上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2004)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海点睛图文设计有限公司，住所地上海市X路X弄X号X室。
法定代表人张某甲，经理。
委托代理人蒋某某，公司员工。
被上诉人(原审原告)上海市药品监督管理局机关服务中心，住所地上海市X路X号X室。
法定代表人郑某某，主任。
委托代理人张某乙，服务中心职员。
委托代理人周伟，上海市中远蓝天律师事务所律师。
上诉人上海点睛图文设计有限公司(以下简称点睛公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2004)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人点睛公司的委托代理人蒋某某，被上诉人上海市药品监督管理局机关服务中心的委托代理人张某乙、周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市X路X号房屋原为上海医疗器械研究所(以下简称医械所)所有，2000年12月，经上海市国有资产管理办公室同意，上述房地产划归上海市药品监督管理局管理，2001年6月，上海市药品监督管理局将该房地产转至上海市药品监督管理局机关服务中心，2002年3月22日，上海市药品监督管理局机关服务中心取得《上海市房地产权证》。点睛公司与上海佳城实业有限公司(以下简称佳城公司)的法定代表人均为张某甲。2001年5月，医械所与点睛公司签订《协议书》，约定点睛公司租赁上海市X路X号X室房屋做办公用房，租期自2001年5月1日至2002年4月30日，租金为每月2，000元，每月上旬支付当月租金。2001年7月，医械所与佳城公司签订《协议书》，约定佳城公司向医械所租赁上海市X路X号X室，租期自2001年5月1日至2002年4月30日，每月租金为3，300元，每月上旬支付当月租金。上述合同签订后，由佳城公司向出租方支付其本公司与点睛公司应付租金。上海市X路X号房地产转至上海市药品监督管理局机关服务中心后，上述两份租赁合同继续履行，点睛公司应付租金仍由佳城公司一并向上海市药品监督管理局机关服务中心支付。合同期满后，点睛公司未向上海市药品监督管理局机关服务中心退还租赁房屋，佳城公司继续支付点睛公司租赁房屋应付租金至2002年9月。2003年2月，上海市药品监督管理局机关服务中心收回出租的上海市X路X号X室、X室。同时，张某甲向上海市药品监督管理局机关服务中心书面承诺：佳城公司租赁上海市药品监督管理局机关服务中心江宁路X号X室、X室期间，所欠2002年10月、11月、12月及2003年1月共四个月租金21，200元，公司承诺在2003年4月内偿还。之后，佳城公司支付了欠付租金5，300元，余款至今未付。上海市药品监督管理局机关服务中心起诉要求点睛公司支付上述欠付租金6，000元及赔偿损失600元。
另查明，上海市药品监督管理局机关服务中心于2003年12月30日起诉佳城公司支付欠付租金9，900元及电费839.25元，双方于2004年2月9日经原审法院调解达成调解协议：佳城公司于2004年2月28日前支付上海市药品监督管理局机关服务中心欠付租金9，900元，电费839。25元。
原审法院认为，医械所与点睛公司签订的《协议书》系签约人真实意思表示，协议内容未违反法律规定，依法有效。上海市药品监督管理局机关服务中心成为江宁路X号房地产权人后，承让《协议书》中医械所的权利和义务，替代医械所成为出租人，向点睛公司主张权利符合法律规定。尽管双方约定租赁期至2002年4月30日止，但届期点睛公司并未与上海市药品监督管理局机关服务中心办理交接手续，点睛公司也无证据证明租赁期满后其已退出租赁房屋，并且上海市药品监督管理局机关服务中心继续收到该租赁房屋的租金，据此可以认定租赁期满后，点睛公司继续使用租赁物，上海市药品监督管理局机关服务中心没有异议，原《协议书》继续有效。虽然租赁期满后的租金由佳城公司支付，但按惯例点睛公司应付租金一直由佳城公司支付，故佳城公司继续支付X室房屋租金的行为应视作是点睛公司支付租金。因张某甲同时为点睛公司和佳城公司的法定代表人，2003年2月，张某甲出具书面文件承诺归还欠付租金，可以视作点睛公司作出的承诺，上海市药品监督管理局机关服务中心现主张权利未过法律保护期间，依法应予支持。点睛公司未按承诺时间支付欠付租金，构成违约，上海市药品监督管理局机关服务中心要求点睛公司赔偿损失应予支持，但上海市药品监督管理局机关服务中心主张的损失额不符合相关规定，应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条的规定，判决如下：上海点睛图文设计有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海市药品监督管理局机关服务中心欠付租金6，000元及该款自2003年5月1日至本判决生效之日止的利息(按中国人民银行同期贷款利率计算)。案件受理费274元，由上海市药品监督管理局机关服务中心承担8元、上海点睛图文设计有限公司承担266元。
原审法院判决后，点睛公司不服，向本院提起上诉称，其在2002年4月30日以后已不再租借系争房屋，因此不存在欠上海市药品监督管理局机关服务中心租金的事实。事实上系争房屋自2002年5月1日开始由佳城公司租借，故上海市药品监督管理局机关服务中心诉请的租金应由佳城公司支付。点睛公司要求撤销原判，依法改判其不承担民事责任。
上海市药品监督管理局机关服务中心辩称，医械所与点睛公司之间存在租赁合同关系，原合同约定的期限到期后点睛公司未退租，根据合同约定即是继续租赁，点睛公司应当支付欠付的租金。如果点睛公司将房屋再租赁给其他公司，应另行主张。上海市药品监督管理局机关服务中心要求维持原判。
双方当事人对原审法院认定的事实未持异议，本院予以认定。二审期间点睛公司提供其与佳城公司的营业执照复印件等，说明其与佳城公司是各自独立的企业法人。上海市药品监督管理局机关服务中心对此不持异议。点睛公司以此认为2002年5月1日开始系争房屋由佳城公司租借，上海市药品监督管理局机关服务中心对此观点不予认可。
本院认为，虽然点睛公司与医械所就租借江宁路X号X室的协议书约定的期限至2002年4月30日，但由于点睛公司到期后未曾退租，出租方也仍然收到租金，故双方仍然存在租赁关系。协议书确定的权利义务对双方当事人仍然具有约束力。上海市药品监督管理局机关服务中心取得系争房屋的产权后，承继医械所在上述协议书确定的权利和义务，所以上海市药品监督管理局机关服务中心向协议书确定的一方当事人点睛公司主张权利符合法律规定。点睛公司称系争房屋在2002年5月1日以后的实际承租人为佳城公司，应由佳城公司支付租金，但由于点睛公司未能提供证据证明该节曾得到上海市药品监督管理局机关服务中心的同意，所以点睛公司以此为由拒绝在本案中承担责任，理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币274元，由上诉人上海点睛图文设计有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张兰珍
代理审判员邬梅
代理审判员丁康威
二00四年四月十六日
书记员张松
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