上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2007)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)汤某某。
委托代理人陈军，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人胡其明，上海市光明律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海宝罗钢材现货交易市场经营管理有限公司。
法定代表人石某某，董事长。
上诉人汤某某因租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2006)宝民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：本市宝山区X路X号房地产权利人是上海港贤建材装潢有限公司(以下简称港贤公司)，于2003年9月29日取得建设工程规划许可证，2005年12月12日取得上海市房地产权证。
2003年9月28日，上海建配龙钢材现货交易市场经营管理有限公司(甲方，以下简称建配龙钢材市场公司)与汤某某(乙方)签订铺位租赁合同，约定甲方为乙方提供月罗路X号西X号商铺用于经营钢材，租赁期限为2003年10月1日至2008年9月31日，本期新交租金使用至2005年2月28日(其中免租五个月)，今后每年租金另定；乙方装修不得擅自改变原有建筑结构，租赁铺位本年租金13，000元，乙方应交押金3，000元；乙方租赁铺位租金到期前20天必须支付下期租金，乙方如逾期付款，每天应付违约金按合同总金额的2％计算，逾期10天不付租金，甲方有权单方面终止合同并收回商铺，罚没保证金及其他押金，双方所签合同自然解除，甲方并有权追究乙方的违约责任。
2006年3月8日，建配龙钢材市场公司经工商部门核准，名称变更为上海宝罗钢材现货交易市场经营管理有限公司(以下简称宝罗公司)。
2006年4月5日，宝罗公司向钢材交易市场内“西X号”商铺的承租人发出通知，表示，2006年度租赁合同于4月6日开始签订，该承租人2005年度租金欠8，000元，本年度从2006年3月1日至2007年2月28日，租金13，000元，请承租人于4月6日至4月20日到市场办公室签订铺位租赁合同书。
2006年5月11日，宝罗公司在钢材交易市场内发布通知，主要内容为，本市场原名“上海建配龙钢材现货交易市场经营管理有限公司”，已于2006年3月底变更为“上海宝罗钢材现货交易市场经营管理有限公司”，各租赁户中原与建配龙钢材市场公司签订的租赁协议已到期的，须到市场办公室与宝罗公司续签协议，并交付2006年度租金；原与建配龙钢材市场公司签订了租赁协议，且所交租金未到期的，继续履行原协议，需持原协议到市场办公室补盖宝罗公司公章，但需在所交租金到期前20天支付下期租金，并在租赁协议期满前一个月到市场办公室与宝罗公司续签协议，并交付新租期的租金；原与建配龙钢材市场公司签订的租赁协议未到期，但所交租金使用期限已满，且逾期10天未交付新一年度租金的，根据原租赁协议第四条第5款约定，双方所签合同自然解除，须到市场办公室与宝罗公司续签协议，补缴所欠租金，并交付2006年度租金；对未签协议又欠交租金的，应及时到市场办公室补交所欠租金，并与宝罗公司签订协议，交付2006年度租金。
2006年6月5日，宝罗公司委托律师致函汤某某，向其催讨2006年3月1日之前的欠租8，000元以及3月1日以后应交的租金13，000元。但汤某某未能履行。宝罗公司遂诉至原审法院，要求判令解除与汤某某的租赁合同，汤某某按每年13，000元的标准支付至房屋返还日止的租金。
原审审理中，宝罗公司与汤某某均确认汤某某共交付租金18，000元及押金3，000元。已付租金中，13，000元是2004年3月1日至2005年2月28日的租金。另外5，000元，宝罗公司认为是2005年3月1日之后年租金13，000元中的一部分，汤某某认为合同仅约定第一年的租金是13，000元，之后的租金按市场价另定，因此5，000元就是支付到2006年2月28日的年租金。目前西X号商铺仍由汤某某使用。
宝罗公司出示物业租赁协议，以证明其股东上海石某金属材料有限公司向月罗路X号房地产权利人港贤公司租赁了房屋、场地，并表示，出租给汤某某的商铺已办出了建设工程规划许可证。汤某某认为租赁协议、建设工程许可证与本案无关。汤某某为证明建配龙钢材市场公司曾对外承诺过相关事项，出示一份招商说明。还提供证人郑某某的证言，表示招商时的承诺均未兑现。宝罗公司对上述证据材料及证人证言的真实性不予认可。
