上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2005)沪一中民二(民)终字第X号
上诉人(原审本诉原告、反诉被告)成都市炎黄世家餐饮娱乐有限公司，住所地四川省成都市X路X号附X号。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人杨某国、郭某，四川联合律师事务所律师。
上诉人(原审本诉被告、反诉原告)上海金轩(集团)有限公司，住所地上海市金山区X路X号。
法定代表人朱某某，董事长。
委托代理人殷之杰、陈某，上海市申达律师事务所律师。
上诉人成都市炎黄世家餐饮娱乐有限公司(以下简称炎黄世家公司)、上海金轩(集团)有限公司(以下简称金轩公司)因租赁合同纠纷一案，均不服上海市徐汇区人民法院(2004)徐民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年3月1日受理后，依法组成合议庭，原定于2005年3月8日公开开庭审理本案，后因上诉人炎黄世家公司申请延期开庭，本院于2005年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人炎黄世家公司之委托代理人杨某国、郭某，上诉人金轩公司之委托代理人殷之杰、陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，本市X路X号第X层权利人系上海秒表厂，建筑面积1，334.41平方米，权利或证明号为徐x。2003年5月1日，上海秒表厂同意承租人金轩公司将系争房屋转租他人。2003年10月26日，炎黄世家公司与系争房屋的原承租人上海敏捷大酒店有限公司(以下简称敏捷公司)签订协议，系争房屋由炎黄世家公司向金轩公司租赁使用，房屋内的全部装修装饰估价人民币(下同)45万元转让炎黄世家公司。2003年10月31日，移交方敏捷公司、接受方炎黄世家公司、监交方金轩公司签订确认单，原四楼固定资产及低值易耗清单已移交给炎黄世家公司酒楼。2003年11月8日，炎黄世家公司与金轩公司签订《上海市房屋租赁合同》，金轩公司将其合法拥有的本市X路X弄X号X楼房屋全部出租给炎黄世家公司使用，建筑面积共计1，334.41平方米。合同签订前，金轩公司已向炎黄世家公司出示了该房屋的《房地产权证》(权证编号：沪房地市98-x)，用途为餐饮。月租金10万元(包括物业管理费及餐饮临时停车位)，炎黄世家公司必须在每月1日前支付当月租金，逾期七日后支付的，每逾期一天，则炎黄世家公司需按月租金的千分之一支付滞纳金。租期自2003年11月1日起至2009年2月28日止。在租赁期内，炎黄世家公司拖欠租金累计1个月以上的，金轩公司有权终止本合同，收回房屋，由此造成金轩公司损失的，炎黄世家公司应予以赔偿。因金轩公司的责任经司法、行政机关依法限制房地产权利的或出现因金轩公司责任导致法律、法规的其他情况造成炎黄世家公司不能营业，金轩公司应支付年租金20％－30％赔偿炎黄世家公司。本合同自签署之日起的15天内，金轩公司应负责代表双方当事人按本市有关规定，向上海市、区(县)房地产交易管理部门办理登记，本合同经登记、取得《房屋租赁证》后方可生效。合同补充条款约定，炎黄世家公司应向金轩公司缴纳租房保证金相当于三个月房租及包含物业管理费，合计30万元。租赁期满，在结清全部应缴付房租、各项物业费和有关的公共事业费，经双方验收认可，达成一致后，金轩公司应将保证金在7个工作日内无息退还炎黄世家公司。租赁期内，炎黄世家公司不得擅自提前退租，否则金轩公司将保证金全额没收作为赔偿。合同还约定了一些其他权利义务条款。当月28日，炎黄世家公司支付金轩公司保证金30万元。其后，炎黄世家公司还陆续支付了至2004年4月底的租金。2004年3月8日，因上海秒表厂与他人之间的经济纠纷，系争房屋作为财产保全的对象被法院限制转让、过户交易。2004年5月28日，炎黄世家公司又与敏捷公司签订补充条款，将系争房屋的装修装饰重新折价为20万元，并按此估价转让给炎黄世家公司。