上诉人（原审被告）刘某某，又名刘某岭
被上诉人（原审原告）赵某某
上诉人刘某某因与被上诉人赵某某租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2010）惠民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘某某，被上诉人赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：刘某某与赵某某于2007年9月11日签订协议一份，协议约定：赵某某的义务是负责提供鸡房一处、住房一处、水电供应等，包括房外活动地，租金每年壹仟元整，租期五年，五年内不能转租他人或回收；刘某某每年按时交租金，水电使用不能改变房屋的结构。刘某某与赵某某在该协议上说明，违约金叁仟元，租期从2007年12月1日起。通过调查，刘某某与赵某某均认可交纳租金的时间是每年的12月1日。刘某某从2007年12月1日开始使用赵某某的鸡房，刘某某于2007年10月5日、12月29日向赵某某交了一年的租金共计1000元，刘某某在租用赵某某的鸡房、住房一年内，搬出了赵某某的鸡房、住房。
原审法院认为：赵某某与刘某某签订关于租赁鸡房、住房的协议是双方真实意思表示，该协议合法有效。依据农村房屋租赁习惯，刘某某搬出赵某某的鸡房、住房，就表示不再继续承租赵某某的房屋，解除双方的协议，此时租赁协议终止，协议尚未履行的剩余租期及租赁费用，双方应中止履行，故赵某某要求刘某某支付租鸡房款4000元的诉讼请求，原审法院不予支持。刘某某提前搬出赵某某的鸡房、住房，其行为已构成违约，赵某某与刘某某在协议中明确了违约金的数额符合法律规定，刘某某在签订协议时应当预见违约的后果，故赵某某要求刘某某支付3000元违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。刘某某辩称其在正式租用赵某某的鸡房、住房前，要求赵某某维修好，但租用时鸡房仍未维修好，赵某某未经允许就在其租用的地方大量种树，使刘某某的鸡房通风采光受到影响，进出受到限制，没有相应证据佐证，原审法院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条、第一百零八条、第一百一十四条第一款，原审法院判决如下：一、刘某某于本判决生效后五日内支付赵某某违约金3000元。二、驳回赵某某其他诉讼请求。案件受理费50元，赵某某承担28元，刘某某承担22元。
上诉人刘某某上诉称：一、签订协议时口头约定：刘某某租赁期间，赵某某不能在自己约定租期内转让和收回此房屋，只能由刘某某自愿停租或停用，协议中也没约定刘某某租用年数的义务，因此刘某某不构成违约。二、赵某某没有按协议约定提供安全鸡房一处，在租房期间，该房屋有一处坍塌，刘某某曾多次催促赵某某修理，但赵某某一直未修理，刘某某的人身受到威胁，因此搬出了租赁的房屋。三、2008年3月赵某某在刘某某租赁的活动地上栽桐树7-8棵，侵害刘某某的土地使用权，致使鸡房通风采光受到严重影响，给刘某某造成了经济损失，刘某某因此才停止使用鸡房。四、原审法院判定刘某某违约所依据的仅是“农村租房习惯”，没有法律依据。综上所述，刘某某没有违反协议约定，是赵某某违约，请求二审法院依法改判，判决赵某某支付刘某某违约金3000元及其他合理损失，并且由赵某某承担全部诉讼费。
被上诉人赵某某答辩称：一、该房屋经双方协商形成租赁关系，约定每年12月1日交下一年租金，刘某某养鸡赔了，不交纳租金，构成违约，因此应当补交2009年及2010年的租金共2000元，并支付违约金3000元。二、签订协议时房屋已经是照片显示的样子，当时是刘某某自愿租赁的，赵某某也表示不对房屋负有维修义务，之后刘某某也没有要求赵某某维修。三、租赁活动地上的树不是赵某某栽种的，是原来的树根发出来的，没有影响刘某某使用租赁物。
本院经审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为：刘某某在合同约定的租赁期未到之前未经赵某某同意自行搬离租用的房屋，其行为已构成违约，刘某某主张赵某某提供的租赁房屋房顶有一处破损，曾多次催促赵某某修理，但赵某某一直未维修，且在租赁房屋的院内栽种树木，影响了租赁房屋的使用。但房屋破损在合同签字之前就已存在，且房屋房顶一处破损不构成根本违约，刘某某可以要求赵某某修复，其无权单方解除合同。刘某某没有证据证明院内树木影响到其养鸡，因此，刘某某的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由刘某某负担。
本判决为终审判决。
审判长王学正
审判员申付来
审判员马清来
二Ｏ一Ｏ年八月六日
书记员陈红彦（代）
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