四川省成都市中级人民法院
民事判决书
（2005）成民初字第X号
原告龙泉驿区X街道办事处（以下简称同安街办）。住所地：成都市龙泉驿区X镇。
法定代表人金某某，主任。
委托代理人白强、唐某，四川均鼎律师事务所律师。
被告四川晶彩光电有限公司（以下简称晶彩公司），住所地：成都市X路X巷X号城隍商厦底楼。
法定代表人宋某某。
委托代理人王安全，四川中豪律师事务所律师。
原告同安街办诉被告晶彩公司土地使用权转让合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告同安街办委托代理人白强、唐某，被告晶彩公司法定代表人宋某某，委托代理人王安全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告同安街办诉称，2002年5月17日，原、被告签订《用地合同书》，约定：同安镇政府（现更名为同安街办）将位于该镇的200亩土地转让给被告，每亩2万元内容等。次日，双方又签订《补充协议书》，载明：该200亩土地原告无偿提供给被告作为建设用地。同年6月13日，原告与四川天策实业有限责任公司（下称天策公司）签订协议书，约定天策公司将在同安镇工业园区内征用的200亩土地退还给原告，原告按每亩4.3万元退款，天策公司收款后将该宗土地的权属证等相关资料交付原告，并无条件协助原告将土地过户到原告指定的公司名下。同年11月13日，原告与被告签订《成都市龙泉驿区国有土地使用权转让合同书》（以下简称《国有土地使用权转让合同》），约定：原告将位于该镇X村，面积x.18平方米的土地使用权转让给被告。每平方米价格139元，共计1702.03万元。之后，原告按约将该宗土地过户至被告名下，但被告却一直未支付土地转让费。2004年5月17日，原告向被告发出书面通知，要求被告履行合同义务支付转让款，否则将依法解除合同收回土地。但被告至今仍未支付。原告认为，原告与被告签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效，双方之前签订的用地合同书及补充协议实质上只是意向性的协议。请求判令：1、解除双方2002年11月13日签订的《国有土地使用权转让合同》；2、被告立即返还该合同涉及的土地使用权。
被告晶彩公司答辩称，一、原告从来就不是讼争土地的权利人。在被告取得讼争土地使用权之前，讼争土地的实际权利人系天策公司；原告要取得讼争土地只有两种形式：一是通过转让，二是通过出让。但从本案的证据来看，天策公司以出让形式从龙泉驿区政府取得讼争土地的使用权，在原告与天策公司签订《协议书》由天策公司将讼争土地“退还”给原告之前，原告并非讼争土地的使用权人，也不具备出让资格，所以天策公司不存在将讼争土地退还给原告。本案证据还显示，龙泉驿区政府后来是因为天策公司未按规定交纳土地出让金某终止与天策公司的出让合同，合同终止后天策公司丧失该宗土地的使用权，由龙泉驿区政府收回，在此过程中原告至始未取得讼争土地的使用权。原告在未取得讼争土地使用权的情况下与被告签订的土地使用权转让协议、补充协议及合同书根本不可能履行。从交纳讼争土地出让金某据中记载的“原天策公司，现晶彩公司”也证明了原告不是讼争土地的合法使用权人。原告的根本目的是通过该宗土地转让从中赚取差价，是一种炒卖土地的违法行为。二、2002年11月13日的《国有土地使用权转让合同》，被告仅在空白的合同中加盖了公章，该合同是为了办理土地转让手续，不是双方的真实意思表示。原告提交的《国有土地使用权出让后转让批准书》（以下简称《批准书》）和《关于办理土地登记的函》（以下简称《登记函》）存在严重瑕疵，不能作为晶彩公司取得讼争土地的证据采信。《批准书》时间是2002年10月30日，双方签订转让合同的时间是2002年11月13日，转让合同尚未签订，政府何来批准土地出让金某交纳时间是2002年12月3日，而在2002年11月13日的《登记函》中却载明有关费用已缴清所以《批准书》和《登记函》不能证明晶彩公司取得讼争土地使用权的真实来源。三、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定不适用本案。首先，司法解释的施行时间是2005年8月1日，本案受理时间是2005年6月7日。其次，该条规定是对土地转让合同效力的认定，而本案不是讨论转让合同的效力；再次，即使适用该规定，由于原告至始未取得过讼争土地的权利，所以不存在政府批准的问题。原告的行为已严重违反了我国《土地管理法》和国办发[1999]X号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》等法律和行政规章的规定，依法应追究其责任，原告因此行为而主张的非法利益当然不能得到支持。四、本案实质是一起土地出让纠纷，原告不是本案法律关系的合法主体，故应依法驳回其起诉。至于原告为被告垫付的出让金某双方的另一债权债务关系，不属本案审理范畴。五、即使依据诉争合同，原告主张解除也未经过法定程序：一是债务人迟延履行合同义务，债权人催告后债务人在合理期限仍未履行；二是解除合同必须履行的通知义务。故原告主张解除合同的理由不能成立。综上所述，本案系土地出让纠纷，原告不是该法律关系中的利害关系人，不具备原告主体资格，应依法驳回其起诉。