根据宝罗公司的申请，原审法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对汤某某承租商铺的租金标准进行评估。该公司于2006年10月18日出具《上海市宝山区X路X号上海宝罗钢材现货交易市场西X号房屋市场租赁价格咨询报告》，评估结论为2005年3月至今的市场租赁价格为每年13，000元。宝罗公司对评估报告无异议。汤某某认为评估的租金标准偏高，如继续履行合同，只能按年租金5，000元的标准支付给宝罗公司，只有在租赁房屋取得房地产权证，以及宝罗公司兑现建配龙钢材市场公司招商时所作承诺的条件下，才愿意按每年13，000元的标准支付租金，否则就不按评估标准支付租金。并表示，如合同解除，对其在商铺内的装修在本案中不作主张。宝罗公司表示，合同解除后同意返还汤某某押金。
原审法院认为，根据宝罗公司出示的证据材料，能够反映宝罗公司系从建配龙钢材市场公司名称变更而来。因宝罗公司出租给汤某某的商铺取得了建设工程规划许可证，故该租赁合同合法有效。在租赁合同中，仅约定截至2005年2月28日的年租金为13，000元，之后的租金标准未作约定。根据评估报告，能够反映自2005年3月起，该商铺租金的市场价格为每年13，000元。宝罗公司认可该评估结论。汤某某对评估结论不予认可，认为评估的租金标准偏高，如继续履行合同，只能按年租金5，000元的标准支付给宝罗公司。并表示，只有在租赁房屋取得房地产权证，以及宝罗公司兑现建配龙钢材市场公司招商时所作承诺的条件下，才愿意按每年13，000元的标准支付租金，否则就不同意按评估结论支付租金。鉴于评估单位作为专业机构所出具的评估结论具有客观性，故对该评估结论予以采纳。在宝罗公司与汤某某签订的租赁合同中并未约定钢材交易市场应具备汤某某所主张的条件，汤某某的举证内容也无法纳入租赁合同范围，故汤某某关于2005年3月之后只能按每年5，000元的标准支付租金，以及在满足其条件的情况下才愿意按评估结论支付租金的主张，不予采信。汤某某拒绝按评估报告所确定的标准支付租金，缺乏依据，该行为应视为其拒绝履行支付租金的义务，宝罗公司要求解除与其的租赁合同，具有事实和法律依据，予以准许。租赁合同解除后，汤某某应从商铺中腾退，将商铺返还给宝罗公司，并在扣除已付5，000元的基础上，按每年13，000元的标准支付宝罗公司自2005年3月1日起至房屋返还日止的租金。宝罗公司同意在合同解除后返还汤某某押金，可予准许。汤某某表示合同解除后，对其商铺内的装修在本案中不作主张，故对此不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(二)项、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除上海宝罗钢材现货交易市场经营管理有限公司与汤某某之间关于本市宝山区X路X号钢材交易市场内“西X号”商铺的租赁合同；二、汤某某于本判决生效之日起十日内，从上述商铺中腾退，将商铺返还给宝罗公司；三、汤某某于本判决生效之日十日内，按每年13，000元的标准，支付宝罗公司自2005年3月1日起至房屋返还日止的租金(汤某某已付5，000元)；四、宝罗公司于本判决生效之日起十日内，返还汤某某押金3，000元。案件受理费850元，由宝罗公司负担173元，汤某某负担677元；评估费1，500元，由宝罗公司、汤某某各半负担。
汤某某不服原审判决，向本院提起上诉称，本案中所涉房屋只有建设工程许可证，没有取得产权证，不具备出租的法定条件，汤某某与宝罗公司之间的合同是无效合同。取得系争房屋建设工程许可证的是港贤公司，并非宝罗公司。故原审判决事实不清，适用法律不当。请求撤销原判，改判驳回宝罗公司的诉请。
被上诉人宝罗公司未作答辩。
本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，宝罗公司系原建配龙钢材市场公司变更而来，故宝罗公司有权提起本案之诉讼。因汤某某租用的商铺取得了建设工程规划许可证，故原审判决认定该租赁合同合法有效并无不当，汤某某以系争房产未取得产证为由，要求确认租赁合同无效没有依据，本院不予支持。建配龙钢材市场公司与汤某某签订的租赁合同中，仅约定至2005年2月28日的年租金为x元，根据原审的租赁价格评估报告，评估结论为2005年3月至今的年租金为x元，故本院认定汤某某已支付的x元租金中x元是2004年3月1日至2005年2月28日的租金，其余5000元是2005年3月至今所发生租金中的一部分，汤某某应当支付剩余租金。原审已对解除宝罗公司与汤某某的租赁合同及对解除合同后的处理进行充分阐述，本院不再赘述。上诉人汤某某的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
负有金钱给付义务的当事人如未按原判指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费850元，由上诉人汤某某负担。
本判决为终审判决。
审判长刘海邑
代理审判员邬梅
代理审判员张松
二00七年三月二十六日
书记员朱丹丹
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