浙江省丽水市莲都区人民法院
民事判决书
(2006)莲民初字第X号
原告(反诉被告)：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人(特别授权)：施展鹏，浙江博翔律师事务所律师。
被告(反诉原告)：朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人(特别授权)：王某才，浙江博翔律师事务所律师。
原告(反诉被告)王某某为与被告(反诉原告)朱某某房屋买卖合同纠纷一案，于2006年7月26日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人施展鹏、被告朱某某及其委托代理人王某才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)王某某诉辩称：2005年5月12日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，被告将坐落在丽水市X街X号的房屋出售给原告，房屋总价款为x元，上述款项分两期付清，即第一期自该合同签订之日起4日内由原告支付给被告x元，第二期为被告办理好上述房屋所有权证过户手续之日付清余款。合同还约定，被告应当在2006年5月30日前办理好上述房产的过户手续，如果被告未能在上述期限内办理好上述房产过户手续，并逾期超过30日，原告有权解除该合同，被告应当返还原告已经支付的全部购房款，并按合同总价款的5%计算支付原告违约金，还应赔偿原告的实现债权费用。合同签订后，原告按约于2006年5月16日向被告支付了第一期购房款x元，另原告已于2006年5月9日支付给被告定金x元，即原告已支付给被告购房款x元，但被告至今未将上述房屋的所有权证过户给原告，其行为已经严重违约，应当承担相应的责任。为此，请求依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，判令被告返还购房款x元，判令被告支付给原告违约金x元，并赔偿原告实现债权费用4500元，并驳回反诉原告的请求。
被告(反诉原告)朱某某辩诉称：原、被告签订房屋买卖合同事实，收到原告x元定金和x元购房款也属实，造成买卖至今未成交的根本原因在于原告违约，而非被告违约，根据合同约定，原告应在2006年5月30日前付清购房余款x元。在签订合同的5月9日和5月30日前原告有足够的时间进行房产过户和交钱准备，但原告一直不露面，导致无法办理产权过户手续(因我单方无法办理产权过户手续，需购买人填写申请表，并持身份证签字申办房屋过户手续)，被告无奈之下通过电话、发短信、发律师函、登报、找电视台，甚至通过派出所报案查询等方式，积极与原告联系办理过户交钱等手续，但原告不是接了电话就挂断，就是对被告的各种联系方式不予理睬，直到原告到法院起诉，我收到法院传票才明白原告的不良用心。由于原告的违约，造成被告的巨大经济损失，并增加了许多费用，故反诉请求依法判令原告：一、继续履行合同；二、没收原告的x元定金；三、由原告承担违约办理产权过户而造成的增加的税费损失(2006年6月1日后增加的税费x元及8月1日后增加的个人所得税费20%)；四、由原告赔偿被告增加的费用损失4100元(律师费3300元、丽水日报公告费200元、电视台光盘制作费100元、税务所鉴定费500元)；五、原告未及时付款，造成原告的利息损失x元；六、逾期付款违约金按合同约定的每日0.15‰计算违约金至房款付清时止。
经审理本院认定：2006年5月9日，原、被告草签房屋转让协议一份，约定被告将中山街X路X号一套面积86.88平方的住宅卖于原告，成交价36万元，原告先预付1万元定金，2006年5月20日前付清余款后给予转户，如违约，则赔付定金1万元给另一方，签约当天，原告支付了1万元定金。2006年5月12日，原、被告又正式签订房屋买卖合同一份，房屋的位置、面积、成交价款不变，购房款分两期支付，第一期在合同签订4日内支付10万元，第二期在办好房产过户手续的当日付清25万元余款，出卖人应当在2006年5月30日前办理好房产的过户手续，如因出卖人的原因，致影响产权过户登记，给买受人造成损失的，出卖人承担赔偿责任，如因政府调整相关政策、买受人的原因及其他不可抗力的因素，致影响产权过户登记的，出卖人不承担任何责任；办理房产过户产生的契税、所得税、营业税及办理过户登记所产生的相关费用由买受人承担；任何一方违约，守约方有权要求违约方承担所有的违约责任，并有权要求违约方支付全部的实现债权费用；双方还对违约金的计算方式进行了约定。2006年5月16日，原告支付了第一期10万元的购房款。2006年6月12日，被告以特快专递向原告发出催办手续律师函，2006年6月13日，被告在丽水日报刊登了催办手续公告，同时，被告还以短信、派出所报案寻人等方式寻找原告办理产权过户手续，处州晚报也以跟踪报道的方式对该起事件进行了报道。2006年8月22日，丽水国立税务师事务所以丽税师执字(2006)X号对原、被告的转让住房在2006年6月1日前后的纳税情况进行了鉴证，鉴证结论为：2006年6月1日后办理过户手续增加税费x元。为实现债权，被告支付律师费3300元、税务师事务所鉴定费500元。
