上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)第二军医大学附属长征医院，住所地上海市X路X号。
法定代表人殷某某，院长。
委托代理人胡刚，上海市永怡律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海圆方物业管理有限公司，住所地上海市X路X号X室。
法定代表人吴某某，董事长。
委托代理人和法礼，上海市经纬律师事务所律师。
上诉人第二军医大学附属长征医院(以下简称长征医院)因物业管理纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2005)黄民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长征医院的委托代理人胡刚，被上诉人上海圆方物业管理有限公司(以下简称圆方公司)的委托代理人和法礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2001年10月30日，原审被告长征医院与上海临港房地产有限公司(以下简称临港公司)签订《汇金大厦物业管理合同》一份约定：1、临港公司对被告使用的上海市X路X号汇金大厦18、X层系争房屋实行物业管理。管理内容包括房屋及公用设施、设备的维修和养护，公共场所保安、清洁等综合管理；2、管理期限自1999年11月20日至2004年1月28日止；3、被告应于每月5日前支付物业管理费人民币(以下币种均为人民币)9，300元；4、合同期满，本合同自然终止。各方如欲续订合同，须于合同期满前三个月向对方提出书面意见。合同还就其他事宜进行了约定。上述合同履行期间，原审原告圆方公司与被告于2002年1月1日签订《协议书》一份，约定，被告与临港公司签订的《汇金大厦物业管理合同》中临港公司一方变更为原告，原合同中权利义务由原告承担，原合同其他条款不变。2003年11月17日，原告致函被告称，原按照4.95元/月平方米标准收取的物业管理费拟在合同到期后调整至16元/月平方米。但被告未予答复。合同期满后，原告仍按照每月9，300元的标准收取了被告自2004年1月29日至9月28日的物业管理费。2004年10月之后的物业管理费，原告未再收取。原告因与被告就物业管理费标准无法达成一致，原告遂于2005年1月31日诉至本院。
系争大厦竣工规划验收时总建筑面积为19，991平方米，地上总建筑面积17，413.50平方米。该房屋在上海市黄浦区房屋土地管理局资料中没有建筑面积的详细测绘资料。
原告与其他出租人订立房屋租赁合同中同期物业管理费标准为24元/月平方米－26元/月平方米。
原审原告圆方公司诉称，2001年10月30日，原审被告长征医院与临港公司签订《汇金大厦物业管理合同》约定：1、由临港公司为被告使用的系争大厦的房屋进行物业管理。管理内容包括房屋及公用设施、设备的维修和养护，公共场所保安、清洁等综合管理；2、管理期限自1999年11月20日至2004年1月28日止；3、合同期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于合同期满前三个月向对方提出书面意见。合同还就各自的权利义务、管理费支付及违约责任等进行了约定。上述合同履行期间，临港公司于2002年1月将物业管理权转让给原告，由原告对被告使用的房屋进行物业管理。合同届满前，原告多次与被告交涉，要求按市场价格调整物业管理费但遭拒，双方未达成一致。原告对被告2004年2月至9月的物业管理费暂按原标准每月9，300元收取，之后至今未收取物业管理费。原告认为，原被告之间的物业管理合同合法有效，原告要求按照市场价格收取物业管理费的要求合法合理，现要求被告按照每月每平方米24元的价格支付2004年1月29日起至2005年1月28日止的物业管理费人民币465，888元(计算方式：938平方米×24元/月平方米×12月×X层－9，300元/月×8月)。
原审被告长征医院经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未答辩。
原审审理中，原审原告圆方公司于2005年2月23日申请对系争物业管理费用进行评估，原审法院依法于同年3月22日委托上海市价格认证中心进行价格鉴定，该中心于同年9月12日出具《关于汉口路X号汇金大厦名义第十八、十九层物业管理费价格鉴定结论书》(以下简称《价格鉴定结论书》)的结论为：于价格基准日(2004年9月29日)的鉴定价格为每月每平方米14。45元。鉴定价格中同时指出，1、原告提供的资料显示办公人员40人，鉴定中参考《最新物业管理操作及强制性法规实务全书－与ISO标准体系》中人事规划的规定及与相似物业管理人员配置调查情况予以核减至27人；2、系争物业的煤气费由中央空调产生，鉴定标的两层楼面未使用空调，故煤气费不应分摊；空调产生的水电费亦未分摊；3、鉴定结论中未包含业务招待费24万元/年、手机置换费1万元/年、会务费12.6万元/年等费用摊销；若上述费用摊至管理费用，则业务招待费为1.15元/平方米月、手机置换费0.05元/平方米月、会务费0.60元/平方米月、4、由于鉴定基准日外墙灯光已安装完毕但未投入使用，故鉴定结论未包含外墙灯光耗电，若考虑连续使用，每月外墙灯光耗电应分摊0.011元/平方米月。
