原告许某某，男，台湾人。
委托代理人黄某丽，河南杰瑞律师事务所律师。
委托代理人董兆，河南杰瑞律师事务所律师。
被告李某某，男，台湾人。
委托代理人李某蓣，河南天基律师事务所律师。
委托代理人豆坤明，河南天基律师事务所律师。
原告许某某诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许某某的委托代理人黄某丽、董兆，被告李某某及委托代理人李某蓣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
许某某诉称，2007年12月31日，双方签订了房屋租赁合同，约定由李某某租赁其位于郑州市X路X号临街的门面房一间作为营业用房。年租金40万元，租期自2008年1月1日至2010年12月31日，李某某应在每年租期届满前十五日提前支付下一年度租金，如逾期支付，每超一天应按交金额的千分之五支付违约金，逾期一个月，许某某有权终止该合同。合同签订后，李某某拒付2009年及以后的租金，经许某某多次催要未果，故其将其诉至法院请求：1、李某某向许某某支付租金80万元（租金自2009年1月1日暂计至2010年12月31日）和违约金102.6万元（自2009年1月1日暂计2010年3月1日），共计182.6万元；合同到期后李某某应按实际占有天数赔偿许某某房屋占有损失，标准按合同约定标准执行；2、解除双方之间的房屋租赁合同；3、责令李某某腾房并将房屋返还许某某，同时判令李某某赔偿自判决确定的腾房之日起至实际腾房之日止的房屋占用损失（以第一项诉请中租金加违约金为标准）。
被告李某某答辩称，我们双方当事人不曾签订过合同，许某某出示的2007年合同起诉李某某没有事实依据。其次，许某某提交的租赁合同与其起诉状上所述不符，并且在留存的租赁合同上李某某标注的日期不相符。
本院经审理查明：2005年5月10日，郑州市金水区X路小学作为甲方、河南枣之礼科技事业有限公司（以下简称枣之礼公司）作为乙方签订了一份联建协议书，约定：甲乙双方协商一致联合开发建设“郑州市金水区X路小学综合教学楼工程”。综合楼位于优胜北路X号郑州市金水区X路小学院内；甲方同意将一楼临街一层房屋11间及走廊、卫生间共计856平方米，让乙方使用，试用期18年。自2005年5月1日起至2025年4月30日止；乙方按照甲方要求支付200万元，其中100万元于2005年交清，余款应于2006年7月30日交清；甲方同意乙方在使用一层共计1456平方米18年期满之后，自第19年起，由甲方及乙方共同协商房屋使用费，同等条件下，甲方有优先使用权；甲、乙双方还对其他一些具体事项等有进一步的约定。在该协议书上有双方当事人的签章予以确认。随后，枣之礼公司又与李某某签订了一份门面房租赁合同，双方约定枣之礼公司将位于郑州市X路X号临街的餐厅和办公楼出租给李某某作为营业房使用，面积共计为913；租房期限为3年，自2007年10月1日起至2010年12月31日止，年租金40万元人民币；合同签订之日，李某某向枣之礼公司一次性支付一年的房租40万元人民币，并且其应在每年的1月1日一次支付给枣之礼公司下一年的租金；双方当事人还对李某某的经营范围、双方的违约责任等相关事项予以约定，在该租赁合同中有双方的签名、盖章为证。2007年9月12日，枣之礼公司收到李某某缴付的房屋租金40万元人民币，由枣之礼公司开具收据一份。2007年12月31日，枣之礼公司向李某某出具函告一份，称由其合法取得的郑州市X路X号郑州市金水区优胜小学一楼临街商铺的使用权已转让给许某某，李某某承租的房屋继续使用，但需与许某某另行签订租赁合同，原租赁合同同时终止。自2008年1月1日起租金由许某某收取。枣之礼公司在原商铺出租人处签章予以确认。2007年12月30日，许某某与李某某签订了一份房屋租赁合同，约定：1、许某某将位于郑州市X路X号临街一间门面房出租给李某某作为营业使用；2、租期为三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止；4、房屋租金为一年40万元；14、李某某的经营范围，以经营执照为准，未经许某某同意，李某某不得将房屋转租或转让给他人使用，否则按违约处理，许某某有权解除合同；16、违约责任，在合同期满之内，任何一方违约，给另一方造成的损失，由违约方全部承担，李某某按期交纳房屋租金和其他约定的费用，如不能按时缴费，每超一天，许某某收取相应交金额千分之五的违约金，超过一个月仍不能交付，许某某有权终止合同；双方还对其他一些事项做了约定。许某某及李某立分别在该租赁合同上签名并按有指印。李某某开庭时出示的租赁合同经和许某某提交的租赁合同进行比对，两份租赁合同内容完全一致，并且标注的时间是由李某某单方的书写行为。
