上诉人（原审原告反诉被告)陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人丁要谦，河南盐都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）河南省叶县土产公司，住所地：叶县X路中段。
法定代表人翟某，经理。
委托代理人朱某甲，男，X年X月X日出生，汉族，叶县司法局148法律服务所工作者，住（略）。
被上诉人（原审被告反诉原告)朱某乙，男，X年X月X日出生，汉族，原叶县土产公司下岗职工，住（略）。
被上诉人（原审被告反诉原告)张某丙，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略），系朱某乙之妻。
委托代理人杜帅方，河南盐都律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张某丁，男，X年X月X日出生，河南省叶县土产公司副经理，住（略）。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，
叶县司法局148法律服务所工作者，住叶县X镇X街北水闸南X号院。
上诉人陈某某与被上诉人叶县土产公司(以下简称土产公司)、朱某乙、张某丙、张某丁承租人优先购买权纠纷一案，叶县人民法院于2007年12月20日作出(2007)叶民二初字第8l号事判决。宣判后，陈某某不服，提起上诉。本院于2008年4月23日裁定发回叶县人民法院重审。2008年8月21日，本院指定由平顶山市湛河区人民法院审理此案。该院于2009年11月1日作出（2008）湛民初字第X号民事判决。宣判后，陈某某不服，向本院提出上诉。平顶山市湛河区人民法院于2010年1月13日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年1月25日审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告陈某某租赁了被告土产公司日杂市X排东头两间门面房(面积不等)，与他人合伙经营日杂商品。双方末订立书面租赁合同，房租每年结算一次，租金由被告土产公司统一收取，具有浮动性。小间门面房在2007年1月1日至2007年12月31日期间的租金为3300元；在2008年1月1日至2008年12月31日期间的租金为3630元；大间门面房在2007年7月1日至2008年6月30日期间的租金为8167元；在2008年7月1日至2009年6月30日期间的租金为9392元。2004年年底，被告土产公司决定由公司副经理张某丁负责出售一批门面房，原告陈某某租用的一大间门面房在此次出售范围之中。后被告张某丁将此事通知原告陈某某，陈某某表示购买南排西头的门面房而不购买自己承租的门面房。同年元月20日，张某丁以x元的价格购买了陈某某租用的一大间门面房，并收取了陈某某2005年7月1日至2006年7月1日的租金。2004年12月l3日，陈某某以x元的价格购买了南排西头的一间门面房。2006年元月，张某丁又以x元的价格购买了陈某某租的一小间门面房。2006年4月，张某丁将所购两间门面房抵偿给了朱某乙和张某丙，双方到土产公司办理了相关手续。本案诉争的两间门面房2006年7月1日至2007年7月1日的房租，由土产公司代收后转交给了朱某乙和张某丙，陈某某未支付2007年7月1日以后的租金。2006年9月28日，朱某乙和张某丙向陈某某提出终止租赁合同时，陈某某提出优先购买权主张，双方协商未果，引起诉争。
原审认为，土产公司在出售陈某某租用的门面房时，已履行了告知义务，陈某某表示放弃优先购买权，其向张某丁支付房租的行为也印证了这一事实，后陈某某购买了南排西头的门面房，故张某丁与土产公司之间的门面房买卖行为未侵害陈某某的优先购买权，该买卖合同有效。张某丁与朱某乙、张某丙订立的抵押借款协议未办理抵押登记，抵押行为的效力待定，后双方又订立的门面房转让协议是双方真实意思表示，属有效买卖合同。陈某某因已放弃优先购买权，且陈某某与土产公司之间的租赁合同属不固定期限租赁合同，故陈某某不能就同一标的物再次主张优先购买权。综上，对陈某某的诉讼请求不予支持。朱某乙、张某丙依法取得本案诉争的门面房的产权后，其要求陈某某支付租金的反诉主张应予以支持。因陈某某与土产公司之间的房屋租赁合同系不固定期限的房屋租赁合同，故房屋产权人朱某乙、张某丙有权随时通知陈某某终止房屋租赁合同，收回房屋使用权，但应给陈某某一定的准备时间。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十七条、第二百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)陈某某的诉讼请求。二、原告(反诉被告)陈某某于判决生效后六十日内将两间门面房交付给被告(反诉原告)朱某乙、张某丙。三、原告(反诉被告)陈某某于判决生效后十日内向被告(反诉原告)朱某乙、张某丙支付租金x.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元、反诉费187元，共计2887元，由原告(反诉被告)陈某某负担。
