广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2007)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)姚某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人陆春峰，广东雅颂律师事务所律师。
委托代理人潘某某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
被上诉人(原审原告、反诉被告)谭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人彭全江，广东正明扬律师事务所律所。
上诉人姚某某因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第282－X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现己审理终结。
原审判决查明：2004年3月28日，谭某某、姚某某签订《厂房租赁合同书》，约定：谭某某将租得的座落于平洲平胜工业区内的厂房一间转租给姚某某使用，厂房面积为1215平方米，每平方米每月租金为6元，厂房每月租金为7290元，姚某某于签订合同当日应向谭某某交纳押金x元，租赁期限为2004年5月15日至2007年5月14日。合同签订后，姚某某于2004年3月28日向谭某某交纳了押金x元。谭某某于2004年6月11日将厂房交付给姚某某使用。姚某某于租赁厂房处开办了佛山市南海区平洲耀达印刷厂。截至谭某某起诉之日即2006年4月10日止，姚某某实际交纳租金共x元。
南海区人民法院作出的已发生法律效力的(2005)南民三初字第X号民事判决确认：2003年3月20日，谭某某与陈燕萍签订《厂房租赁合同书》，约定陈燕萍将本案涉讼厂房出租给谭某某，每平方米每月的租金为4元；谭某某与陈燕萍签订的《厂房租赁合同书》因厂房未经报建且所涉及的土地为农村集体用地而为无效合同；谭某某应将涉讼厂房返还给陈燕萍。
2006年7月31日18时30分，姚某某将涉讼厂房交给了陈燕萍，姚某某将其工厂搬迁到佛山市南海区X镇X村大基尾。
诉讼过程中，姚某某申请对其搬迁厂房的搬迁费用及搬迁期间的停产损失进行评估。法院依法委托佛山市鸿正会计师事务所进行司法鉴定，该事务所出具评估报告，搬迁厂房及停产损失为x元。
原审判决认为：谭某某与陈燕萍签订《厂房租赁合同书》已被(2005)南民三初字第X号民事判决认定为无效合同，现谭某某因该无效合同而将涉讼厂房出租给姚某某使用，故谭某某、姚某某之间签订的《厂房租赁合同书》亦应为无效合同。合同无效，双方因合同取得财产应互相返还。姚某某已向谭某某交纳了押金x元，现姚某某反诉请求谭某某返还该押金，依法有据，予以支持。姚某某反诉请求的押金利息4418。1元，没有依据，不予支持。对于谭某某请求姚某某返还厂房，因姚某某已经将厂房交给了陈燕萍，已是事实上的履行不能，且(2005)南民三初字第X号民事判决亦判令谭某某将厂房返还给陈燕萍，故谭某某请求姚某某返还厂房，没有事实及法律依据，不予支持。鉴于姚某某实际使用了厂房，依照民事行为的相对性，姚某某应当支付相应的使用费予谭某某。因法律、行政法规并没有禁止性规定不允许谭某某提高租金(使用费)后再将厂房出租给姚某某，且当时对租金(使用费)的约定亦是双方的真实意思表示，姚某某亦明知谭某某是转租厂房，故使用费应参照合同约定的租金标准即每月7290元计算。2004年6月11日至2006年4月10日，姚某某共使用厂房22个月，应支付的使用费总额为x元，姚某某实际支付的租金(使用费)为x元，尚余x元未付，姚某某应向谭某某支付该部分使用费。对于谭某某起诉请求租金(使用费)超出部分，不予支持。姚某某反诉请求租金(使用费)按照每平方米每月4元计算即每月租金(使用费)为4860元，没有法律依据，不予支持。对于姚某某反诉请求的搬迁、停产损失，假设租赁合同合法有效，而合同履行期满后，姚某某同样需要将工厂搬迁他处，这个过程中也会产生搬迁、停产损失。本案中，姚某某只是将工厂搬迁的时间提前，租赁合同是否有效并不会影响搬迁的发生，且姚某某已实际使用该厂房近三分之二期间，故姚某某所主张的搬迁、停产损失并不属于其因租赁合同无效而产生的损失，姚某某向谭某某主张该损失，没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、确认原告谭某某与被告姚某某于2004年3月28日签订的《厂房租赁合同书》无效。