湖北省汉江中级人民法院
民事判决书
(2004)汉民二终字第X号
上诉人(原审原告)郑某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省荆州市人，自由职业，住（略）。
委托代理人詹志刚，湖北松之盛律师事务所律师。
上诉人(原审被告)天门市土地收购储备中心。住所地湖北省天门市X路X街。
法定代表人黄某某，该中心主任。
委托代理人胡琼树，湖北达仁律师事务所律师。
委托代理人胡拥军，湖北达仁律师事务所律师。
上诉人郑某某、天门市土地收购储备中心(以下简称收储中心)因房地产交易服务合同纠纷一案，均不服湖北省天门市人民法院(2003)天民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2004年6月2日公开开庭进行了审理。上诉人郑某某委托代理人詹志刚，收储中心委托代理人胡琼树、胡拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：湖北省天门市糖酒副食品有限责任公司(以下简称天门副食品公司)因企业改制，于2003年5月26日向天门市人民政府请示依法处置该公司的“副食大厦”房地产，以其出售资金进行职工安置。同年6月6日，天门市国土资源局通知收储中心对业经审批的“副食大厦”国有土地使用权挂牌出让，收储中心于当日进行了公告。公告内容包括转让标的和成交程序，并确定挂牌底价为388万元(含地面楼房)，挂牌时间为2003年6月7日至6月22日。同年6月20日，郑某某向收储中心递交了《竞买申请书》，报价368.8万元，竞买位于天门市竟陵人民大道东端南侧的“副食大厦”土地使用权。郑某某竞买成功后，收储中心在未取得相关部门批准和天门副食品公司同意的情况下，于同年7月2日以自己的名义与郑某某签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，约定：由郑某某交付5万元履约保证金，以368.8万元应价，竞买收储中心挂牌出让的市区人民大道副食品公司“副食大厦”国有土地使用权，郑某某应于同年7月15日以前付清全部成交价款。双方还对违约责任等事项进行了约定。该确认书签订后，郑某某即向收储中心支付履约保证金5万元。同年7月15日，郑某某以所购土地上建筑物未拆除为由，要求收储中心及时拆除建筑物，并交付土地，按确认书约定承担违约责任。后经双方协商无果，郑某某于2003年7月22日向原审法院提起诉讼。
原审另认定：收储中心为事业单位法人，其业务范围为收购国有闲置土地、城镇土地收购储备、国有闲置土地交易服务、土地信息服务。天门市国土资源局为其上级主管部门。郑某某与收储中心签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》后，于2003年7月10日在湖北金旺典当有限责任公司(以下简称金旺公司)借款500万元，月利率5.065‰、月综合费率4%，用于购买天门副食品公司“副食大厦”土地使用权及前期开发费用，并约定郑某某应于同年10月10日前还款300万元，2004年1月10日前还款200万元。郑某某即日立据后，金旺公司将500万元借款划入郑某某帐户，并扣除了84万元综合费用，同年10月10日，金旺公司收回借款300万元，余下借款郑某某尚未清偿。
原审认为：转让以划拨方式取得的国有土地使用权及地上房产时，应报经政府主管部门审批，依法由权利人转让房地产，并按照有关规定缴纳土地收益金。天门副食品公司在办理审批手续后，作为土地管理部门的天门市国土资源局要求其转让的房地产由天门土地收储中心挂牌出让，显属不符合相关法律规定的行为。收储中心的主要经营范围是收购、储备国有闲置土地，而无处分房产的权利，其挂牌出让的天门副食品公司土地使用权上有永久性建筑物，而非国有闲置土地，收储中心未按其业务范围对该宗土地使用权及房产予以收购，现土地使用权和房产所有权仍属天门副食品公司所有，故收储中心在土地使用权和房产所有权未变更的情况下，以自己的名义挂牌出让他人房地产，显然超越了其经营范围，属无权处分他人财产的无效民事行为，双方所签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》属无效合同，依法不应予以保护。收储中心辩称其出让行为系受天门市国土资源局和天门副食品公司委托，属间接代理法律关系，因收储中心在挂牌出让及降价出让等具体操作过程中，均以自己名义自行处理有关事务，故对其辩解理由不予采信。鉴于双方签订的《国有土地使用权挂牌出让确认书》属无效合同，收储中心明知自己无处分权，主观上存在明显过错，理应承担缔约过失责任；郑某某为履行合同而向第三人借款造成的利息损失属可信赖利益损失，应由收储中心承担赔偿责任；郑某某要求收储中心承担因借款而支付的84万元综合费用损失的诉讼请求属不合理损失，由其自行承担；鉴于合同无效的主观过错在于收储中心，郑某某对合同的无效无知晓义务，对其利息损失应以合同标的368.8万元为基数，从合同签订之日起计算至2003年10月10日。