上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2005)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海蓝奇电讯设备有限公司，注所地上海市X路X号2B室。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人项德，上海市精诚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海千思科技文化市场经营管理有限公司，注所地上海湖北路X号。
法定代表人蒋某某，董事长。
委托代理人徐军，上海市申士律师事务所律师。
上诉人上海蓝奇电讯设备有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2005)黄民四(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，一、2004年5月底，上海千思科技文化市场经营管理有限公司(以下简称千思公司)、上海蓝奇电讯设备有限公司(以下简称蓝奇公司)签订《租赁合同》，合同约定：千思公司将系争浙江中路X号一层的千思科技文化广场内部商铺，共计建筑面积2，000平方米的场地(以实际测量为准)租赁给蓝奇公司使用，蓝奇公司开设蓝奇手机数码港；租期自2004年6月1日起至2008年5月30日止，2004年7月10日前作为蓝奇公司进入商场装潢布置的免租期，但需支付人民币0.25元/平方米/天的物业管理费(包括保安、保洁水)；租期前二年每月租金及物业管理费为人民币264，000元，合同期内，如有一方单方面终止合同或因政府动迁终止经营，则应向受损方赔偿两个月的租金，若蓝奇公司过期交纳租金及水、电、空调、电话费用满二个月，作违约论处，并向千思公司支付人民币100，000元违约金。合同签订后，蓝奇公司向千思公司支付了押金人民币264，000元。二、2004年6月10日，双方确定租赁面积为1，800平方米，每月租金和物业管理费亦相应调整为人民币237，600元(其中租金为人民币223，913元、物业管理费为人民币13，687元)。三、考虑到蓝奇公司当时市场营销状况，千思公司、蓝奇公司双方签订了补充协议书，千思公司给予蓝奇公司三个月的优惠期，从2004年9月10日至2004年12月9日，租金调整为每月人民币130，000元，电费、空调费自理；在优惠期内蓝奇公司月营业额以人民币1，500，000元整作为保底数，如有超过，千思公司按超出部分的2.5%提取提成等；上述条款暂行三个月，其他条款按原协议执行。四、2004年11月10日，蓝奇公司发函通知千思公司，因商场环境等原因，蓝奇公司经营亏损，决定在2004年11月15日终止双方的租赁协议，同时希望千思公司对协议终止后的善后事宜，能通过协商、沟通达成一致。翌日，千思公司回复蓝奇公司，要求蓝奇公司三天内支付欠款人民币18，000元、11月10日－12月9日的房租人民币130，000元、12月10日－1月9日房租人民币237，600元、9月份电费人民币12，474元和10月份电费人民币3，902元，共计人民币401，976元。蓝奇公司未予理睬。2005年1月21日，千思公司诉至法院，要求判令蓝奇公司支付自2004年11月10日至实际支付日止的租金(2004年11月10日至2004年12月9日的按每月人民币130，000元计，2004年12月10日以后的按每月人民币237，600元计)；判令蓝奇公司支付免租期间的物业管理费人民币18，000元；判令蓝奇公司支付2004年9月和10月的电费人民币16，376.16元；判令蓝奇公司支付解除合同违约金人民币475，200元和逾期支付租金及电费的违约金人民币100，000元。
原审法院另查明，蓝奇公司于2004年11月10日与案外人上海天地纵横物流服务有限公司签订搬场协议书，约定在2004年11月15日将蓝奇公司在系争房屋内的物品搬出至淞沪路X号赛博广场四楼并支付了一半运费人民币2，500元。诉讼中，案外人上海天地纵横物流服务有限公司出具证明，证明搬场那天因千思广场业务主管管建军及保安阻止其进场搬运，其只得空车放回。蓝奇公司放置在系争房屋内的物品除电脑柜台44只是否由蓝奇公司搬走双方存有争议外，其余于2005年3月14日由蓝奇公司搬走。
原审法院认为，原、被告之间的租赁合同系其双方真实意思的表示，合同双方均应恪守。2004年11月10日被告已以自己的行为向原告表明其不愿再继续履行合同，依我国合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中被告主张合同于2004年11月15日解除的通知已于该日前送达原告，故原审法院确认原、被告租赁合同已于2004年11月15日解除。原告主张自2004年11月10日至2004年11月15日止的租金，理由成立。诉讼中，被告提供了其撤场遭原告阻止的证明，对该证据内容，原告认为不能证明被告主张的事实，但并没有提出足以推翻该证据的反证，被告上述证据，原审法院予以认定，原告因其原因导致被告物品滞留在系争房屋内而造成的租金损失要求被告承担，原审法院不予支持。关于系争物业管理费，合同已有约定应遵从该约定，被告应当支付。被告称原告曾口头承诺免付，无证据证明，该说法原审法院不予采信；被告称其入场时间应为2004年6月10日，其依据的补充协议三不能证明这一事实，该说法原审法院亦不予采信。关于系争违约金，被告单方终止合同事实存在，原告依合同约定要求被告赔偿两个月租金的诉请成立，该请求原审法院依法予以支持。被告主张原告在合同外对被告有承诺但没有履行该承诺一节，原告没有认可，该节不能成为被告违约的理由。被告所欠电费，因被告已主张解除合同，该费用可在被告所付押金中予以结算，非合同继续履行期间的拖欠，原告主张该部分违约金，适用合同约定不妥，该请求原审法院不予支持。另原告主张的违约金金额包含了月物业管理费人民币136，87元，该物业管理费应予扣除。被告所付的押金本案中可一并予以结算。