因炎黄世家公司未支付2004年5月起的租金，金轩公司于2004年7月16日致函炎黄世家公司，要求金轩公司将2004年5－7月的租金及其他费用于2004年7月19日前交至金轩公司处，逾期合同自然终止，金轩公司将停止一切物业供应。由于炎黄世家公司至2004年7月19日仍未付租金，金轩公司于2004年7月19日晚张贴通告，终止了租赁合同，并在次日停止了水、电等物业供应，炎黄世家公司遂撤离，并张贴了歇业通告。炎黄世家公司撤离后，金轩公司称其已对系争房屋重新进行了装修，由金轩公司自行经营餐饮业。
原审另查明，本市X路X弄X号X楼并无任何房地产。
2004年8月，炎黄世家公司诉至原审法院，请求：1、判令解除其与金轩公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令金轩公司赔偿其经济损失75万元(含装潢费用20万元)；3、判令金轩公司返还其交纳的保证金(押金)30万元。金轩公司则提起反诉，请求：1、判令炎黄世家公司支付2004年5月1日至2004年7月20日的租金266，700元、自应付之日至实际支付之日止按日千分之一计算的滞纳金；2、判令炎黄世家公司支付水、电、煤费用72，561.46元；3、判令炎黄世家公司支付宿舍费及宿舍内的水电费15，516.30元；4、判令炎黄世家公司支付客房费5，362元；5、判令炎黄世家公司支付由金轩公司垫付的生活补贴13，800元。
原审认为，炎黄世家公司与金轩公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，自签署之日起成立。虽然合同中租赁标的物的地址与实际地址有出入，但炎黄世家公司在签署合同前即已实际接受房屋，在使用后也并未提出任何异议，且合同中载明的建筑面积也与房地产权证上载明的面积一致，故法院认为合同中地址以及权证编号错误系笔误。房屋租赁合同并非买卖合同，只要承租人经合法授权就可以转租，次承租人是否知道出租物的实际权利人对租赁本身无任何的影响，故金轩公司即使未告知炎黄世家公司房屋的实际权利人，也不会导致任何影响合同订立以及履行的情形产生；合同虽然约定了取得《房屋租赁证》后方可生效，但金轩公司在合同签订前即已实际交付房屋，炎黄世家公司也实际开始使用并陆续支付了租金，因此合同已实际履行，双方用行为变更了合同的生效条件，合同已生效；2004年3月，因上海秒表厂与他人之经济纠纷，系争房屋作为财产保全的对象被法院限制转让、过户交易。该保全行为仅仅限制了房地产所有权中的处分权，对房地产的占有、使用和收益权并未限制，对炎黄世家公司租赁和使用系争房屋也没有任何影响。综上所述，炎黄世家公司作为系争房屋的承租人，在使用房屋和餐饮经营未受任何影响的情形下，停止支付2004年5月起的租金，缺乏充足的抗辩事由，已构成违约，除应支付占有系争房屋期间的租金外还应承担相应的滞纳金。因炎黄世家公司在金轩公司的宽限期内仍未付清欠租，金轩公司于2004年7月19日晚张贴公告依据合同之约定终止了合同并于20日停止了物业供应，炎黄世家公司也于20日撤离了人员，目前系争房屋也由金轩公司自行经营，租赁合同已无履行可能，故法院确认合同已于2004年7月20日终止。租赁合同并未就合同终止后装潢残值的处理作出约定，考虑到金轩公司是装潢残值的实际接受方和受益人，再结合炎黄世家公司从敏捷公司处接受装潢所支付的对价以及炎黄世家公司在履行合同中的违约行为及其后果，法院酌情判处装潢残值的分担。因合同的终止系炎黄世家公司违约之后果，故炎黄世家公司依据审计报告主张合同终止的其他损失，缺乏法律、合同和事实依据，法院不予支持。合同仅约定炎黄世家公司擅自退租可没收保证金，然而炎黄世家公司在租赁过程中并无退租的意思表示，金轩公司认为逾期付租就视为退租亦缺乏相应依据，故保证金应当在结清房租和公共事业等费用后退还炎黄世家公司。金轩公司之反诉请求，除滞纳金外双方在原审庭审中已达成一致意见，故法院按双方确认之金额予以判决。