依借款合同还款300万元后，余款68.8万元利息按月利率5.065‰计算。其它损失不属于可信赖利益损失，由郑某某自行承担；收储中心对自己无权占有的5万元保证金应返还给郑某某，并赔偿相关损失。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条之规定，作出如下判决：一、郑某某与收储中心签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》属无效合同，依法予以解除；二、收储中心返还郑某某保证金5万元，并从2003年7月2日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费；三、收储中心赔偿郑某某签订合同后为履约向他人借款造成的利息损失x.32元。(对借款368.8万元从2003年7月10日起至同年10月10日止，对68.8万元从2003年10月11日起至2004年1月10日止，按月利率5.065‰计算)；上述二项由收储中心于本判决生效后五日内履行。四、驳回郑某某的其他诉讼请求。案件受理费x元，由郑某某负担x元，收储中心负担x元。
郑某某不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原判认定事实有误。根据双方陈述及提交的证据，本案是一宗国有土地使用权挂牌出让合同纠纷，我与收储中心签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，未违反现行法律、法规规定，系双方真实意思表示。原判撇开本案的基本事实和当事人的一致认识，强行将本案定性为房地产转让合同纠纷，并进而认定《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》属无效合同，没有事实和法律依据。收储中心不能履行成交确认书所确定的义务，依法应承担违约责任。二、原判适用法律错误。本案不应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，应适用《中华人民共和国土地管理法》和《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》的规定。请求二审法院撤销原审判决，判令收储中心支付违约金并赔偿相应的经济损失。
收储中心上诉称：一、原判认定事实错误。1、2003年7月2日，我单位以自己的名义与郑某某签订成交确认书时，已征得委托人天门市国土资源局和天门副食品公司的同意，且经相关部门批准，并非越权处分他人财产。2、原判认定郑某某以高额费率在金旺公司借款500万元，用于购买“副食大厦”土地使用权及前期开发费用缺乏依据。郑某某与金旺公司签订超出该公司经营范围的借款合同，有恶意损害我中心利益的主观动机，该合同应确认无效。且郑某某主张的利息损失后果与合同未能履行不具有必然的关联性，故应由郑某某自行承担责任。二、原判适用法律不当。1、天门副食品公司房地产的转让，应适用《城市房地产管理法》第三十九条第一款和第十四条的规定。2、我单位以自己的名义挂牌转让天门副食品公司的房地产，系受天门市国土资源局和天门副食品公司的委托，原判认定双方签订的成交确认书无效，并判令我单位承担缔约过失责任不当。请求撤销原判，驳回郑某某的诉讼请求。
收储中心针对郑某某的上诉意见答辩称：虽然双方对《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》为有效合同意见一致，但所持理由不同。郑某某不按成交确认书约定支付价款，以地上建筑物未拆除为由不履行合同，属违约行为，应承担违约责任。
郑某某针对收储中心的上诉意见答辩称：我与收储中心对成交确认书为有效合同意见一致，但收储中心未及时履行交付土地的义务，属违约行为。收储中心应履行拆除地面建筑物，交付光地的义务。本案并非房地产转让纠纷，不应适用《城市房地产管理法》。
本院经审理查明：天门副食品公司因企业改制，于2003年5月20日报经其上级主管部门天门市商业贸易总公司书面请示天门市人民政府，拟对该公司“副食大厦”(亦称富豪大厦)国有土地使用权及房产等有关资产予以处置，所获资金用于安置职工。天门市人民政府以工作字第X号文的形式转达了天门市人民政府分管副市长对该处置方案签署的批准意见，即同意天门副食品公司整体出售“副食大厦”土地及房产，并指定由收储中心负责交易。天门副食品公司及时向收储中心交付了“副食大厦”房产证及国有土地使用权证。经天门市地价评估事务所评估，“副食大厦”土地面积为557.3平方米，土地评估价为人民币x元。天门副食品公司在该宗土地上建有七层商用楼房一栋，建筑面积为3054.3平方米。同年6月6日，天门市国土资源局通知收储中心对已批准出让的“副食大厦”国有土地使用权挂牌出让。