经审理查明，2002年5月16、17日,同安街办与晶彩公司先后签订《用地合同书》两份，第一份合同约定：晶彩公司在圣景路二、三段沿线征地1000亩，首期200亩，每亩6万元。第二份合同除将每亩地价变为2万元外,其它内容与第一份协议基本一致。同月18日双方另行签订《补充协议书》约定：同安街办无偿提供200亩土地作为晶彩公司的建设用地,并在两月内办好土地使用证等。上述合同及协议中还对晶彩公司另征用的800亩土地的地价、付款时间及使用时间进行了约定，同时还载明，首批200亩土地晶彩公司应在2002年12月31日前建成投产，第一年实现税收达4000万元，第二年税收达1.06亿元；任何一方违约，支付本协议总金某3%的违约金。同日（5月18日），双方还签订补充协议一份，载明：双方在5月17日签订的《用地合同书》只限于在办理晶彩公司的立项、国土使用权证中使用；其它各款仍按同日签订的《补充协议书》执行。
2002年11月13日，同安街办与晶彩公司签订《国有土地使用权转让合同》（转让合同[2002]第X号），约定：同安街办转让位于“同安镇X村”，“工业用地”面积x.18平方米,双方协议受让土地使用权每平方米139元,总金某1702.03万元。该合同书对转让款的支付时间未作约定。同日，龙泉驿区地产交易中心向地籍资产管理科出具龙地交函（2002）第X号《登记函》，载明：根据……法的规定，同安镇人民政府将位于同安镇X村面积为x.18平方米的土地使用权转让给晶彩公司，系协议取得，用途为工业，已在中心办理完土地使用权转让手续，缴清了有关费用，请登记，并换发土地使用证。合同签订前，龙泉驿区国土资源局于同年10月30日作出龙国土地转（2002）X号《批准书》，载明：经审查，同安镇人民政府转让位于同安镇X路（上平村四、五组）土地面积200亩，以出让方式取得的国有土地使用权给晶彩公司符合我国《土地管理法》和《城市房地产管理法》的相关规定，准予转让。受让土地用途为生产用房，期限46年。2002年12月3日，同安街办向龙泉驿区国土资源局交纳土地出让金470余万元，其收据中注明：“原天策公司，现晶彩公司。”同年12月9日，晶彩公司取得讼争土地的《国有土地使用权证》（龙国[2002]第X号），载明：地址同安镇X路，用途工业，地级二级，使用权类型出让，面积x.18平方米。晶彩公司取得该宗土地使用权后未向同安街办支付任何价款。2004年5月17日，同安街办向晶彩公司发出《通知》，要求晶彩公司在收到该通知后七日内给付全部转让款，否则将依法解除该土地转让合同，收回该宗土地。次日，晶彩公司复函同安街办，对同安街办要求支付土地转让款的行为表示异议和不理解。此后，因晶彩公司仍未支付土地转让款，同安街办遂提起诉讼。要求解除与晶彩公司2002年11月13日签订的《国有土地使用权转让合同》，判令晶彩公司返还该合同涉及的土地使用权。
另查明，1、1998年9月14日，天策公司取得同安镇X村X、X组，面积x.18平方米（本案讼争土地）的土地使用权（龙国用[1998]字第x号）。2002年6月13日,同安街办与天策公司签订《协议书》，约定：天策公司将在同安街办工业区内征用的200亩地退给同安街办，同安街办按每亩4.3万元地价款退给天策公司；同安街办支付一半地价款后，天策公司交出该宗土地的权属证及相关资料，并协助同安街办将该宗地过户到同安街办指定的公司名下。2、龙泉驿区人民政府龙府发[2004]X号文撤销同安镇建制，设置同安街办。
认定以上事实本院采信的证据如下：2002年5月16、17、18日，原、被告签订的《用地合同书》两份，《补充协议书》一份；2002年6月13日，原告与天策公司签订的《协议书》一份；1998年9月龙泉驿区国土局给天策公司颁发的《国有土地使用权证书》；2002年11月13日，原、被告签订的（2002）第X号《国有土地使用权转让合同》；2002年10月30日，龙泉驿区国土局出具的龙国土地（2002）X号《国有土地使用权出让后转让批准书》；2002年11月13日，龙泉驿区地产交易中心龙地交函（2002）第X号函；2004年5月17、18日，原告向被告发出的催收土地转让款的《通知》及被告的复函；2004年10月25日龙泉驿区人民政府的龙府发[2004]X号《关于调整乡镇行政区划的通知》。