据此，原审法院于二○○四年十二月九日依法作出判决：一、原告成都市炎黄世家餐饮娱乐有限公司与被告上海金轩(集团)有限公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2004年7月20日终止履行；二、被告于判决生效后十日内补偿原告装潢残值费用100，000元；三、被告于判决生效后十日内返还原告交纳的保证金300，000元；四、原告之其余诉讼请求，不予支持；五、反诉被告成都市炎黄世家餐饮娱乐有限公司于判决生效后十日内支付反诉原告上海金轩(集团)有限公司2004年5月1日至2004年7月20日止的租金266，700元；六、反诉被告于判决生效后十日内支付反诉原告逾期付租滞纳金，滞纳金以10万元为本金，分别自2004年5月8日、6月8日起至实际支付之日止，以66，666元为本金，自2004年7月8日起至实际支付之日止，均按日千分之一计算；七、反诉被告于判决生效后十日内支付反诉原告水、电、煤费用7，793.81元(已充抵反诉原告在反诉被告处的就餐费用62，463.05元)；八、反诉被告于判决生效后十日内支付反诉原告宿舍费及宿舍内的水电费15，316.30元、客房费5，362元、由反诉原告垫付的生活补贴3，300元。一审本诉案件受理费15，360元，由原告负担9，547元，被告负担5，813元；反诉案件受理费8，562元，由反诉原告负担1，601.50元，反诉被告负担6，960。50元。
判决后，炎黄世家公司与金轩公司均不服。
炎黄世家公司上诉称：按照其与金轩公司在双方签订的《上海市房屋租赁合同》中的约定，在该合同签订之日起15天内，金轩公司应负责代表双方按上海市的规定向有关部门办理登记，该合同须经登记、取得《房屋租赁证》后方可生效，现金轩公司未办理登记及取得《房屋租赁证》，故该合同尚未生效，据此炎黄世家公司有权暂缓向金轩公司缴纳租金，以敦促金轩公司履行合同义务；金轩公司与炎黄世家公司签订租赁合同时未告知系争房屋的所有权人是上海秒表厂，之后也未出示房屋所有权人同意转租系争房屋的任何依据，加之金轩公司未按约定办理合同的登记手续，故炎黄世家公司的承租行为始终处于不能对抗第三人合法租赁的危险之中，金轩公司应就此承担相应的法律责任；系争房屋被司法机关限制转让和过户交易，该情形已符合双方在租赁合同中约定的赔偿条件，故原审认为系争房屋被限制转让及过户交易对炎黄世家公司租赁和使用系争房屋没有任何影响不当；金轩公司在2004年7月20日擅自扣押了炎黄世家公司的财产，原审对此未做处理不当。综上所述，炎黄世家公司请求二审撤销原判第二、四项，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。
金轩公司答辩称：双方签订的合同已实际履行，炎黄世家公司已支付了部分租金并已实际营业，故不存在合同未生效的问题；即使合同未生效，炎黄世家公司实际占用系争房屋也应支付相应对价；炎黄世家公司所主张的75万元损失并不实际存在，其委托审计的是与经营有关的内部开销，与金轩公司无关，其中炎黄世家公司支付给敏捷公司20万元装饰材料款并无相应的支付凭证佐证，故炎黄世家公司要求金轩公司补偿无依据；炎黄世家公司称其不支付2004年5－7月租金是行使抗辩权，但炎黄世家公司实际在2004年7月才查知金轩公司未将双方签订的租赁合同办理相关登记，故炎黄世家公司的抗辩理由不能成立。据此，其表示同意炎黄世家公司要求撤销原判第二项的诉讼请求，不同意支持炎黄世家公司在原审中的全部诉讼请求。
金轩公司上诉称：炎黄世家公司要求金轩公司赔偿75万元损失(其中包括支付给敏捷公司的20万元装饰材料款)并无相应证据，且炎黄世家公司在2004年7月20日不告而别，双方未办理移交手续，而金轩公司已铲除全部原装饰重新进行了装修，故金轩公司并非炎黄世家公司原装潢残值的直接接受方和受益人，因此原审判令金轩公司补偿炎黄世家公司装潢残值费用10万元，缺乏事实和法律依据；根据双方在涉案合同中的约定，若炎黄世家公司擅自退租，金轩公司可没收30万元保证金，现炎黄世家公司在收到金轩公司的催告函后，仍拒付租金，且其法定代表人不告而别，致使金轩公司为其垫付职工工资，故炎黄世家公司的行为已构成擅自退租，其所交30万元保证金应由金轩公司没收。据此，金轩公司请求二审撤销原判第二、三项，改判驳回炎黄世家公司的相应诉讼请求。
