁占用该房，原告对此表示认可并视为标的物的现实交付，原告仅应转移其所有权于被告。依双方约定，被告应补偿原告住宅房屋的面积差价的x元(已扣除原告放弃补偿的13.98平方米的面积差价)。被告放弃由原告还原水电户头之意思表示明确，原告又未提供其安装费用的证据，故原告要求给付其安装费用的请求不支持。因双方对办理产权证的办证费用无明确约定，产权转移系原告的义务，故原告要求被告给付产权调换房之产权证的办证费用的请求不予支持。原告安置给被告的营业房应当是其建成后的AX栋X号门面房，即AX栋临老街一间起数的第9间门面房，原告在竣工验收合格后应将此房交付并转移所有权给被告。协议约定产权调换营业房相对拆迁房屋超出不补价，而原告在约定还房面积基础上少建以规避“超出不补价”的约定，损害被拆迁人(被告)的利益，在尊重当事人约定的前提下，为惩罚违约和平衡当事人间的利益，原告应当向被告补足差面积部分的价格，“第9间门面房”面积36.14平方米，与协议约定还房面积40.56平方米相比，少4.42平方米，不足部分按2400元/㎡计算，由原告向被告补偿x元(4.42×2400元/㎡﹦x元)。被告在房屋竣工验收前未经交付擅自占用AX栋临老街一间起数的第7间及第6间半间，属无约定或法定根据而非法侵犯原告财产权的行为，应停止侵害，返还财产。综述，被告应补付的产权调换住宅的面积差价x元，扣减原告应补付的产权调换门面房的面积差价x元和尚欠的临时安置补偿费2210元后，被告还应被给原告面积差价款x元。原被告的拆迁补偿安置协议是互为对待给付义务的双务有偿合同，原告主张被告给付其面积差价额，须以已履行其产权调换房的交付并转移所有权的义务为前提，尽管被告未对原告此义务提出反诉请求，但在原告已请求被告给付其面积差价款，被告又对此提出了实体抗辩，且从妥善处理拆迁纠纷和避免当事人讼累等方面综合考虑，人民法院对原告交付产权调换房并转移所有权于被告的义务一并作出实体处理。遂依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第二款、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十五条、第一百三十条、第一百三十五条，和参照《城市房屋拆迁管理条例》第四条、第二十五条之规定，判决：一、原告百能房地产公司与被告汪某某于2004年1月6日订立的房屋拆迁补偿安置协议及其补充协议合法有效；二、被告汪某某在本判决产生法律效力后5日内，将其占用的石柱土家族自治县X镇南门市场原告建造的AX栋房屋(原县供销社一侧)以临老街一间起数第7间和第6间之半间门面房返还给原告百能房地产公司；三、原告百能房地产公司在将上述AX栋房屋以临老街一间起数第9间门面房及其房地产权证和该房二单元五层X号套房的房地产权证交付给被告汪某某后，被告汪某某即付给原告产权调换房的面积差价款x元；四、驳回原告百能房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费4555元，其他诉讼费2445元，合计7000元，由原告负担1295元，被告负担5705元。
上诉人汪某某不服，向本院提出上诉，请求维持原判第一项，撤销原判第二项、第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人撤出其所占X号门面房屋的诉讼请求。并判由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。其主要理由为，原石柱村镇房地产公司南门片区项目部与汪某某订立的《拆迁还房补偿安置协议书》明确议定，安置还营业门面房的具体位置是“AX栋靠南门步行街第陆号”，开发商当时复制给拆迁户的《AX栋底层平面图》上既无制图时门面号标注，也无手写门面号的标注，上诉人按此内容依通常理解确信所还门面位置从南门市X街起有1间门面算1间门面，自己所还门面应是第X号。房屋建成后，上诉人自行占有第X号门面房，该门面面积不足，又占用第X号门面房后半间，其占房行为正当合法。被上诉人提起上诉无理。其具体理由为：1、被上诉人在一审中提交的《AX栋底层平面图》上被上诉人单方手工书写标注的门面号对上诉人不具有法律约束力，一审法院采信认可该标注并以此作为判决依据错误；2、原判认定被上诉人在建造中将临老街X号门面改为三间门面，只是三间门面之间未作隔墙隔开而已；3、双方订立的安置补偿协议属于被上诉人提供的格式合同，在履行过程中双方对合同条款的解释发生争议，人民法院应当作出不利于提供格式合同一方(即被上诉人)的解释。
被上诉人百能房地产公司答辩称，上诉人不尊重事实，否认双方签订协议前就在图纸上标明的具体安置门面位置错误，事实上从房屋管理所复印出来的图纸上所标注看来，答辩人应当安置给上诉人的房屋门面的X号房是确定化了的。否认答辩人在修建过程中将面向老街又临南门步行街的一间隔为三间的客观事实错误。答辩人不存在是格式条款的约定发生争议。综上，本案双方争议的拆迁安置合同纠纷，原审判决认定事实客观，适用法律准确，应予维持。
经审理查明，原判认定事实，除双方当事人对安置门面房屋之位置有异议外，对其余认定事实无争议，对双方当事人无异议之事实，本院予以确认。