本院还查明，在本案讼争土地的档案卷宗中，尚存以下“请示和批示”：1、2002年10月30日同安镇政府（同府发[2002]X号）《同安镇政府关于交纳晶彩公司土地出让金某准的请示》：……我镇将原天策公司在我镇工业区内征用的200亩土地转让给晶彩公司，请区政府将该宗土地出让金某准按每平方米20元计收并在区内办理过户手续。龙泉区政府领导阮区长对上述请求作出批示（2002年11月25日）：“天策公司土地使用权出让合同重新由政府与晶彩公司重新签订出让合同，出让金某每平方米40元收取。”2、2002年11月15日，龙泉驿区国土资源局向区政府《关于原天策公司用地情况的汇报》：原天策公司征用土地183.6亩属出让土地，出让金某每平方米45元，总计……，实际交纳10万元，尚欠……元。该宗地先处罚……元后报经省政府批准征用。建议：终止天策公司土地出让权合同后，由区国土资源局代区政府与晶彩公司重新签订出让合同，出让金某三级地价执行，工业用途为每平方米40—45元。上述请示和批示经庭审质证，原告认为：被告取得讼争土地使用权不是依据的上述批示，而是按照双方所签转让合同[2002]第X号办理的土地使用权变更登记。被告认为：从上述请示和批示载明的内容，结合本案的其它证据，能够证明被告取得讼争土地使用权的形式是龙泉驿区政府出让。
针对本案讼争土地转让过程中出现的办理正式土地转让手续与有关部门的请示和龙泉驿区政府领导的批示不相一致所涉及的有关问题，本院向龙泉驿区国土资源局发出书面询问函件后，龙泉驿区国土资源局复函载明：1、我局是依据同安街办与晶彩公司2002年11月13日签订的《国有土地使用权转让合同》为晶彩公司办理的《土地使用权证》；2、我局从未实施过从原使用人天策公司收回土地的行为；3、晶彩公司既未与我局签订土地转让合同，也未交土地出让金，与我局无国有土地使用权出让关系；4、同安街办向区政府提出关于交纳该宗土地出让金某准的请示后，我局给区政府的汇报及区政府领导的批示中对“终止天策公司土地使用权出让合同后，由区政府与晶彩公司重新签订合同“的内容，因各种原因未实现该方案，而是按土地转让办理的变更登记。
审理中，本院还根据被告晶彩公司的申请，对在押的同安街办原书记朱福忠、财政所所长江云盛进行了询问，并通知了证人唐某先（晶彩公司工作人员）、李长宁（晶彩公司投资方）到庭陈述。朱福忠陈述：镇上出让土地给晶彩公司是事实，转让价格当时初议过每亩6—8万元，但具体多少我没有管，由镇上其他人在负责。江云盛陈述：整个土地出让的事不清楚，我当时只是负责收款开收据或按照上级的决定转款。唐某先、李长宁陈述称：晶彩公司的宋某因1700万元的土地转让款找到同安街办原镇长何强等人，询问是怎么回事，何镇长说他也不知道。
上述事实有原、被告提交的相关证据及本院依职权调查的函件予以佐证。
本院认为，本案系原告同安街办以被告晶彩公司不履行合同义务而提起的诉讼，其请求是解除双方2002年11月13日所签《国有土地使用权转让合同》，返还讼争土地使用权，结合案件审理过程中被告晶彩公司的抗辩理由，本案主要焦点是：一、原告同安街办对讼争土地是否具有合法的转让权及双方所签《国有土地使用权转让合同》是否有效；二、在双方所签《国有土地使用权转让合同》有效的前提下，原告同安街办请求解除合同是否符合法律的规定。
一、关于2002年11月13日原、被告所签《国有土地使用权转让合同书》的效力。由于原告同安街办与晶彩公司签订《国有土地使用权转让合同》时，同安街办并未取得转让土地的权属证书，参照《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、三十八条规定的精神，此时同安街办转让讼争土地使用权属于无权处分的行为，其与晶彩公司所签《国有土地使用权转让合同》的效力，属于效力待定的合同。虽然同安街办是在未取得转让土地权属证书的情况下实施的转让行为，但从同安街办为晶彩公司办理转让土地使用权证书的过程来看，同安街办的该转让行为已经经过了龙泉驿区国土资源局龙国土地转（2002）X号批准书和龙泉驿区交易中心龙地交函（2002）第X号函的批准同意，并按批准书为晶彩公司办理讼争土地的使用权证书。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该项合同有效。”的规定，同安街办与晶彩公司所签《国有土地使用权转让合同书》不违反我国相关法律的规定，应认定为有效。龙泉驿区国土资源作出同意由同安街办转让该宗土地给晶彩公司的行为，使同安街办对讼争土地使用权具有了合法的转让权。