原审原告圆方公司提出异议，认为：系争物业系高档商务楼，拥有2台溴化锂中央空调，被告虽然在其使用的物业中不使用中央空调，但开启中央空调的水电煤费用仍应当列入成本中并由被告分摊；原告的工作人员共40人，但鉴定机构仅按照27人核算并以此计算工资成本，与事实不符；原告在经营中的业务招待费支出等费用系合理支出，但鉴定机构未将业务招待费等作为成本计入，与事实不符，故要求在总成本中应当加入中央空调的水电费(鉴定结论中未计入部分)30万元、煤气费48万元、工资(鉴定结论中未计入部分)784，800元以及业务招待费、手机置换费、会务费、外墙灯光耗电等费用。
原审法院认为，法人的合法权益受法律保护。原审原告圆方公司受让取得原审被告长征医院与临港公司所签订的《汇金大厦物业管理合同》的权利义务，并取得被告的同意，当属合法有效。该合同内容对双方均发生法律效力。合同到期后，被告按照原合同的物业管理费标准支付了2004年1月29日至2004年9月28日的物业管理费，原告亦予以接受，并未表示异议，故可视为双方对于该期间物业管理费的标准达成了合意。原告所述只是暂时按照原合同标准收取现要求被告支付差价的主张，依据不足，原审法院难予采信。2004年9月29日起，原告仍实际为被告使用的房屋进行物业管理，而被告亦实际接受了原告的物业管理服务，未提出异议，鉴于原物业管理服务合同，以及原告对被告使用房屋进行物业管理的连续性，故应当认定双方仍然存在物业管理服务合同关系，至于原告不再收取被告物业管理费，系双方对服务报酬未达成一致，可按照合同履行地的市场价格履行。原告要求被告按照与其他承租人约定的物业管理费标准支付物业管理费的主张，缺乏法律依据，原审法院不予采信。物业管理费的标准应按照鉴定机关所作出的价格鉴定结论14.45元/平方米月，同时增加鉴定结论中未摊销但实际发生的业务招待费1.15元/平方米月、手机置换费0.05元/平方米月、会务费0.60元/平方米月、外墙灯光耗电为0.011元/平方米月，合计16.26元/平方米月予以确定。被告使用房屋的面积以及系争物业的面积问题，因上述面积在房地产登记部门未作登记，故对系争物业的面积，以系争物业竣工规划验收资料为准，被告使用房屋的建筑面积以被告支付的服务费用与单价之比予以核定。此外，被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响原审法院依法审理。
原审法院审理后，作出判决：被告第二军医大学附属长征医院应于本判决生效之日起十日内支付原告上海圆方物业管理有限公司自2004年9月29日至2005年1月28日的物业管理费人民币122，015。04元。
长征医院不服，上诉称，本案系物业管理收费定价、核价纠纷。上诉人认为应适用《上海市商品房住宅物业管理服务收费暂行办法》(以下简称《收费办法》)的相关规定，系争房屋的物业管理费用应适用上述规定。原审判决混淆了物业管理收费定价核价争议和物业管理欠费争议的区别。《收费办法》明确上海市物价局和各区县物价局是物业收费的主管机关，而出具物业收费评估鉴定报告的上海市价格认证中心无权评估物业费用，故上述评估报告不具有法律效力。同时《收费办法》明确有关物业费用定价应当适用政府部门的指导价，在中准价的浮动范围内定价，若双方协商不成，应由系争物业所在地的物价主管部门予以核价。据此，原审判决认定事实错误、适用法律不当。上诉人请求本院依法撤销原审判决，发回重审，或查明事实后依法改判，按《收费办法》的规定确认系争房屋的物业收费标准。
圆方公司辩称，《收费办法》适用于商品住宅房屋，而系争房屋为办公房，该办法不适用本案争议的物业管理纠纷。上海市价格认证中心依法对争议的大厦物业管理费用进行评估，虽然被上诉人有异议，但是也服从原审判决。该判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，应予维持。
经本院审理查明，系争房屋所在的大厦在房地产管理部门登记为办公楼。双方当事人对原审查明的系争大厦竣工规划验收时总建筑面积、地上总面积均无异议。
以上事实，有上海市黄浦区房地产管理部门的登记档案材料，以及原审法院、本院的庭审调查等证据证明。
原审判决认定的其他事实无误。
本院认为，双方当事人就系争房屋的物业管理达成的物业管理合同，系双方当事人的真实意思表示，且双方已实际履行，应为有效。上述合同期满后，双方虽未书面续约，但上诉人长征医院对被上诉人圆方公司提供的物业服务无异议，并按照原先的合同约定支付了一定期限的物业管理费用，被上诉人予以接受。嗣后，双方就上述物业管理费用的定价问题发生争议，原审法院基于当事人的申请，依法委托有关物价评估职能部门，对上述物业费用予以评估，程序合法，并据此确定的物业管理费用并无不当。由于系争房屋为办公楼，而《收费办法》适用于商品住宅及其有关的物业，上诉人认为双方争议的物业管理费用的定价应按照《收费办法》的规定予以核定的主张，无法律依据，本院难以采纳。据此，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币9，498元，由上诉人第二军医大学附属长征医院负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员虞恒龄
代理审判员吴某
二00五年十二月二十三日
书记员肖函
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