上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2003)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审被告)上海南天门海鲜城，住所地本市X路X号X室。
法定代表人李某甲，董事长。
委托代理人陈善权，上海市国和律师事务所律师。
委托代理人陈律，上海市国和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海兴荣房地产发展有限公司，住所地本市浦东新区X路X号X楼C座。
法定代表人姚某某，董事长。
委托代理人潘国新，上海市杰豪律师事务所律师。
委托代理人章煦春，上海市杰豪律师事务所律师。
原审第三人上海中检大厦有限公司，住址本市X路X号。
法定代表人李某乙。
委托代理人周某某，该公司工作人员。
上诉人上海南天门海鲜城因房屋迁让纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2003)黄民一(民)初字第lX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审经审理查明，本市X路X号“中检大厦”是上海中检大厦有限公司开发的商住办综合楼。1996年4月23日取得上海市内销商品房《预售许可证》，次年4月24日上海中检大厦有限公司因向中国建设银行上海市分行贷款将该大厦第四层至九层抵押给银行，双方办理抵押登记。2000年8月9日，上述抵押房屋被上海市第一中级人民法院查封。2001年3月23日，上海南天门海鲜城与上海中检大厦有限公司签订《租赁合同》，合同约定，上海东方之珠酒业有限公司租赁中检大厦X层D座、E座，使用面积为306。63平方米，租赁期限为五年。即自2001年7月15日至2006年7月14日止，月租金为4，663元。2002年5月l6日，上海兴荣房地产发展有限公司通过拍卖取得中检大厦四至九层房屋。同年6月18日，上海市第一中级人民法院依法作出裁定，将位于中华路X号第四至九层房产过户至上海兴荣房地产发展有限公司名下。次月，上海兴荣房地产发展有限公司以拍卖成交价与上海中检大厦有限公司签订《上海市商品房预售合同》，同月l7日，该合同由上海市房地产交易中心登记备案。由于上海南天门海鲜城占有，使用该大厦X层A座、B座房屋，故上海兴荣房地产发展有限公司诉至法院，请求确认上海东方之珠酒业有限公司与上海中检大厦有限公司签订的房屋租赁合同无效；上海东方之珠酒业有限公司迁出本市中检大厦X层D座和E座。
原审法院审理中，上海南天门海鲜城辩称，上海南天门海鲜城与上海中检大厦有限公司签订房屋租赁合同时，上海中检大厦有限公司出具了大厦预售许可证，故上海南天门海鲜城认为上海中检大厦有限公司具有房屋出租资格，双方签订合同有效。依据“买卖不破租赁”，上海兴荣房地产发展有限公司享有的权利是同上海南天门海鲜城签订主体变更合同，无权要求上海南天门海鲜城迁出承租的房屋，故不同意上海兴荣房地产发展有限公司的诉请。
上海中检大厦有限公司述称，上海中检大厦有限公司经过几次股权转让，其经营权亦发生变化。现中检大厦由亚企联实业发展有限公司于2003年6月起经营，故对之前中检大厦对外发生的租赁情况不知情。
原审认为，根据《上海市房屋租赁条例》规定，未依法登记取得房地产权证书或无其他合法权属证明的以及法律、法规不得出租的其他情形的，房屋不得出租。上海中检大厦有限公司未取得系争房屋房地产权证，该房屋已设定抵押，且在明知人民法院已查封上述房屋的情况下，仍与上海南天门海鲜城签订租赁合同，该租赁合同违反了法律法规的禁止性规定，应认定该租赁合同无效。故对上海兴荣房地产发展有限公司要求确认上海南天门海鲜城与上海中检大厦有限公司的租赁合同无效的诉请，应予以支持。由于上海南天门海鲜城租赁使用的系争房屋无法律依据，故上海兴荣房地产发展有限公司要求其迁出系争房屋的诉请，亦予支持。关于上海中检大厦有限公司述称，由于股权的变化，系争房屋的租赁为原中检大厦的权股人所为，因此与现股权人无关的辩解，原审认为，企业股权变化，系企业内部持股份额的变化，现上海中检大厦有限公司未提供股权转让对债权、债务处理约定，视为现股权人全部继受原股权的权利和义务。故中检大厦对外签订的合同所产生的权利、义务，应由中检大厦承担。关于本案在确认合同无效后，产生的法律事实加后果，上海南天门海鲜城和上海中检大厦有限公司可通过其他途径予以解决。据此判决：一、上海南天门海鲜城与上海中检大厦有限公司于2001年3月23日签订的《上海市中检大厦租赁合同》为无效合同；二、上海南天门海鲜城应自本判决生效之日起三十日内迁出本市X路X号“中检大厦”七层D座、E座房屋(含物品)。
原审判决后，上海南天门海鲜城不服提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回上海兴荣房地产发展有限公司的诉讼请求。上海南天门海鲜城认为抵押、查封之事，责任不在上海南天门海鲜城，上海南天门海鲜城合法取得租赁权，租赁合同应继续履行。
上海兴荣房地产发展有限公司辩称，上海兴荣房地产发展有限公司通过拍卖合法取得产权，上海东方之珠酒业有限公司签有的租赁合同是无效合同，上海兴荣房地产发展有限公司依法可以要求其迁出。
上海中检大厦有限公司述称，有关中检大厦的事宜均委托上海骏臣物业管理有限公司，因此希望能该物业公司一起参与，各方通过协商解决。
本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本院赞同一审法院的观点，即上海南天门海鲜城与上海中检大厦有限公司签订的租赁合同依法应确认无效。在此情形下，上海兴荣房地产发展有限公司作为系争房屋的所有权人，可以请求上海东方之珠酒业有限公司迁出，上海东方之珠酒业有限公司不能以无效的租赁行为对抗上海兴荣房地产发展有限公司行使其所有权权能。上海南天门海鲜城因此可能产生的损失应依据无效合同与相对方依法解决。上海南天门海鲜城的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海南天门海鲜城负担。
本判决系终审判决。
审判长张艾
代理审判员卞晓勇
代理审判员卢薇薇
二00三年十月二十四日
书记员张松
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