上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2004)沪一中民二(民)初字第X号
原告上海世外桃源房产有限公司，住所地上海市浦东新区X镇X路X号－X号单。
法定代表人顾某甲，董事长。
委托代理人顾某乙，男，该公司工作人员。
委托代理人黄毅，上海市锦天城律师事务所律师。
被告上海新亚(集团)有限公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人俞某某，董事长。
委托代理人刘松涛，上海市律和理律师事务所律师。
原告上海世外桃源房产有限公司诉被告上海新亚(集团)有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2004年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2005年2月3日公开开庭进行了审理。原告上海世外桃源房产有限公司之委托代理人顾某乙、黄毅，被告上海新亚(集团)有限公司之委托代理人刘松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1996年6月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，后双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定由被告承租本市X路X－X号服务中心大楼的南楼和北楼的部分房屋及室外平台，期限为15年。1997年6月，被告在既未经原告许可、又未经政府规划部门批准的情况下擅自在北楼平台上搭建了400平方米的加建建筑。2001年1月22日，被告提前终止租房合同，单方毁约撤离工作人员，但却仅交还了5把钥匙，既未办理退房退租手续，又没有拆除和搬走配套设施及残留资产。2003年3月13日，上海市第一中级人民法院终审判决原、被告之间的《房屋租赁合同》终止，被告所搭建的400平方米加建建筑产权归原告所有，被告应向原告交付该建筑的设计资料、施工资料等，原告则应向被告支付该加建建筑的土建费及司法评估费。判决生效后，原告在收回系争房屋时却发现被告擅自改动了服务中心大楼南楼房屋的结构，对房屋造成严重破坏，而原告为该房屋所配套的中央空调也被严重损坏，原告为此聘请专业部门对房屋及设备进行清理、修复，由此支出的费用理应由被告承担。此外，被告还留下了大量的残留资产和配套设备没有搬走，继续占用原告房屋，而上述判决对被告的配套设备及残留资产并没有作出任何判决，故被告理应立即腾空系争房屋、恢复原状并按原合同约定的租金标准支付相应的房租、占用费及管理费。由于加建建筑均由原告出资建设并出租，故被告理应支付加建建筑的室内建筑租赁单价与平台面积租赁单价之间的价格差，并按室内建筑面积租赁价承担从2001年1月23日起至腾空房屋、恢复原状期间的占用费。鉴于被告未按生效判决的要求将加建建筑产权登记应有的文件资料交付原告，导致原告未能及时办理产证，错失租售良机，使原告蒙受重大损失。综上所述，原告请求判令：1、被告承担原承租的本市浦东新区X路X－X号服务中心大楼之南楼房屋在2003年9月30日修复前造成原告的损失合计人民币(下同)3，099，322.10元(包括：证据保全公证费5，500元、安全检测及加固设计费24，000元、大梁加固工程费8，000元、维修修复工程费66，402.56元、中央空调修复工程费18，000元、南楼房屋2001年1月23日－2003年9月30日期间的房租和占用费2，843，019.60元及物业管理费134，400元)；2、被告立即从原承租的服务中心大楼之北楼房屋(包括400平方米加建建筑)中拆除、搬走残留设备与资产，恢复原状并达到国家质检合格标准，并承担北楼房屋从2001年1月23日起至拆除、搬走、修复、达标前原告损失的房租、占用费及物业管理费；3、被告承担北楼X平方米加建建筑从1997年7月1日竣工起至2001年1月22日期间室内建筑面积租赁单价与平台面积租赁单价之间的价格差，计636，100元；4、被告承担因不能按时交付400平方米加建建筑的相关资料导致原告无法办理产证而遭受的经济损失150，000元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，原告另案中的民事诉讼书及《关于变更诉讼请求的函》中已经对2001年1月23日以后的租金问题向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求被告予以支付。上海市第一中级人民法院对此已经作出终审判决驳回其该部分相应诉请，故原告再次对2001年1月23日以后的租金问题提起诉讼，属于重复诉讼，而管理费问题与租金问题具有从属关系，故原告该诉请应予驳回。原告主张1997年7月1日至2001年1月22日的租赁差价，明显超过关于房屋租金诉讼时效为一年的规定。