二、原告谭某某应于判决发生法律效力之日起十日内返还被告姚某某押金x元。三、被告姚某某应于判决发生法律效力之日起十日内向原告谭某某支付2006年4月10日前所欠的厂房使用费x元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他反诉请求。本案本诉受理费2937元、财产保全费829元，合共3766元，由原告谭某某负担195元，被告姚某某负担3571元。反诉受理费4198元，由原告谭某某负担1610元，被告姚某某负担2588元。鉴定费300元，由被告姚某某负担。原、被告所应负担的费用相抵扣后，被告姚某某应向原告谭某某支付的诉讼费用为1916元，被告姚某某应于判决发生法律效力之日起十日内迳付原告谭某某，法院不另收退。
宣判后，原审被告(反诉原告)姚某某不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。
一、一审判决认定“原被告之间签订的《厂房租赁合同》为无效合同”但是却没有对造成合同无效的过错进行认定。上诉人认为，被上诉人出租给上诉人的厂房属于没有报建、没有经过有关部门批准可以使用及出租的房产，更甚至被上诉人在未征得房主的同意的情况下，将违章建筑出租给上诉人使用，而上诉人对此情况并不知晓，上诉人认为造成合同无效的过错完全在于被上诉人，因此，被上诉人应承担造成合同无效的全部责任。
二、一审判决认定“原被告之间签订的《厂房租赁合同》为无效合同，合同无效，双方因合同取得财产应互相返还。”上诉人认为，既然“双方因合同取得财产应互相返还”，那么，被上诉人取得上诉人的押金x元长达两年多，该押金由被上诉人占有并使用，能够为被上诉人带来收益是必然的，并且是不言而喻的；该押金交给被上诉人占有使用这么长时间，给上诉人造成的损失也是必然的，因此被上诉人应支付押金利息(利息具体计算方法为：按中国人民银行同期贷款年利率从2004年3月28日计至实际归还款项止，暂计至2006年4月20日为4418。1元)给上诉人，一审法院判决被上诉人无需支付押金利息是错误的，恳请二审法院依法进行改判。
三、被上诉人利用无效合同非法转租牟取非法高额利润，这是法律所禁止的，上诉人认为任何人通过违法行为取得的利益均不应受法律的保护，被上诉人利用无出租权的厂房非法转租牟取非法利润的行为，属于法律所禁止的，法院应对其行为加以否定，其对溢价部分的租金不应得到法院的支持，上诉人希望二审法院依法予以改判。
四、一审判决既然已经认定“被告(即上诉人)搬迁厂房过程中的搬迁、停产损失为x元。”那么，上诉人的此项损失当然亦应由造成合同无效的被上诉人赔偿给上诉人。为何一审法院又会以“假设原、被告之间签订的租赁合同合法有效，而合同期满后，被告同样需要将工厂搬迁他处，这个过程中也会产生搬迁、停产损失。本案中，被告只是将工厂搬迁的时间提前，租赁合同是否有效并不会影响搬迁的发生，且被告已实际使用该厂房近三分之二时间，故本院认为被告所主张的搬迁、停产损失并不属于其因租赁合同无效而产生的损失，被告向原告主张该损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。”上诉人认为，一审法院的该项认定存在明显的错误：1、一审法院用“假设合同有效……”作为判案的依据，让上诉人觉得十分不可思议，法院应根据所查明的事实进行判决，假设的情形怎么能够用来作为判案的依据！如果按照一审法院的逻辑思维来分析，那么，在侵权致人死亡的人身损害赔偿案件里，丧葬费又如何解释按一审法院的思维“人始终都是要死的，丧葬费是迟早要发生的，侵权人的侵权行为只是使得受害人提前死亡而已，即使没有侵权人的侵权行为，受害人早晚也难免一死，丧葬费迟早要发生……”，那么丧葬费赔偿也是没有的。2、根据一审法院的假设，假设合同是有效的，那么上诉人在余下的合同期间，通过企业的经营可以获得丰厚利益，这些利润也是迟早要发生的，但现在由于被上诉人的行为使得合同无效了，上诉人必须搬迁了，那么这些预期利益，为何法院又不判决被上诉人赔偿呢3、根据一审法院的假设，假设合同是有效的，那么合同期满时，难道上诉人就一定会搬迁吗答案是否定的，上诉人并不一定就要搬迁。因为根据法律的规定，上诉人享有优先承租权，可以优先续租，而无需搬迁。但是，现在由于该合同事实上是无效的，使得上诉人的这些预期权利根本无法实现了。4、上诉人认为造成合同无效的过错完全在于被上诉人，并且上诉人的搬迁、停工损失的实际数额已经得到法院的认定，该损失应由被上诉人赔偿给上诉人，恳请二审法院依法予以改判。