本案争执的焦点即为被上诉人百能房地产公司应当安置给上诉人汪某某的门面房的具体位置是上诉人汪某某认定的“六号房”还是被上诉人认定的“六号房”问题，那么这涉及到“第陆号”门面房在双方订立协议时是否确定的问题。被上诉人百能房地产公司诉称，当时有AX栋房屋的设计图纸，且在该图纸上已经对“第陆号”作了标注，故现在拟安置给上诉人的门面房应当是已经建成后的AX栋房屋自老街向南门步行街方向数起的第九号门面房。被上诉人汪某某认为，双方订立协议时所议定的“第陆号”未明确、具体，被上诉人在施工过程中改变了原设计，对临老街方向的门面，被上诉人只认定为一间，而实际上为三间。故被上诉人应当安置给上诉人的门面应当为现已建成的AX栋房屋自老街向南门步行街方向数起的第六号门面房。针对此争议事实，本院结合全案证据作如下认定：
双方订立的《拆迁还房补偿安置协议书》所附《南门片区安置还房协议书安置还房表》载明：还门面营业房为“AX栋靠南门步行街第陆号”。那么这涉及到“第陆号”门面房在双方订立协议时是否确定的问题。被上诉人在一审中提供了复制于石柱县房屋拆迁管理办公室的原方案图，上面已对应当安置给上诉人的“第陆号”房屋作了明确标注，同时，被上诉人还提供了证人杨某乙、刘某某、周某某证言，均证实双方在订立协议时，上诉人选认被安置房屋时，是依据最初的方案设计图所选的“第陆号”门面房屋。同时，通过一审法院现场勘测，认定现被上诉人拟安置给上诉人的门面房所在位置即距离老街方向的距离(33.3米—37.1米)与双方合同议定依据原方案图纸安置给上诉人的门面房位置相当(33.5米—38米)。经质证，上诉人认为安置方案图上并未标注门面号，被上诉人所举示的安置方案图上所标注的门面号为被上诉人自行标注，未经上诉人确认认可，同时，双方订立安置协议时，没有看见该方案图；杨某乙的证言中关于安置房屋是依据图纸选房及房屋差价款事实陈述不属实，其余证明事实属实，但证人因其与本案有利害关系，故该证言不能作定案依据；刘某某、周某某证言证实按图纸签订的安置协议之事实不属实，合同所议定的“第陆号”房屋位置没有写在设计图纸上的，其余证明事实属实。经本院审查认为，被上诉人提供的安置方案图纸、杨某乙、刘某某、周某某证言，证据之间互相映证，形成证据锁链，其合法性、客观性、关联性本院予以认定，上诉人虽对以上证据的客观性提出质疑，但未提供充足的证据否定之。故双方在订立安置协议之际，被上诉人安置给上诉人的门面房，是依据最初的方案设计图所选的“第陆号”门面房屋之事实本院予以认定。据此，还可认定，对现已经建成的AX栋底层门面房临老街处的“三间”门面，不管其现有的使用现状如何，双方在订立协议时，已经明确认可为“一间”。同时，订立协议时是以老街向南门步行街方向门面的“第二间”为“第壹号”起计的，否则安置协议中的“第陆号”之序号的起算没有起计的依据和正确的计算方法。
本院认为，双方于2004年1月6日订立的房屋拆迁补偿安置协议，系双方真实意思的表示，协议约定的内容具体明确，不违反法律及相关法规、规定及政策的禁止性规定，故该协议成立并有效。有效成立的合同，双方应遵遁诚信原则，本着适当、协作、经济合理的履行原则全面履行，以实现双方各自的合同利益。本案上诉人汪某某与被上诉人百能房地产公司所订立的房屋拆迁安置协议内容明确具体，协议对拆迁后的门面安置位置之约定具体、确定，双方应本着诚实信用原则予以履行，现被上诉人在原协议约定的位置对上诉人予以安置，上诉人应当积极协助配合，上诉人以原协议对拟安置门面位置的议定不明确具体为由，拒绝按原协议议定的内容接受安置，要求按现已建成的房屋之方位、使用现状等情况，依自己意定的“第陆号”(即双方订立协议时计定的“第X号”)门面房是作为协议议定应当给予上诉人的安置房之理由不成立。在开发后建成的房屋未安置给被安置人之前，其实际产权人仍为开发商即本案被上诉人，所有权人享有完整意义上的物权，当物权的圆满状态受到妨碍或有被妨碍的危险时，物权人为回复其物权的圆满状态，可以请求妨碍人为一定行为或不为一定行为的权利，其权利受到侵犯时，可以行使物上请求权，使其权利回复到物权的圆满状态。上诉人占用不应当安置给自己的门面房屋，侵犯了被上诉人的权利，并实质地影响到被上诉人对其他被拆迁人的安置，故其侵权行为存在，应当停止侵害，腾退所占用的门面房屋。至于上诉人上诉称的双方订立的安置协议系被上诉人提供的格式合同，履行中对合同条款的解释发生分歧后，人民法院应当作出不利于提供格式合同方的解释问题，因为双方争执的非为合同条款本身之语义上的解释问题，而是确定安置房屋的位置问题，该问题非为合同条款语义解释问题，而是一个应当遵从合同订立之初双方之真实意思加以认定的事实认定问题。故上诉人的该上诉理由不成立。其余理由，原判评述清楚，不赘述。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律准确，判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费4555元、其他诉讼费2445元，合计7000元，由上诉人汪某某负担。
本判决为终审判决。
本判决一经送达即发生法律效力，当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，自本判决送达之日起，权利人可以向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期限，当事人一方或双方是自然人的为一年，双方是法人或其他组织的为六个月，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判长何庆华
审判员黄飞
代理审判员张兵
二○○六年六月十四日
书记员曾康
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