原告对系争房屋及附属设备的损害侵权之诉适用的诉讼时效期间为两年，其中对房屋损害赔偿诉请的诉讼时效应自上海新亚(集团)有限公司天满楼酒家(以下简称天满楼酒家)开始营业即1996年7月15日起算，对空调设备损害赔偿诉请的诉讼时效应自被告撤离、原告接管系争房屋即2001年1月23日起算，且原告未提供证据证明系争房屋及空调设备的损坏系被告所为，故其该诉请亦应予以驳回。被告在另案终审判决后已将所有的房产资料交付原告，而原告亦未举证证明未提供相关资料系被告责任且由此造成了原告相应损失。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。
本院经审理查明，原告与被告于1996年6月6日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租本市X路X－X号门楼之部分场地开设餐饮、娱乐项目，租赁期自1996年7月15日至2011年7月14日；门楼的租金为第一、二年每平方米人民币(下同)0.85元/天(以下均为每平方米的租金)，第三、四年1.60元/天，第五、六年2.50元/天，第七、八年3.50元/天，第九、十年4元/天；室外平台的租金为第一、二年0.20元/天，第三、四年0.30元/天，第五、六年0.45元/天，第七、八年0.55元/天，第九、十年0。70元/天；第十一年至第十五年租金至第十年再另行商定；原告提供目前安装的中央空调设备供被告使用，其中南侧空调由被告独立专用，被告承担租赁期内之维修、保养费；被告对房屋结构有任何改建、重建，必须经原告认可，不损坏房屋原有结构安全，经政府有关部门认可，餐厅的内外装潢由被告承担设计和施工费用；合同期满，原告有权收回餐厅的不动产及其附属公用事业设施；世外桃源小区之房屋使用、管理、维修公约为合同之一部分；合同生效后，若原告或被告不能完全履行合同，除责令违约方正确履行外，违约方应赔偿对方因此而造成的实际损失。合同签订后，被告依约入驻租赁场地。1997年3月5日，原告与天满楼酒家签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定天满楼酒家应承担物业管理费每年5万元，起算日为1996年9月20日，天满楼酒家用原告在酒楼消费记帐的形式抵付物业管理费，每季度的记帐额范围为全年管理费的四分之一上下浮动30％，超过部分可预支下一季度额度，不足部分不再延续到下一季度使用。1999年3月12日，原告与案外人上海实发物业管理有限公司(以下简称实发公司)签订了《上海世外桃源花园别墅小区授权经营合同》，约定关于天满楼酒家的租约，原告授权实发公司按原合同继续执行并管理。从同年4月1日起由实发公司收取租金。同年3月31日，原告对实发公司出具了授权委托书，载明在小区综合楼门面的房屋所有权仍属原告的前提下，实发公司代表原告享有房屋租赁合同的权益及承担合同规定的义务，授权期限与授权经营合同的期限同步。同日，原告将上述授权事宜函告了被告。2000年8月22日，原告与实发公司又签订了《关于终止上海世外桃源花园别墅小区前期物业管理合同及上海世外桃源花园别墅小区授权经营合同的协议书》，双方约定自同年8月31日起，终止上述两份合同，原原告授权给实发公司的权利归还原告执行，小区物业管理由业主委员会另行签订合同。2001年1月22日，被告将租赁房屋的五把钥匙交付原告并撤出了租赁房屋。
租赁期间，被告于1997年在其承租的综合楼平台上搭建了约400平方米的建筑。1998年8月原告为该工程办理了建设工程规划许可证。
2001年10月25日，原告、实发公司诉至上海市浦东新区人民法院，要求判令原告、实发公司、被告继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，判令被告向原告支付拖欠的房屋租金1，492，044.50元，滞期利息111，126.83元，支付电费233，064.40元、滞期利息57，672元，判令被告承担加建约400平方米建筑所造成的“超容积率批租补价费”138，333.32元，并向原告提供有关加建建筑的所有文件资料，包括设计资料、施工资料、建材资料、竣工证书、卫生证书、消防证书，判令被告向实发公司支付房屋租金573，438.81元、滞期利息60，466.12元，电费92，369.70元，滞期利息109，458.09元、物业管理费62，851.33元，电话费759.20元，并承担案件诉讼费。审理中，原告变更第二、三项诉讼请求，要求被告支付的房租、电费及滞期利息均计算到实际支付日止。被告同时提出反诉，要求判令解除其与实发公司之间的《房屋租赁合同》；要求原告补偿其递延资产464，600元、固定资产残留净值143，000元、低值资产残留净值1，500元、清偿自1999年4月1日后在天满楼酒家的消费款6，995元。