所以，晶彩公司辩称同安街办至始未取得过讼争土地的使用权，不具备转让该宗土地使用权的主体资格，应当驳回原告起诉的理由，因与事实不符，且缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。关于本案讼争土地转让过程中当地政府部门和领导曾作出的有关请示和批示，因在本案审理中龙泉驿区国土局已来函明确载明：由于种种原因，实际未按政府部门和领导的请示和批示办理土地登记手续，而是按照土地转让（由同安街办转让给晶彩公司）办理的变更登记手续。故当地政府及领导曾作出的请示和批示不能作为认定讼争土地是由龙泉驿区政府出让给晶彩公司的依据。由于龙泉驿区国土资源局是依据原、被告2002年11月13日所签《国有土地使用权转让合同》为被告晶彩公司办理的讼争土地使用权证书，而在此之前双方签订的《用地合同书》及一系列的补充协议，既未载入龙泉驿区国土资源局办理讼争土地转让登记的档案，对此土地管理部门也不予认可，故双方签订的《用地合同书》及一系列的补充协议仅能证明土地转让的协商过程，属于意向的协议，不能作为认定晶彩公司系无偿取得讼争土地的依据。在本案中，本院对《用地合同书》及一系列补充协议的效力不予认定。
关于原、被告所签《国有土地使用权转让合同》与国土部门作出同意转让批准书等时间顺序存在的问题。系由于行政机关在办理土地转让手续过程中的不规范行为，该行为的不规范不属于本案审理的范围，也不影响本院对讼争土地已经政府相关部门批准同意由同安街办转让给晶彩公司的认定。
二、关于原告同安街办要求解除与被告晶彩公司所签《国有土地使用权转让合同》的请求是否符合法律的规定。2002年11月13日，双方签订《国有土地使用权转让合同》后，原告同安街办即按合同约定将转让土地的使用权办至晶彩公司名下，履行了合同义务，虽然双方在转让合同中未约定转让款的支付时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，从2002年12月9日晶彩公司取得国有土地使用权证书，直至2004年5月17日同安街办向晶彩公司发出催收转让款《通知》，该期间晶彩公司不仅未付转让款，而且，在收到同安街办发出的催款《通知》后，在合理的期限内（同安街办要求晶彩公司七日内付款）仍未支付，据此应认定晶彩公司未履行合同付款义务，其行为已构成违约。根据《合同法》第九十四条第一款第（三）、（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或经催告后在合理期限内仍未履行的。”的规定，由于支付转让款是晶彩公司应履行的合同主要义务，在同安街办以书面《通知》形式进行了催告，并给予了晶彩公司合理履行期限的情况下，晶彩公司仍未履行其合同主要义务，据此，原告同安街办依据《合同法》第六十二条的相关规定请求解除合同，返还土地，符合法律的规定，本院予以支持。
综上所述，原告同安街办具备转让讼争土地的主体资格，其与晶彩公司签订的《国有土地使用权转让合同》合法有效。由于被告晶彩公司不履行合同主要义务，经原告同安街办催告，并给予合理履行期限后晶彩公司仍不履行，其行为损害了同安街办的利益，原告同安街办依据法律的规定要求解除合同的诉讼请求，符合法律的规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款、第一百二十八条、第一百三十四条第（一）、（二）、（三）款，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十二条第一款（四）项、第九十四条第一款第（三）、（四）项之规定，判决：
一、解除龙泉驿区X街道办事处与四川晶彩光电有限公司2002年11月13日签订的《龙泉驿区国有土地使用权转让合同书》；
二、被告四川晶彩光电有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于龙泉驿区X镇X路，面积x.18平方米的土地使用权返还给龙泉驿区X街道办事处。
本案第一审案件受理费x元，其他诉讼费x.60元，合计x.60元，由被告晶彩公司负担。该款已由同安街办垫付，晶彩公司在履行本案判决时支付给同安街办。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。并于提交上诉状之日起七日内，向四川省高级人民法院预交上诉案件受理费x.6元，逾期不交视为自动撤回上诉（收款单位：四川省高级人民法院司法行政装备管理处，开户行：中国农业银行青羊支行营业部，帐号：x）。
审判长谷金某
审判员何开元
审判员赵玲
二OO六年五月十一日
书记员雷鹏
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