认定上述事实的证据有原告提供的房屋买卖合同、10万元银行存款单、1万元定金收条、委托代理合同及4500元代理费收据，被告提供的2006年5月9日的草签协议、房屋买卖合同、2006年6月12日的催办手续律师函及快递单据、2006年6月13日丽水日报催办手续公告、处州晚报2006年7月4日、8月1日报道、房地产登记申请书、电视台报道光盘、2006年6月7日、18日的短信发送记录、丽水国立税务师事务所丽税师执字(2006)X号转让住房纳税鉴证报告、律师费鉴定费票据等证据材料及当事人庭审陈述在卷证实。
本院认为：本案争议的焦点在于谁违约。原告认为，被告至今未将产权过户给原告，违约责任在被告。被告认为，原告拒接电话、有意回避是导致交易不成的根本原因，产权过户需作为购买人的原告持身份证办理相关申请手续才能办理，被告单方无法办理产权过户手续，被告采取了许多积极的措施联系原告，均因原告的有意回避导致产权至今不能过户，原告应当承担违约责任并赔偿相关损失。从本案的相关证据分析，本院认为，被告一直在通过电话、短信、律师函、报纸公告、甚至于派出所报案寻人等方式积极寻找原告办理产权过户手续，被告故意违约不办理过户手续有违常理，也和其上述积极行为相矛盾，原告一直以合同约定被告应当办理好产权过户手续进行抗辩，但其抗辩明显缺乏说服力，产权过户显然不是卖房人单方所能办理，何况合同还约定了产权过户同时原告支付25万余款的义务，结合当时(2006年6月1日)国家调整房产交易税费的政策背景(打击炒房行为，加重卖房人的税费负担)，被告违约缺乏充足的理由，也明显违背常理，原告故意违约却可以找到更多的合理解释。综上，本院认为，原告采用消极回避的方式不办理产权过户手续，其违约故意明确，原告应当承担违约责任。原告要求解除房屋买卖合同，不论谁违约，坚决不买房，被告则反诉要求继续履行合同，因原告违约，本应支持被告的反诉请求，判令原告继续履行合同，鉴于本案的债务标的不适于强制履行，且履行过程中可能带来过多的不确定性和过高的费用成本，故以判决解除原、被告的房屋买卖合同为宜。因原告违约，2006年6月1日后被告增加的x元交易税费负担损失，原告应予承担；被告为实现债权而支出的合理费用也应按合同约定由原告承担；原告违约而逾期付款的违约金应从逾期之日起计算至本案判决生效之日止。原告已付的x元购房款，扣除上述应承担的费用后，由被告予以返还，原告其他的诉讼请求不予支持。被告对2006年8月1日后增加20％个人所得税的理解有误，其该项主张不予支持；被告没收x元定金的主张，和其违约金主张相重复，原、被告正式的房屋买卖合同签订后，原约定的定金已经转化为已支付的购房款，故被告的没收定金主张不予支持。被告反诉主张的x元利息损失，其损失依据不足，和本案缺少必然的因果关系，其主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第(二)项、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原、被告的房屋买卖合同，终止合同履行；
二、原告王某某赔偿被告朱某某税费损失x元，实现债权费用损失3800元(律师费3300元、鉴定费500元)；
三、原告王某某从2006年5月31日起按每日0。15‰的日利率计算支付x元逾期付款的违约金给被告朱某某至本判决生效之日止；
四、被告朱某某返还原告王某某x元购房款；
上述二、三、四项执行内容本判决生效后十日内相关义务人执行完毕(相关款项可予抵扣)；
五、驳回原告(反诉被告)王某某的其他诉讼请求；
六、驳回被告(反诉原告)朱某某的其他诉讼请求。
本诉案件受理费5160元，反诉案件受理费7690元，其他诉讼费用600元，合计人民币x元，由原告王某某负担x元，被告朱某某负担2450元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。
审判长阎丽群
审判员李建平
审判员吴文波
二00七年二月九日
代书记员纪伟琴
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