上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海华源新新医学生物工程有限公司，住所地上海市松江区X镇X路X号。
法定代表人傅某某，董事长。
委托代理人刘斌，上海市华源律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海松江洞泾水利建筑工程公司，住所地上海市松江区X镇X路X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人龚锡南，上海市新华律师事务所律师。
上诉人上海华源新新医学生物工程有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院(2005)松民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年8月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2003年12月1日，上海松江洞泾水利建筑工程公司(以下简称洞泾水利公司)与上海华源新新医学生物工程有限公司(以下简称华源公司)签订《土地房屋租赁协议》一份，约定：洞泾水利公司将座落于上海市松江区洞泾工业经济开发区二区内南北干道东侧、洞薛路北侧，占地面积6，417.54平方米，建筑面积2，296.30平方米的一幢标准厂房租赁给华源公司，租赁期限三年，从2003年12月1日至2006年11月30日(在租赁期三年内，洞泾水利公司办理好该土地和厂房的土地证和房产证，华源公司可以买断，价格为3，600，000元，一次性支付。如提前办妥，则华源公司照常支付三年的租赁费给洞泾水利公司，买断费3，600，000元照常支付。如三年到期后仍未办妥，则华源公司仍可使用厂房及土地，洞泾水利公司不收取华源公司的租赁费到办妥二证之日止)。租赁费每年335，000元。协议第四条约定，租赁费每半年结算一次，先付后租，即租赁协议签订时，华源公司向洞泾水利公司支付半年租金167，500元，以后每使用到六个月的前三天，华源公司向洞泾水利公司支付后六个月的租金167，500元，以此类推直至到期限为止。协议第九条违约责任第一款约定，在协议履行期间，任何一方不得擅自终止协议。如遇不可抗力的因素必须终止协议，一方必须向另一方提前三个月提出，反之视为违约，一方向另一方赔偿协议总额的10％。100，000元作为赔偿金。第九条第二款约定华源公司向洞泾水利公司支付的租金必须按协议条款执行，每逾期一天按千分之一计算。协议签订后，洞泾水利公司将厂房交付给华源公司使用，华源公司将办公设备、空调等搬入了租赁厂房。华源公司委托洞泾水利公司对租赁厂房进行装潢。2004年1月5日，华源公司向洞泾水利公司支付了装潢工程款167，500元。2004年4月5日，华源公司又向洞泾水利公司支付了装潢工程款100，000元。期间，华源公司还对系争厂房支付了材料款40，000元，电力工程款28，392元。2004年4月20日，洞泾水利公司装潢厂房完毕，华源公司职工张吉祥、田国强对洞泾水利公司的装潢进行了结算。后洞泾水利公司因催讨租金未果，遂涉讼。
原审另查明，2003年12月1日，双方还签订《出让土地、厂房协议书》一份，约定洞泾水利公司将上述厂房及土地出让给华源公司，转让价格为3，600，000元。协议约定洞泾水利公司在三年内办理好该土地的征用及建筑产权证手续。系争厂房系以案外人上海百颗星私营经济开发有限公司办理用地手续。2001年6月17日，上海市松江区规划局颁发上海百颗星私营经济开发有限公司《建设用地规划许可证》。2001年9月27日，上海市松江区计划委员会批准立项。嗣后，该厂房实际由洞泾水利公司建造，并于2003年6月办理了厂房质量验收手续。庭审中，案外人上海百颗星私营经济开发有限公司出具说明确认系争厂房应当归洞泾水利公司所有。
原审审理中，洞泾水利公司请求法院判令：1、华源公司支付租赁费224，863元(从2004年6月1日暂计至2005年1月30日，实际计算至华源公司返还房屋时止)；2、华源公司支付租赁费利息55，091。40元(从2004年6月1日暂计至2005年1月30日，实际计算至华源公司返还房屋时止)；3、华源公司支付违约金360，000元和赔偿金100，000元。审理中，洞泾水利公司将诉讼请求变更为：1、解除双方订立的《土地房屋租赁协议》；2、华源公司支付租赁费392，363元(从2003年12月1日计算至2005年1月30日，实际计算至华源公司返还房屋时止)；3、华源公司支付租赁费利息126，781元(从2003年12月1日计算至2005年1月30日，实际计算至华源公司返还房屋时止)；4、华源公司支付违约金360，000元和赔偿金100，000元。华源公司认为双方签订的合同系无效合同。另外，洞泾水利公司未将系争土地、厂房交付给华源公司。同时，洞泾水利公司未向华源公司提供厂房、土地的权证，故提起反诉，请求法院判令：1、确认双方订立的《土地房屋租赁协议》无效；2、洞泾水利公司偿付华源公司已支付的装修工程及材料款307，500元和电力设施工程款28，392元，合计335，892元。洞泾水利公司则请求驳回华源公司的反诉请求。
原审认为，本案的争议焦点如下：
1、关于双方签订的《土地房屋租赁协议》的效力问题。本案中，洞泾水利公司虽未对租赁物取得房地产权证，但洞泾水利公司已经以案外人的名义办妥立项、建设用地规划等手续，并投资建造了系争厂房，洞泾水利公司对系争的标的物具有期待权，且案外人对租赁物本身不存有争议，确认系争厂房系洞泾水利公司所有，故双方签订的《土地房屋租赁协议》未违反法律、法规的规定，系双方当事人的真实意思，内容合法有效。至于华源公司反诉双方签订的《土地房屋租赁协议》系无效合同，因合同的效力系华源公司的抗辩事由，不属于反诉内容，故华源公司之上述辩称意见，法院不予采信。