审理中，应被告的申请，该院委托上海公信中南资产评估有限公司对被告加建的约400平方米的建筑土建费及不可拆除之装潢费进行了评估，评估结论为房屋土建现状价值为178，571.22元，房屋装潢现状价值为77，478.58元，合计256，049.80元，评估报告的有效期至2003年4月7日。该院审理后于2002年10月16日作出(2001)浦民初字第x号民事判决：一、解除原告与被告于1996年6月6日签订的《房屋租赁合同》及1997年3月5日原告与天满楼酒家签订的《房屋租赁合同补充协议》；二、被告应支付原告房屋租金551，593.60元，并按中国人民银行同期贷款利率加收20％支付2000年8月至实际交付时止的逾期利息；三、被告应支付原告电费92，577.30元，其中按中国人民银行同期存款利率支付2000年9月至2001年1月期间的63，670元的利息，至实际交付时止；四、被告应于判决生效之日起七日内交付原告加建(约400平方米)建筑的设计资料、施工资料、竣工证书、卫生证书、消防证书；五、原告要求被告承担“超容积率批租补价费”的诉讼请求不予支持；六、被告应支付实发公司房屋租金151，399元，并按中国人民银行同期银行贷款利率加收20％支付该款的(2000年5月22日至2000年8月31日)的逾期利息至实际交付时止；七、被告应支付实发公司电费88，976.10元；八、被告应支付实发公司物业管理费16，000元；九、被告应支付实发公司电话费759.20元；十、原告应支付被告天满楼酒家的消费款4，230元；十一、位于上海市X路X号的综合楼平台上的约400平方米的房屋产权归原告所有，原告应支付被告加建建筑的土建费178，571。22元；十二、被告的其余反诉请求不予支持。
判决后，原告、实发公司不服，上诉于本院。本院经审理后认为，在被告通知原告解除合同并撤离租赁房屋之后，应当给予原告一定的合理期限将房屋重新租售，该期限内的损失，应由被告承担，即按照双方约定的2001年租金标准，赔偿原告相当于三个月的租金损失，原审判决对此未作处理，本院应予以增判，原告在此合理期限内应当积极采取措施将房屋租售，以避免损失扩大。本院遂于2003年3月13日作出(2003)沪一中民二(民)终字第X号民事判决：一、维持原判；二、被告于判决生效之日起七日内赔偿原告经济损失284，670元。
另查明，经原告委托，上海市公证处于2003年5月13日出具(2003)沪证经字第X号公证书，对原告曾租赁给被告的场地现状进行证据保全公证，以证明系争房屋内有被告遗留的经营物品、设备等。原告为此支付公证费5，500元。
再查明，经原告委托，上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站于2003年7月21日出具《世外桃源活动服务中心房屋安全检测报告》。原因分析为：检查发现的构件损坏主要表现在墙体开裂和墙面渗水，主要原因是：1、由于本房屋改建部分较多，特别是承重墙的改造，引起应力重新分布、变形而使墙体开裂；2、房屋楼层不一致，使层数多的一侧沉降大，层数少的一侧沉降小；3、墙体开裂是造成墙面渗水的主要原因。结论为：1、本房屋没发现有严重结构损坏，基本完好，属基本完好房；2、经结构验算，房屋能满足抗震要求，门洞放大处墙体抗压不够，需加固；3、本房屋由于多处改造和插层，造成墙体有几处裂缝，有一定损坏，结合本次改造，应修补和加强。建议：1、加固可采用外包钢结构或碳纤维方法；2、应请有资质的设计单位和施工单位实施设计和施工。原告为此支付安全检测及加固设计费24，000元。
还查明，2003年5月23日，原告与上海石化欣晨机电维修部第一分部(以下简称欣晨一分部)签订《中央空调修复与保养合同》，约定由欣晨一分部承接世外桃源小区综合大楼南楼配套之日本生产的美国开利牌30GQ－080型冷暖两用中央空调系统的修复与保养工程。原告为此支付工程款16，000元并支付继电器款项2，200元。合同另对保养费用作了约定。
2003年7月21日，原告与上虞市中城建设工程有限公司(以下简称中城公司)签订《世外桃源小区综合楼南楼加固、维修工程合同》，约定由中城公司承接世外桃源小区综合楼南楼的加固、维修工程。原告为此支付工程款66，402。56元。
2003年7月29日，原告与上海威宇工程技术有限公司(以下简称威宇公司)签订《施工协议》，约定由威宇公司承接世外桃源花园别墅小区综合楼G轴大梁修补加固工程，对被凿除的300毫米翻梁进行修补加固。原告为此向威宇公司支付工程款8，000元。
以上事实由经双方当事人庭审质证并经本院确认的(2001)浦民初字第x号民事判决书、(2003)沪一中民二(民)终字第X号民事判决书、(2003)沪证经字第X号公证书、《上海市公证费专用收据》、《世外桃源活动服务中心房屋安全检测报告》、《中央空调修复与保养合同》、《世外桃源小区综合楼南楼加固、维修工程合同》、《施工协议》、《上海市服务业统一发票》、《上海市外地来沪建筑安装统一发票》、《人民建筑物资配套公司发票联》以及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。