原审法院判决：一、被告上海蓝奇电讯设备有限公司应在判决生效后十日内给付原告上海千思科技文化市场经营管理有限公司免租期间的物业管理费人民币18，000元。二、被告上海蓝奇电讯设备有限公司应在判决生效后十日内给付原告上海千思科技文化市场经营管理有限公司自2004年11月10日至2004年11月15日止的租金和物业管理费人民币47，520元。三、被告上海蓝奇电讯设备有限公司应在判决生效后十日内给付原告上海千思科技文化市场经营管理有限公司欠付电费人民币16，376。16元。四、被告上海蓝奇电讯设备有限公司应在判决生效后十日内给付原告上海千思科技文化市场经营管理有限公司违约金人民币447，826元。五、原告上海千思科技文化市场经营管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。六、原告上海千思科技文化市场经营管理有限公司应返还被告上海蓝奇电讯设备有限公司押金人民币264，000元。案件受理费人民币12，142元，由原告上海千思科技文化市场经营管理有限公司负担5，142元，由被告上海蓝奇电讯设备有限公司负担7，000元。
蓝奇公司不服上诉称，未付租金应按补充协议约定的月租金人民币130，000计算，由于千思公司没有实现“招商招满、门面拓宽、广告到位”的口头承诺，造成其提出解除租赁合同，故千思公司也是有责任的。因上诉人提出解除租赁合同的时间在月租金人民币130，000元时，即使其违约，违约金的标准也应当按月租金人民币130，000元计算。请求按其上诉的意见改判原审判决中第二项、第四项，其他同意原审判决。
千思公司辩称，原审判决第二项内容同意上诉人的意见。由于蓝奇公司违约解除租赁合同，应承担违约责任，2004年9月10日至12月9日期间是其有条件的免去蓝奇公司的部分租金，补充协议约定很明确其他条款按原协议执行。故蓝奇公司应按照月租金人民币223，913元的标准承担两个月的违约金，其他同意原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
本院在审理中，蓝奇公司与千思公司对2004年11月10日前的租金已经付清、2004年11月11日至11月15日止的租金及物业管理费为人民币21，891元达成一致意见。
本院认为，千思公司与蓝奇公司签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，且并不违反法律、法规的规定，是合法有效的，双方应严格履行。双方对原审判决主文第一、三、五、六项均无异议，本院予以维持。双方对蓝奇公司应支付千思公司2004年11月11日至11月15日的租金及物业管理费合计人民币21，891元已经达成一致意见，与法无悖，予以准许。关于蓝奇公司是否构成违约及违约标准的认定。在合同履行中，蓝奇公司由于经营亏损向千思公司提出解除租赁合同，已构成合同的违约，其主张该违约行为的造成千思公司亦有责任，但未提供有效证据予以佐证，本院不予采信。虽然蓝奇公司提出解除租赁合同的时间在月租金标准为人民币130，000元，即使其违约，违约金的计算标准也应按月租金人民币130，000元计算。但补充协议只是将2004年9月10日至12月9日的月租金调整至人民币130，000元，其他条款按租赁合同执行。故蓝奇公司应承担两个月违约金的标准应按原租赁合同约定月租金人民币223，913元计算。原审法院对违约责任的认定及违约金的判决并无不当，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市黄浦区人民法院(2005)黄民四(民)初字第X号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项。
二、撤销上海市黄浦区人民法院(2005)黄民四(民)初字第X号民事判决第二项。
三、上海蓝奇电讯设备有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付上海千思科技文化市场经营管理有限公司2004年11月11日至11月15日的租金及物业管理费合计人民币21，891元。
一、二审案件受理费合计人民币24，284元，由上海千思科技文化市场经营管理有限公司负担人民币12，062元，上海蓝奇电讯设备有限公司负担人民币12，222元。
本判决为终审判决。
审判长杨俊
代理审判员陈俊
代理审判员吴海港
二00五年九月二十二日
书记员肖函
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