2、关于合同提前解除的问题。本案在审理中，洞泾水利公司要求提前解除合同，华源公司认为上述租赁合同系无效合同，同时认为即使是有效合同，其亦不再使用系争厂房，且华源公司的反诉请求亦是基于提前终止合同为基础。当事人协商一致的，可以解除合同。据此，当事人均有提前终止合同的意思表示，故洞泾水利公司要求提前解除合同的诉讼请求，予以准许。
3、关于解除合同后费用的结算及违约责任的承担问题。合同权利义务终止后，不影响合同中结算和清理条款的效力。现洞泾水利公司已按约向华源公司交付了租赁物，并受华源公司的委托为其装潢系争厂房，华源公司亦将办公设备、空调等搬入了租赁厂房，故华源公司应当按照合同约定偿付租赁费用。对于租赁费，因华源公司确认其向洞泾水利公司支付的267，500元系装潢工程款，洞泾水利公司出具的收据亦系装潢工程款，庭审中经法院释明后，洞泾水利公司变更租赁费的计算数额，并无不当，可予准许。合同解除后，华源公司经洞泾水利公司同意的装修、电力设备等添附物应当折价归洞泾水利公司所有，洞泾水利公司应当偿付相应的折价费用。
另按照合同约定，租赁费每半年结算一次，华源公司先付后租。现华源公司至今未偿付洞泾水利公司租赁费，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任，即华源公司应当承担合同约定逾期支付租金的利息损失。对于洞泾水利公司主张的违约金和赔偿金，协议约定“在协议履行期间，任何一方不得擅自终止协议，如遇不可抗力的因素必须终止协议，一方必须向另一方提前三个月提出，反之视为违约，一方向另一方赔偿协议总额的10％。100，000元作为赔偿金。”该约定前面部分并不明确，同时该约定系针对华源公司提前擅自解除合同，本案中系洞泾水利公司要求解除合同，故上述条款并不适用。
原审法院审理后于二○○五年六月六日作出判决：一、解除上海松江洞泾水利建筑工程公司和上海华源新新医学生物工程有限公司于2003年12月1日订立的《土地房屋租赁协议》；二、上海华源新新医学生物工程有限公司于判决生效后十日内支付上海松江洞泾水利建筑工程公司租赁费(计算方式：从2003年12月1日计算至上海华源新新医学生物工程有限公司返还房屋时止，按照每年租金335，000元计算)；三、上海华源新新医学生物工程有限公司于判决生效后十日内支付上海松江洞泾水利建筑工程公司上述租赁费利息(计算方式：以《土地房屋租赁协议》的第四条、第九条第二款约定计算)；四、上海松江洞泾水利建筑工程公司于判决生效后十日内支付上海华源新新医学生物工程有限公司装潢、电力设备等折价款335，892元；五、上海松江洞泾水利建筑工程公司的其他诉讼请求，不予支持；六、上海华源新新医学生物工程有限公司的其他诉讼请求，不予支持。本诉案件受理费12，410元，由上海松江洞泾水利建筑工程公司负担9，410元，上海华源新新医学生物工程有限公司负担3，000元；反诉案件受理费7，598元，由上海松江洞泾水利建筑工程公司负担3，774元，上海华源新新医学生物工程有限公司负担3，824元。
判决后，华源公司不服，上诉于本院，诉称：洞泾水利公司并未取得系争土地和厂房的合法证明，该厂房至今尚未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和竣工验收合格证等证明文件。在此情形下，洞泾水利公司将该厂房租赁给华源公司，已违反了我国城市规划法的强制性规范，因而双方签订的租赁合同应为无效。而且，洞泾水利公司未向华源公司移交装修验收后的土地和厂房，华源公司至今未使用过系争土地和厂房，洞泾水利公司无权向华源公司主张租金及利息。华源公司请求撤销原审判决第一、二、三、六项，驳回洞泾水利公司原审中的全部本诉请求，支持华源公司原审中的全部反诉请求。
被上诉人洞泾水利公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，洞泾水利公司虽尚未取得系争房屋的房地产权证，但该房屋已以案外人上海百颗星私营经济开发有限公司的名义办理了用地手续，取得了建设用地规划许可证，并已经上海市松江区计划委员会批准立项，该房屋由洞泾水利公司实际投资建造并经质量验收，上海百颗星私营经济开发有限公司也明确表示系争房屋属洞泾水利公司所有。在此情形下，洞泾水利公司与华源公司就系争房屋所签订的《土地房屋租赁协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方均应按约履行。华源公司上诉要求确认协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。
协议签订后，华源公司将办公设备、空调等搬入系争房屋，又委托洞泾水利公司对厂房进行装潢。装潢完工后，华源公司职工与洞泾水利公司对装潢进行了结算。因此，可以认定华源公司实际使用了系争房屋，其理应按约向洞泾水利公司支付租金。华源公司未能按约支付租金，应支付其占用系争房屋期间的租金及相应的利息。华源公司以合同无效及其未实际使用系争房屋为由，不同意支付所欠租金及利息，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。
对洞泾水利公司提前解除协议的要求，华源公司认为协议是无效的，即使协议有效，其也不再使用系争房屋。由此可以认定，双方对租赁协议不再继续履行已达成一致，原审法院判令解除双方签订的《土地房屋租赁协议》，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院根据查明的事实作所的判决正确，本院予以维持。华源公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币20，008元，由上诉人上海华源新新医学生物工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长沈秋霞
审判员孔美君
代理审判员顾依
二00五年十月二十一日
书记员周勰
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