本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。对原告第1项诉请中的安全检测及加固设计费、维修修复工程费、大梁加固工程费、空调修复费，被告辩称，原告该诉请已过时效，且原告无证据表明房屋及空调设备的损坏系被告所为，故其不应承担相关费用。对此，本院认为，根据法律规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管租赁物不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。首先，原告在双方租赁关系被依法确认解除后的检测中发现系争房屋及设备受损，原告该项诉请应自前案判决生效后起算，故该诉请未过诉讼时效。其次，原告系在双方租赁关系依法确认解除后的合理期限内对系争房屋和设备及时进行检测与维修，而被告又未举证证明在其撤离系争房屋后原告又将系争房屋另行出租他人使用，故被告理应对系争房屋及设备的损坏承担相应赔偿责任。根据检测报告，导致系争房屋构件损坏的原因一是房屋改建引起应力重新分布、变形导致墙体开裂，二是房屋楼层不一致导致沉降不一，三是墙体开裂是造成墙面渗水的主要原因，而其中的第一、三项原因是由于被告在承租系争房屋时使用不当造成的损害，故被告因承担由此产生的相应检测及修复费用。但由于房屋楼层不一致导致沉降不一并非由被告原因造成，故原告要求被告全额承担该费用缺乏依据，本院酌情判定被告承担安全检测及加固设计费24，000元和维修修复工程费66，402.56元的70％，计16，800元和46，481.80元。对大梁加固工程费8，000元，因此系被告擅自凿除翻梁所致，故被告理应承担该费用。对空调修复费，根据双方租赁合同的约定，南侧空调由被告独立专用，被告承担租赁期内南楼空调的维修、保养费，故原告在双方租赁关系确认解除后对该设备及时进行维修的费用理应由被告承担。原告为此实际支付维修及零部件款项共18，200元，现原告仅主张18，000元，此系原告对其权利的合理处分，本院对此予以准许。
关于原告要求被告承担的证据保全公证费及被告自2001年1月23日起至2003年9月30日的南楼房租、占用费、物业管理费、被告撤清北楼内的残留资产并恢复原状、被告自2001年1月23日起至撤清残留设备时止的房屋、占用费、物业管理费等诉请，本院认为，由于生效判决对被告除加建建筑土建费以外的递延资产、固定资产残留净值、低值资产残留净值等的反诉请求未予支持，而该些资产即为被告残留在系争房屋的设备及资产，故根据生效判决，被告的残留设备及资产已判归原告处理，且生效判决亦已判令被告承担因提前解除租赁合同而造成原告的损失即三个月的租金，现原告再要求被告撤清残留资产并主张房屋占用费及物业管理费，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。
对原告主张的北楼加建建筑自1997年7月1日竣工起至2001年1月22日期间室内面积与平台面积的租赁差价，本院认为，首先，租金的诉讼时效是一年，而自前案判决生效至本案起诉日已超过一年，故原告该诉请已过诉讼时效；其次，生效判决系判决原告承担加建建筑的土建现状价值，而非该建筑的原始造价；再次，原告以400平方米计算系争加建建筑的面积，但该面积系大致计算，而非确定面积。故原告要求被告承担该差价缺乏事实与法律依据，本院对此亦不予支持。
对原告主张的因被告未提供加建建筑的相关资料导致其经济损失150，000元，因原告对其该损失未提供相应依据证实，故本院对其该项诉请不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十二条之规定，判决如下：
一、被告上海新亚(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海世外桃源房产有限公司安全检测及加固设计费人民币16，800元、维修修复工程费人民币46，481.80元、大梁加固工程费人民币8，000元、空调修复工程费人民币18，000元，合计人民币89，281。80元；
二、对原告上海世外桃源房产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币43，154元，由原告上海世外桃源房产有限公司负担42，573元，被告上海新亚(集团)有限公司负担581元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长施杨
代理审判员张薇佳
代理审判员侯卫清
二00五年五月二十三日
书记员潘春霞
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