综上所述，上诉人不服一审判决，请求二审法院予以纠正，维护上诉人的合法权益。据此请求：撤销原判第二项判决，判决被上诉人谭某某立即归还上诉人押金x元及利息；撤销原判第三项判决，判决上诉人姚某某无需再支付厂房使用费给被上诉人谭某某；撤销原判第五项判决，判决被上诉人谭某某补偿上诉人姚某某搬迁损失、停产损失x元；一、二审诉讼费用及有关评估费用由被上诉人谭某某承担。
上诉人姚某某二审期间没有提供证据。
被上诉人谭某某答辩称：上诉人的上诉没有事实与法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人谭某某在二审期间没有提供证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：本案是厂房租赁合同纠纷，租赁标的物是厂房。作为本案租赁物的厂房没有完善集体建设用地手续，没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，也没有经过工程质量验收和消防验收合格，不具备厂房作为租赁物的合法要件，并且南海区人民法院作出的已生效的(2005)南民三初字第X号民事判决已认定被上诉人与陈燕萍签订的《厂房租赁合同书》为无效合同，被上诉人将同一厂房出租给上诉人使用并签订合同，原审法院因此认定上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同书》无效，具有事实和法律依据，本院予以维持。
合同无效，双方应返还依合同取得的财产。原审法院判令被上诉人返还依无效合同取得的上诉人的x元押金依法有据，应予维持。上诉人主张被上诉人应支付押金利息，依据不足，本院不予支持。
鉴于《厂房租赁合同书》签订后，上诉人一直使用涉讼厂房的事实，依据诚实信用与等价有偿原则，上诉人应向被上诉人支付使用期间的使用费。使用费的数额可参照双方签订的《厂房租赁合同书》中约定的租金来确定。上诉人主张对被上诉人溢价部分的租金不应支持，依据不足，本院不予支持。
本案中，被上诉人是厂房出租人，对造成合同无效负有责任，上诉人是厂房承租人，未严格审查案涉厂房的产权情况，对造成合同无效也负有一定的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方对此均有过错，应各自承担相应的责任。上诉人搬迁厂房过程中的搬迁、停产损失经法院委托鉴定为x元。根据上诉人与被上诉人的过错程度，结合上诉人签订为期三年的租赁合同，已实际使用近两年零三个月的事实，对于上诉人搬迁厂房的搬迁、停产损失x元，被上诉人应承担30％的赔偿责任，即被上诉人应赔偿x元予上诉人。上诉人上诉请求依无效合同的处理原则由被上诉人承担过错赔偿责任应得到支持。原审法院认为上诉人主张的搬迁、停产损失并不属于其因租赁合同无效而产生的损失，显属不当，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第282－X号民事判决第一、二、三、四项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院(2006)南民三初字第282－X号民事判决第五项；
三、被上诉人谭某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付x元赔偿金予上诉人姚某某；
四、驳回上诉人姚某某的其他反诉请求。
一审本诉案件受理费2937元、财产保全费829元，合共3766元，由上诉人姚某某负担3570元，被上诉人谭某某负担196元；反诉案件受理费4198元，由上诉人姚某某负担2588元，被上诉人谭某某负担1610元；鉴定费300元，由被上诉人谭某某负担。二审案件受理费7135元，由上诉人姚某某负担4875元，被上诉人谭某某负担2260元(一审本诉案件受理费、财产保全费已由被上诉人谭某某预交，一审反诉案件受理费、鉴定费及二审案件受理费已由上诉人姚某某预交，按上述原则折抵后，被上诉人谭某某尚需支付600元，该款由被上诉人谭某某迳付给上诉人姚某某，法院不再作收退)。
本判决为终审判决。
审判长刘子平
代理审判员张雪洁
代理审判员余珂珂
二00七年三月二日
书记员李静然
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