另查明，2009年11月30日，在原告枣之礼公司诉被告李某某及第三人房屋租赁合同纠纷一案中，李某某作为被告向法院提交了证据材料，其中包括枣之礼公司的函告及其和许某某之间签订的租赁合同，用以对抗枣之礼公司的起诉，随后枣之礼公司撤回起诉。
再查明，李某某当庭向本院申请对2007年12月30日双方签订的租赁合同上李某某的亲笔签名进行鉴定，但李某某未在规定的时间内向本院提交书面的鉴定申请，且没有缴纳鉴定费用。此外，该涉案房屋目前还在李某某的控制之下。
以上事实有联建协议、枣之礼公司和李某某的租赁合同、收据、函告、许某某和李某某的房屋租赁合同以及庭审笔录等在卷为证。
本院认为：许某某和李某某均是台湾人，依据最高院《关于涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》，涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区当事人的案件参照涉外案件的有关规定执行，因此，本案属于涉外民事纠纷案件。本案中，由于双方租赁合同涉及的标的物为房屋，属于不动产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十一条的规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，可以由诉讼标的物所在地人民法院管辖，因此本院具有管辖权。
本案中，郑州市金水区X路小学与枣之礼公司在2005年5月10日签订的联建协议书、枣之礼公司与李某某签订的房屋租赁合同均系当事人真实意思表示，且不违反中国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于李某某与许某某之间是否存在房屋租赁关系问题。郑州市金水区X路小学与枣之礼公司在2005年5月10日签订的联建协议书，枣之礼公司因此取得了协议中包括涉案房屋在内的房产使用权并与李某某签订了租赁合同。在枣之礼公司将涉案房屋的使用权转让给许某某并以函告的形式告知原承租人李某某后，李某某和许某某在2007年就涉案房屋签立了新的租赁合同。在该份合同项下双方当事人之间的权利、义务约定明确，且在合同后有双方当事人本人的亲笔签名并按有指印予以确认。李某某作为具有完全民事行为能力人，应当对此所产生的法律后果是知晓的，据此，依照当事人意思自治原则，许某某和李某某签订的合同合法有效，双方当事人都应当按合同约定履行自己的义务，枣之礼公司公司与李某某签订的原租赁合同同时终止。对于李某某辩称其和许某某之间不存在2007年的租赁合同，因其没有向本院出示相关的证据予以证明，本院不予采信。关于许某某所称请求解除双方之间的租赁合同，由于该份合同中对双方的违约责任约定明确，即因李某某不能按期交纳房屋租金，许某某有权终止合同。因此对许某某的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八十条第一款、第九十三第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条、二百四十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第三十零四条之规定，判决如下：
一、被告李某某于本判决生效后十日内向原告许某某支付租金八十万元人民币（租金自2009年1月1日计至2010年12月31日）和违约金一百零二万六千元人民币（自2009年1月1日计至2010年3月1日），以上金额共计人民币一百八十二万六元；
二、解除原告许某某与被告李某某的房屋租赁合同，被告李某某于本判决生效后三十日内从涉案房屋搬离；
三、驳回原告许某某的其他诉讼请求。
如果被告李某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，保全费5000元，共计x元，由被告李某某负担。
如不服本判决，许某某、李某某可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省高级人民法院。
审判长朱梅
审判员董晓斐
审判员龚磊
二O一O年七月二十八日
书记员刘姝玲（代）
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