收储中心于当日进行了公告，公告的主要内容为：经天门市人民政府批准，天门市国土资源局决定挂牌出让“副食大厦”557.3平方米的国有土地使用权，主要用于经商，出让年限为50年；参加挂牌报价竞争的单位和个人须持有关证件到收储中心报名登记，交纳5万元竞投保证金；挂牌出让期满，出价最高者获得土地使用权，土地成交时当场签订《挂牌成交确认书》；交清全部成交款后，签订《国有土地使用权出让合同》，颁发《国有土地使用权证》；挂牌底价为388万元(含地面楼房)，挂牌时间为2003年6月7日至6月22日下午3时止；挂牌地点在收储中心。该公告在《天门日报》刊登并在相关场所进行了张贴。同年6月20日，郑某某经审阅收储中心土地使用权挂牌出让文件，并实地踏勘后，向收储中心递交了《竞买申请书》，提出应价368.8万元。因各竞买人应价均低于挂牌底价，经天门副食品公司、天门市商业贸易总公司申请，天门市国土资源局报天门市纪委、监察局备案后，决定将挂牌底价变更为不低于368万元，面向社会公开出售“副食大厦”土地(含地面建筑物)，并于2003年6月27日再次发出公告，确定竞价出售期限为2003年6月27日至7月2日。2003年7月2日，郑某某以368.8万元的应价与收储中心达成一致，双方遂签订了《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，该成交确认书约定：郑某某交付5万元履约保证金，以368.8万元应价，竞得“副食大厦”国有土地使用权，已交的报名保证金转为购地定金；成交确认书签订后，竞得人与天门市国土资源局即时签订《国有土地使用权出让合同》，并保证于7月15日以前付清全部成交价款，即土地交付时全部付清；如竞得人开出的银行支票或汇票在有效期内不能兑现或不能全部兑现的，以及竞得人不在规定的时间签订国有土地使用权出让合同的，均被视为违约，收储中心可取消竞得人的竞得资格，没收履约保证金；竞得人必须按成交价的20%向挂牌出让单位支付违约金。收储中心另行出让的价格低于成交价的，竞得人须按实际差额支付赔偿金。收储中心不能按时提供土地使用权或办理相关手续，承担以上相应的违约责任。该确认书签订当日，郑某某向收储中心交付履约保证金5万元。同年7月15日，郑某某以所购土地上建筑物未拆除为由，要求收储中心及时拆除建筑物，并交付土地，否则拒绝支付约定价款。后经双方多次协商无果，郑某某于2003年7月22日向原审法院提起诉讼，要求收储中心交付土地，支付违约金x元并赔偿经济损失。
另查明：收储中心为事业单位法人，其业务范围为收购国有闲置土地、城镇土地收购储备、国有闲置土地交易服务、土地信息服务。天门市国土资源局为其上级主管部门。2003年1月28日，天门市国土资源局出具《委托书》，授权收储中心依照该局审核签发的《土地使用权招标、拍卖、挂牌出让通知书》组织实施国有土地使用权招标、拍卖、挂牌活动。土地使用权成交后，代表该局与成交方签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。
根据上述事实，综合当事人的诉辩意见，本院归纳双方争议焦点并分析、评判如下：
一、关于收储中心挂牌出让、转让的标的物范围
郑某某主张，双方约定转让的标的物仅指国有土地使用权，不包括地上房产。其理由是：双方签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》并无房产交易内容。而《土地估价报告》载明土地现状为“五通一平”，故出让方有义务交付光地。此外，收储中心无转让房地产的资格，亦未告知郑某某转让房产，郑某某未明确表示过接受地上建筑物。
收储中心主张，转让的标的物既包括国有土地使用权，亦包括地上房产。其理由是：2003年6月6日、6月27日对外发布的两份公告，均载明挂牌底价含地上房产。《土地估价报告》评估土地价格仅为x元，与挂牌底价388万元和成交价368.8万元存在一百余万元的差额，郑某某了解土地评估内容，但并未提出任何异议；郑某某在其提交的《竞买申请书》和签订的成交确认书中均确认其已认真审阅了出让公告并实地踏勘地块。
本院认为，收储中心先后发布的两份公告，其性质为要约邀请，该公告载明出售标的包括土地及地上建筑物，其内容具体明确。郑某某在填写《竞买申请书》前，已审阅了出让公告并实地踏勘地块，明知竞买标的现状及挂牌土地评估价格。在此基础上提交《竞买申请书》，体现了郑某某的真实意思。该竞买申请系对收储中心发出要约，该要约对要约邀请中交易标的物范围未作出变更，且合同标的物包括地上房产，价款并不增加，郑某某的利益并未因此受到损害，从善意履行合同角度分析，虽然《竞买申请书》中未明确载明出售标的包括地上建筑物，但应认定双方意思表示一致。在收储中心第二次发出载明出售标的物的范围包括地上房产的公告后，郑某某仍未提出异议，并与收储中心签订成交确认书，应推定其对公告载明的出售合同标的物范围不持异议，即愿意接收地上附着物。综上，收储中心关于合同标的物范围包括地上房产的主张成立。
二、关于收储中心是否具备与郑某某签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》的主体资格及该确认书的性质