陈某某上诉称，一、认定陈某某最初租赁房屋的时间错误。陈某某是2001年7月就租赁房屋的，而不是一审认定的2007年7月。二、一审以陈某某已购买了西头一间房屋认定陈某某已放弃了优先购买权错误，以一次放弃就不再享有更无法律依据。三、一审在被告没有证据证明已履行法定通知义务的情况下，以陈某某将2005年7月1日至2006年7月1日的房租直接交给张某丁，认定陈某某认可了叶县土产公司与张某丁的买卖关系，放弃了优先购买权，不能成立。四、叶县土产公司及张某丁先后三次出卖出租房屋时均没有在法定期限内通知陈某某。侵犯了陈某某优先购买权，应认定其买卖一律无效。五、陈某某对其承租的房屋享有法定优先购买权，应判决土产公司或张某丁以同样的价格将房屋卖给陈某某。六、一审采信证据不当。综上，请求二审撤销一审判决，保护上诉人陈某某的优先购买权，维护法律的尊严。
朱某乙、张某丙辩称：一、土产公司将陈某某承租的房屋出卖张某丁时告知了陈某某，陈某放弃了优先购买权。其理由是⑴、陈某某承租的一间半门面房是土产公司一次性决定处理，分期收取房款，而不是多次出售。⑵、土产公司出售房屋时，指派时任副经理的张某丁找到陈某某，陈某某明确放弃购买。⑶、陈某某向张某丁缴纳房租的行为认可了土产公司与张某丁之间的买卖行为，进一步证实了陈某某放弃优先购买权。⑷、陈某某购买西头一间门面房的行为，也说明土产公司履行了告知义务。二、张某丁将房屋作价抵偿给朱某乙、张某丙时，陈某某不具有优先购买权。三、优先购买权应受同等条件的限制。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，上诉理由不能成立，应予驳回。
土产公司辩称：1、2004年12月份我公司研究决定处理土产一条街四间半门面房，采取一次性售房，原则是照顾内部职工，并决定本单位职工购买后转让时也要考虑到内部职工优先原则。2、理该批门面房有我公司时任副经理的张某丁负责这项工作，并逐一征求这四间半门面房的承租户意见，陈某某明确表示购买西头的一间，不买自己承租的房屋。张某丁的行为系我公司的行为，对此我公司承担责任。3、因张某丁购买了陈某某承租的房屋，并在公司办理相关手续，2005年7月1日至2006年6月30日陈某某的房租我公司没有派张某丁收取，张某丁收取房租的行为是个人行为，与我公司无关，对此我公司不承担任何责任。4、由于我公司处理门面房时没有办理房屋产权证明，租房户与新的产权人之间有时会发生矛盾，2006年间部分租房户的房款由公司代收，代收后交给房屋产权人，其中包括陈某某的房租。综上，我公司认可湛河区法院的一审处理意见，请求驳回上诉，维持原判。
张某丁辩称：1、2004年12月，土产公司因资金紧缺，拖欠工程款也还不上，经营十分困难，决定出售土产一条街的门面房，公司决定由我负责通知各商户承租人，上诉人张卫辽是我通知的对象。当我通知陈某某并说明情况时，他说不想买自己租的一间半房子，想买西头的房子。当时我还劝他，让他最好买自己占的房子，否则公司卖房别人会买。他明确决定，不买自己承租的房子，而买了西头第二间房子，不久，他又找到我说他不想要第二间了，又想要西头第一间房子，于是我又叫公司财务上把他买房的收据重写，将第二间改换成西头第一间。2、在陈某某明确放弃购买其承租的一间半门面房情况下，我购买了该房，并与土产公司办理了相关手续。综上，一审判决是正确的，陈某某上诉理由不能成立，应依法驳回。
二审查明的事实与原审一致。
本院认为，本案争议的问题是陈某某是否就自己租赁门面房放弃优先购买权。证人汪国生、铁学的当庭陈某，陈某某向张某丁支付房租的事实，土产公司出具的证明，土产公司会计、出纳证实的内容与张某丁当庭陈某内容能相互印证，证实土产公司在出售陈某某租用门面房时，已履行了告知义务，在陈某某表示放弃优先购买权情况下，张某丁才购买了陈某某租用的门面房，张某丁与土产公司之间的门面房买卖行为未侵害陈某某的优先购买权，即张某丁对陈某某租用的门面房享有占有、使用权，其与朱某乙、张某丙订立的门面房协议符合法律规定,为有效协议，原审判决陈某某将两间门面房交付给朱某乙、张某丙。并向朱某乙、张某丙支付租金x.38元，并无不当。陈某某提出上诉理由不能陈某，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费2700元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王某英
审判员王某峰
审判员张小青
二○一○年三月十三日
书记员祖清清
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