原告河南省西华县棉麻公司后楼棉花加工厂。住所地：西华县X镇X村。
法定代表人祁某某，该厂厂长。
委托代理人黄某亮，该厂法律顾问。
委托代理人张某某，男，X年X月X日生，汉族。
被告高某某，男，X年X月X日生，汉族。
委托代理人杨四侠，河南五色石律师事务所律师。
原告河南省西华县棉麻公司后楼棉花加工厂（以下简称后楼棉花加工厂）和被告高某某土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告委托代理人黄某亮、张某某，被告委托代理人杨四侠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告后楼棉花加工厂诉称，2007年3月22日，原告和被告高某某签订协议，将原告划拨国有土地抵押（租）给被告，抵押（租）期40年，租金用原告借被告款利息顶。租期内土地使用权归被告。协议签订后，没有经政府及其主管部门批准。原告认为，原、被告所签土地使用协议，名为抵押租赁，租期40年，实为“以租代卖”，又未经政府及土地主管部门批准，违反了土地管理法相关规定，造成国有资产流失，根据合同法规定，应为无效协议。被告根据无效协议得到的土地应返还原告，原告得到的财物也应返还给被告。为保护国有资产不被流失，原告特向人民法院起诉，请求依法判决确认原告与被告签订的协议无效，被告依据合同得到的土地返还给原告。
被告高某某辩称：１、本案非必要共同诉讼，答辩人不同意合并审理。２、原告要求确认协议无效于法无据，依法不应支持且原告起诉已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。３、办理抵押登记是原告的法定义务，本案系原告违约。答辩人要求原告继续履行合同并补办登记手续。
原告提交的证据材料有：１、2007年3月22日协议书1份；２、国有土地使用证1份。证明原、被告签订的协议无效。
被告提交证据材料有：协议书1份。证明协议有效，原告起诉已超过诉讼时效。
本院依职权调取的证据材料有，土地证汇签表1份。
庭审中，原、被告对对方提供的证据的真实性互无异议，对对方的证明目的互有异议，对本院依职权调取的证据，原告无异议，被告认为系复印件，签字不全，不应认定。
根据证据合法性、客观性、关联性原则，对上述证据分析认定如下：原告提交证据“1”和被告提交的证据系同一个协议，对该协议是双方所签订的事实予以认定。证据“2”能够证实涉案土地系国有土地，对其证明力予以认定。本院依职权调取的证据客观真实，与本案案件事实有关联，能够作为证明该宗土地系划拨国有土地的证据予以认定。
依据上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：后楼棉花加工厂系在西华营镇供销社后楼收购站原址上成立，该宗土地系划拨国有土地，土地使用者登记的是西华营镇供销社，未办理变更登记。国有土地使用证证号为西政国有（征）字第X号。2007年3月22日，后楼棉花加工厂和高某某签订协议书1份，主要内容为：一、抵押地为后楼至高某集油路南，东邻高某旺，南邻后楼学校，西邻后楼学校，北邻油路，南北长48米，东西宽9.9米。二、抵押期限2007年3月22日至2047年3月20日，期限为40年。三、甲方（后楼棉花加工厂）一次性借乙方（高某某）现金x元，此款不计利息。四、甲方收到借款提供地皮，土地所有权归甲方，土地使用权归乙方。乙方在土地上增加附属物，甲方不得干涉，一切费用归乙方。借款到期归还时，地皮上的附属物按当时价格处理归乙方，如果再行承包，乙方有优先权。五、抵押期内乙方自行管理、使用，甲方不准干涉。六、甲、乙双方应履行协议，违约方应按总借款的20%支付对方违约金（注：每年租金1000元共计40年）。协议签订没有经县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，也未交付土地使用权出让金。协议签订后，高某某在该宗土地上建了猪舍养猪。
本院认为，抵押是指抵押人不转移对抵押物的占有，将该抵押物作为债权的担保。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依照担保法规定以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。本案中，原、被告所签订的协议，系原告“借”被告一定现金而将其享有的划拨国有土地使用权交付被告使用，如果再“承包”，被告有优先权，协议虽有“借款”、“抵押”、“租金”的内容，但“借款”、“抵押”、“租赁”的期限长达40年，且作为抵押物的土地已转移了占有，其实质是原告将土地使用权转让给被告，协议应为土地使用权转让合同。因此，本案案由应定为土地使用权转让合同纠纷。国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用权者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。第三十二条规定：“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护”。《最高某民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案原、被告签订的协议违反了法律法规的强制性规定，且在起诉前仍未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此，该协议为无效协议。本案当事人的诉讼目的的具有同种类性质，并且发生的原因在事实上和法律上具有同种类的性质，为普通的共同诉讼，可以合并审理。因原、被告签订的协议为无效协议，无效合同自始没有法律约束力。因此，被告的抗辩理由不能成立。原告作为划拨土地使用权人，未经政府土地管理部门的批准，擅自与他人签订合同，转让国有土地使用权；被告在签订合同时没有尽到审查注意义务，造成合同无效，产生纠纷，均有一定过错。原告应及时返还被告价款x元并支付相应利息，利率按照银行同期贷款利率计算，从收到价款之日起至偿还之日止。被告应及时返还取得的土地使用权并负责拆除在土地上建筑的猪舍等建筑物，为此遭受的损失自担。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高某民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：
一、原告河南省西华县棉麻公司后楼棉花加工厂和被告高某某于2007年3月22日签订的协议为无效协议。
二、原告河南省西华县棉麻公司后楼棉花加工厂返还被告高某某价款x元并按银行同期贷款利率支付利息，从2007年3月22日起至清偿之日止。
三、被告高某某返还原告河南省西华县后楼棉花加工厂土地使用权，并拆除猪舍等建筑物。
上述二、三项，于本判决生效之日起30日内履行。
案件受理费200元，由原告负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长邓春玲
审判员黄某动
审判员蔡某杰
二OO九年九月二十九日
书记员王海雷（兼）
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