郑某某主张，双方签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，其性质为国有土地使用权挂牌出让合同。该合同无房产转让内容，其签订的程序是遵循国土资源部颁发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。收储中心无从事房地产中介、经纪的经营范围，故无转让天门副食品公司房产的资格。
收储中心主张，其挂牌出售天门副食品公司地上房产系接受天门副食品公司授权，并经天门市人民政府批准。成交确认书的性质属房地产转让合同。
本院认为，收储中心的主要业务范围为收购、储备国有闲置土地，提供土地交易、信息服务，确不具备经营房地产的资格。但收储中心在挂牌出让国有土地使用权交易服务活动中，其身份既非房地产转让的出售人，亦非国有土地使用权的出让主体，而是接受房地产权利人天门副食品公司和土地出让人天门市人民政府的委托，代为处分国有资产。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。鉴于本案所涉土地与地上附着物具有不可分性，收储中心以主要交易标的即土地交易服务属其业务范围为依据，附带对地上建筑物的交易提供服务，其作为本案中的房地产交易主体未违反我国法律、行政法规的强制性规定。收储中心受权对拟出让的土地上的国有房产一并挂牌转让，仅系通过挂牌竞价并与服务对象签订成交确认书这一特定方式，确定土地使用权出让和房地产转让合同的相对人，而非作为合同一方与相对人签订土地使用权出让和房地产转让合同。收储中心的行为属于房地产交易服务行为，而非营利性房地产经纪行为，故郑某某与收储中心签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，其性质为房地产交易服务合同。
三、关于郑某某所称的借款利息损失的认定
郑某某主张，为履行《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》约定的付款义务及取得土地后前期开发的需要，其于2003年6月25日与金旺公司签订《借款合同》，向该公司借款人民币500万元，且已支付金旺公司84万元综合费用，尚应支付利息x元。因收储中心不能交付光地，由此造成巨额经济损失，应由收储中心承担。为支持、证明该主张，郑某某在一审期间向法庭提交了2003年6月25日，其与金旺公司签订的《借款合同》借据各一份及金旺公司的相关记帐帐页；郑某某与金旺公司、武汉鸿园科贸有限责任公司于2003年6月25日签订的《借款担保合同》一份。
收储中心认为，郑某某不能提供金旺公司实际划转款项的证据，故不能证明上述证据的真实性或借款合同已实际履行。在收储中心拒绝其提出的拆除地上建筑物要求的情况下，郑某某既未向收储中心交付价款，故其所称的损失与本案无关。
本院认为，郑某某在一审所举证据不能证明其与金旺公司实际发生了借贷关系。首先，典当行对外签订信用贷款合同，为法律所明令禁止，金旺典当行违反法律禁止性规定发放巨额贷款缺乏可信性；其次，典当行依法并无存款业务范围，郑某某在该典当行不应有合法的存款帐户。故典当行内部帐务记载不能认定为借款交付依据。二审诉讼期间，经法庭提示，郑某某仍不能提交实际占有借款的证据，即无证据证实郑某某为履行与收储中心签订的合同而实际占用了从金旺公司取得的借款。故其所称经济损失不应认定。
综上所述，本院认为：收储中心经天门市人民政府批准，接受天门副食品公司和天门市国土资源局的委托，受权处分天门副食品公司的国有资产，通过挂牌出让方式，确定郑某某为国有土地使用权及地上房产的竞得人，并与之签订《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，其程序虽不尽规范，但未违反国家法律的禁止性规定，亦未损害国家利益。郑某某在竞买前，已审阅收储中心土地使用权挂牌出让的相关文件，并实地进行踏勘，向收储中心递交了《竞买申请书》。郑某某在明知挂牌转让的标的物包括地上建筑物且无拆除该建筑物等附加条件的情况下，以368。8万元应价竞买，并与收储中心签订成交确认书，双方意思表示真实，该成交确认书不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。郑某某要求收储中心拆除地上建筑物，并以此为由拒绝按约定的期间支付合同价款，违背了诚实信用原则，违反了双方约定，属违约行为，其要求收储中心交付光地，返还5万元履约保证金，承担违约责任，并赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。对双方在成交确认书中约定的其它违约责任方式，因收储中心未提出相应主张，本院对此不宜审理。原判认定部分事实错误，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项之规定，判决如下：
一、撤销天门市人民法院(2003)天民二初字第X号民事判决；
二、驳回郑某某的诉讼请求。
一、二审案件受理费各x元均由郑某某负担。
本判决为终审判决。
审判长彭文波
审判员袁溥
代理审判员苏哲
二00四年七月十四日
书记员黄某
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