炎黄世家公司答辩称：炎黄世家公司并未不告而别，而是在金轩公司停水、停电后被迫离开，故不存在擅自退租问题，金轩公司应退还保证金30万元；关于装潢补偿款问题，炎黄世家公司在原审中已提交了敏捷公司出具的20万元装饰材料款收据，且炎黄世家公司退出租赁系争房屋系金轩公司造成，故应赔偿炎黄世家公司全部装潢损失。据此，其请求二审驳回金轩公司的上诉请求。
审理中，本案双方当事人对原审认定事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金轩公司与炎黄世家公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合有关法律法规的规定，对双方均具有法律约束力。双方虽约定该合同须经金轩公司向有关部门办理登记手续、取得《房屋租赁证》后生效，但之后双方实际履行了该合同，故可视为双方在实际履行该合同过程中合意变更了原约定的合同生效条件，原审据此认定该合同已生效并无不当。炎黄世家公司认为合同尚未生效，与事实不符，本院不予支持。
本案双方当事人签订的是租赁合同，出租人金轩公司的主义务是将系争房屋交付承租人炎黄世家公司，承租人炎黄世家公司的主义务是按约支付租金，现金轩公司在双方正式签订书面合同前即已履行了上述主义务，而炎黄世家公司占有、使用系争房屋却未按约支付租金，炎黄世家公司以金轩公司未按约将涉案租赁合同向有关部门登记、取得租赁证为由拒绝履行合同主义务，其抗辩理由不能成立。至于系争房屋被法院限制转让和过户交易的问题，由于双方在合同中约定，因金轩公司的责任经司法、行政机关依法限制房地产权利的或出现因金轩公司责任导致法律、法规的其他情况造成炎黄世家公司不能营业，金轩公司应赔偿炎黄世家公司，而系争房屋被法院限制转让和过户交易并未影响炎黄世家公司承租、使用系争房屋和在系争房屋中的经营活动，故系争房屋被法院限制转让和过户交易亦不能成为炎黄世家公司逾期不付租金的理由。综上所述，金轩公司按合同约定行使解除权并采取相关措施并无不当，炎黄世家公司要求金轩公司赔偿损失75万元，缺乏依据，本院不予支持。
关于装潢补偿款问题。炎黄世家公司认为金轩公司应全额补偿20万元，金轩公司则认为不应由其补偿。对此本院认为，炎黄世家公司已向原承租人敏捷公司支付了装饰材料款20万元，由敏捷公司开具给炎黄世家公司的收据证实，由于炎黄世家公司已实际使用了该装潢，且炎黄世家公司对双方终止租赁合同负有主要责任，而金轩公司系该装潢残值的受益人，故原审判令金轩公司酌情补偿装潢款10万元并无不当。炎黄世家公司以其实际支付装饰材料款20万元为由要求金轩公司全额补偿该款，理由不能成立，本院不予支持。金轩公司以其已铲除该装潢重新装修为由否认实际受益，理由亦不能成立，其不同意补偿装潢款，本院亦不予支持。
关于30万元保证金应否退还问题。由于炎黄世家公司虽逾期未支付租金，但并未表示其欲提前退租，其撤出系争房屋也是在金轩公司张贴布告终止合同及停止水电供应之后，故金轩公司主张炎黄世家公司以行动表示提前退租，与事实不符，本院不予采信，金轩公司要求没收炎黄世家缴纳的30万元保证金，理由不能成立，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币23，922元，由上诉人成都市炎黄世家餐饮娱乐有限公司和上海金轩(集团)有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审判长糜世峰
审判员刘军
代理审判员毛慧芬
二00五年五月二十日
书记员潘兵
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